Дело № 2- 152/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
с. Алтайское Дата обезличена года
Алтайский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Ведищевой Л.А.
при секретаре Скорых Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Бухариной Веры Степановны к Койновой Елене Тимофеевне об устранении препятствий в пользовании земельным участком и встречному иску Койновой Елены Тимофеевны к Бухариной Вере Степановне, Администрации Айского сельсовета, Администрации Алтайского района о признании недействительным договора аренды земельного участка.
У С Т А Н О В И Л:
Бухарина В.С. обратилась в суд с иском к Койновой Е.Т. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, обосновывая свои требования тем, что согласно постановлений Администрации Айского сельсовета Номер обезличен и Номер обезличен от Дата обезличена года и Дата обезличена года, договора аренды земельного участка Номер обезличен от Дата обезличена года ей предоставлен в аренду земельный участок по адресу: ... района Алтайского края ... ..., площадью 0,093га. В 2008 году ответчица захватила указанный земельный участок, пользуется им, извлекает прибыль, препятствует истице в пользовании земельным участком.
Просит обязать Койнову Е.Т. устранить препятствия в пользовании Бухариной В.С. земельным участком площадью 0,093 га с кадастровым номером 22:02:100002:0045 и возведёнными постройками, находящимися по адресу: ..., ..., ..., ... ..., взыскать с ответчицы расходы по оплате госпошлины в размере 100 рублей, по оплате услуг представителя - 5000 рублей.
Койнова Е.Т. предъявила встречное исковое заявление к Бухариной В.С., Администрации Айского сельсовета, ... о признании недействительным договора аренды земельного участка, указывая на то, что Дата обезличена года она приобрела у Бухариной В.С. квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в .... Договор купли продажи был составлен в форме расписки о получении денежных средств и заключён с представителем Бухариной В.С. – Рыбаковой Г.С. Решением мирового судьи судебного участка ... от Дата обезличена года за Койновой Е.Т. признано право собственности на полученный в результате реконструкции ... и 2, жилой дом, расположенный по адресу: ..., ..., ..., .... По мнению истицы, она приобрела право на использование всего земельного участка, который ранее использовался Бухариной В.С. Однако, Дата обезличена года с Бухариной В.С. был заключён договор аренды земельного участка, расположенного в п. Катунь ул. Набережная, 25 кв.2. Данный договор аренды земельного участка Койнова Е.Т. просит признать недействительным, поскольку земельный участок по указанному адресу и жилой дом, находящийся в собственности Койновой Е.Т. и расположенный по тому же адресу, являются неразрывно связанными; договор аренды был зарегистрирован после возникновения у Койновой Е.Т. права собственности на жилой дом; земельный участок не используется по целевому назначению, поскольку предоставлен он для ведения личного подсобного хозяйства, однако в настоящее время на спорном земельном участке построены баня и летние домики; в договоре нет указания на то, что подписавшая договор Рыбакова Г.С. действовала на основании доверенности и имела полномочия по заключению договора.
Просит признать недействительным договор аренды земельного участка Номер обезличен от Дата обезличена года, заключённый между Бухариной В.С. и администрацией Алтайского района, аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись Номер обезличен от Дата обезличена года о государственной регистрации указанного договора аренды.
В судебном заседании представитель Бухариной В.С. – Раенко Е.П. настаивала на уточнённых исковых требованиях, просила суд обязать Койнову Е.Т. устранить препятствия в пользовании Бухариной В.С. земельным участком площадью 930 кв.м., с кадастровым номером 22:02:100002:0045, расположенном по ... в ... района Алтайского края, по основаниям, изложенным в иске, взыскать судебные расходы по оплате госпошлины в размере 100 рублей. Встречный иск не признала.
Койнова Е.Т., представитель Кудинов П.П. иск Бухариной В.С. не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, дополнив, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду Бухариной В.С. незаконно, ещё и по тем основаниям, что на момент заключения договора аренды земельного участка для ведения личного приусадебного хозяйства Бухарина В.С. не была зарегистрирована и не проживала на территории РФ и территории ... района Алтайского края, кроме того спорный земельный участок являлся частью придомовой территории, отведённой для эксплуатации многоквартирного дома по ... (после переадресации Номер обезличен)
Представитель ответчика Администрации Алтайского района в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещался.
Представитель ответчика Айского сельсовета Пупышева Н.Н. в прениях исковые требования Койновой Е.Т. признала, пояснив, что исходя из межевого дела, спорный земельный участок изначально входил в состав земельного участка отведённого для жилого дома по ....
Третье лицо ФИО3, поддержала иск Бухариной В.С., возражала против удовлетворения исковых требований Койновой Е.Т.. Суду пояснила, что её сестра Бухарина В.С. являлась собственницей квартиры Номер обезличен по ... в ... района Алтайского края. В 2000 году Бухарина В.С. выехала на постоянное место жительства в Узбекистан. Дата обезличена года Рыбакова, действуя в интересах Бухариной и с её устного согласия, провела установление границ земельного участка, который был подписан смежными землепользователями, в том числе и Койновой Е.Т. Впоследствии указанный земельный участок был предоставлен Бухариной В.С.в аренду. 4 января 2003 года Рыбакова, действуя на основании доверенности, продала Койновой Е.Т., принадлежащую Бухариной В.С. квартиру по адресу: ..., .... Поскольку земельный участок, предоставленный Бухариной в аренду в 2002 году, не находится рядом с квартирой, вопрос о его судьбе не решался. Изначально Бухарина намеревалась оставить этот участок за собой и использовать для ведения личного приусадебного хозяйства. В 2003-2004 году на земельном участке Бухариной, Беляковым с согласия Рыбаковой были построены домики для отдыхающих, баня, летняя кухня, туалет, которые ими совместно использовались до мая 2008 года. С мая 2008 года указанными строениями стала пользоваться Койнова Е.Т., которая престала пускать Рыбакову Г.С. на участок. В настоящее время Койнова Е.Т. также не допускает её на спорный земельный участок. Действительно, заявления главе Айского сельсовета о предоставлении земельного участка Бухариной В.С. в аренду, написаны Рыбаковой Г.С. На тот момент доверенности от Бухариной В.С. на совершение указанных действий она не имела, однако действовала с устного согласия Бухариной В.С., в её интересах и впоследствии Бухарина выдала на её имя доверенность со всеми правами, в том числе и правом подавать установленной формы заявления, расписываться за неё, оформить любое право на земельный участок, взять в аренду или приобрести в собственность. По указанной доверенности Рыбакова Г.С. заключила договор аренды спорного земельного участка и зарегистрировала право Бухариной В.С. на него.
Третье лицо Беляков И.А., в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещался. В судебном заседании от Дата обезличена года показал, что в 2002 году он с согласия Рыбаковой Г.С. построил на спорном земельном участке летние домики, кухню, баню. Строительство осуществлялось самовольно. Впоследствии он передал Рыбаковой Г.С. для передачи Бухариной В.С. 20000 рублей за указанный земельный участок. Однако договор купли-продажи надлежащим образом оформлен не был. В мае 2008 года он продал указанные строения Койновой Е.Т.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю Евсюкова О.С. в судебное заседание не явилась по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещалась, в судебном заседании от 19 ноября 2009 года, показала, что право аренды Бухариной В.С. было зарегистрировано на основании постановления Айской сельской администрации о предоставлении в аренду Бухариной В.С. земельного участка площадью 0,093 га по адресу: ..., ... ...; договора аренды от Дата обезличена года; был предоставлен кадастровый паспорт земельного участка и доверенность представителя Бухариной В.С. – Рыбаковой Г.С.
Третье лицо Койнов В.И. возражал против удовлетворения требований Бухариной В.С., не возражал против удовлетворения требований Койновой Е.Т.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
ФИО15 установлено что
1. - Жилой дом в ... Номер обезличен построен в 1969 году /т.2л.д.105-113/.
- Дата обезличена года постановлением Айской сельской администрации /т.1л.д.147/ принято решение о выдаче ФИО11 свидетельства на закрепление земель в собственность 0,05 га по адресу: ..., ... ...; Дата обезличена года выдано свидетельство на право собственности на землю л.д.148/
Дата обезличена года произведён отвод земельного участка в натуре ... ФИО11, ФИО14, ФИО12 под личное приусадебное хозяйство по адресу: ..., ..., ..., площадью 0.31 га., составлен чертёж границ. /т.2л.д.40-40/
2. - Постановлением Администрации Айского сельсовета Номер обезличен от Дата обезличена года Бухариной В.С. предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,05 га по адресу: ..., ....кв.2 л.д.144\
- На основании данного постановления Дата обезличена года был произведён отвод земельного участка в натуре, составлен акт, утверждён чертёж границ земельного участка.л.д.111-113\ Площадь земельного участка по документам составила 0,05 га, фактическая 0,0985 га. Границы земельного участка согласованы со смежными землепользователями, в том числе с Койновой Е.Т.
- Постановлением Администрации Айского сельсовета Номер обезличен от Дата обезличена года Бухариной В.С. предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,043 га по адресу: ..., ....кв.2 для ведения личного приусадебного хозяйства. Общая площадь земельного участка составила 0,093га. л.д.145\.
- Дата обезличена года заключён договор аренды земельного участка площадью 0,093 га по адресу: ..., ....кв.2. между Муниципальным образованием Айский сельсовет и Бухариной В.С. Договор не прошёл государственную регистрацию.
- Дата обезличена года земельный участок поставлен на кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера 22:02:100002:0045л.д.11-12\, Дата обезличена года выдан кадастровый паспорт земельного участка л.д.13-14\
- Дата обезличена года заключён договор аренды земельного участка площадью 0,093 га по адресу: Алтайский край Алтайский район ..., ....кв.2. с кадастровым номером 22:02:100002:0045, между Администрацией Алтайского района и Бухариной В.С. Договор аренды зарегистрирован Дата обезличена года в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним л.д.138-140\.
- На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, являющиеся самовольными постройками л.д.56-90\.
3. – Дата обезличена года Рыбакова Г.С., действуя по доверенности от Бухариной В.С., продала принадлежащую Бухариной В.С. квартиру Номер обезличен по адресу: ..., ... /т.1л.д.170/.
- На основании решения мирового судьи судебного участка Алтайского района от Дата обезличена года л.д.48-51\, договора купли-продажи от Дата обезличена года л.д.149-150\ Койнова Е.Т. является собственницей жилого дома и земельного участка площадью 500 кв.м. по адресу: ... ... ....
- Койнова Е.Т. также имеет в собственности земельный участок площадью 0,038 га, по адресу: ..., ... ... на основании постановления Администрации Айского сельсовета Номер обезличен от Дата обезличена года и договора купли-продажи от Дата обезличена года л.д.164-167\
В соответствии с п.п.1,2 ст. 552 ГК РФ (в ред. ФЗ от Дата обезличена года) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту долю земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с п.п. 1,2 ст. 37 Земельного кодекса РФ N 136-ФЗ
от Дата обезличена года, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Таким образом, при смене собственника к новому владельцу переходит право аренды на ту его часть, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования, а не на весь земельный участок.
В судебном заседании установлено, что квартира приобретённая Койновой Е.Т. у Бухариной В.С. не находится на спорном земельном участке, земельный участок, предоставленный Бухариной В.С.в аренду не является принадлежностью данной квартиры.
Согласно заключения эксперта и приложения Номер обезличен к заключению /т.1л.д.56-71/ ранее существующая квартира Номер обезличен дома по ..., ..., не располагалась на земельном участке площадью 930кв. м., выделенном Бухариной В.С. по договору аренды Дата обезличена года. Площадь земельного участка, на котором расположена квартира Номер обезличен и проход к ней со стороны ..., составляет 55 кв.м., данная площадь не учтена и никому не выделена.
Суд находит не состоятельными доводы представителя Койновой Е.Т. – Кудинова П.П. о том, что земельный участок, отведенный Дата обезличена года собственникам жилого дома по ... в ..., площадью 0.31 га., предоставлен в общую долевую собственность собственников жилого дома, так как является придомовой территорией многоквартирного дома и необходим для эксплуатации указанного дома, поэтому при покупке квартиры ФИО2 перешло право пользования на ту часть земельного участка, которая ранее использовалась собственниками квартиры Номер обезличен, по следующим основаниям.
Согласно ст. 16 Федерального закона от Дата обезличена г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке населенных пунктов земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если участок, на котором расположен многоквартирный дом, был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений.
Согласно акта отвода земельного участка собственникам жилого дома по адресу: ..., ..., ..., площадью 0.31 га. от Дата обезличена года, цель предоставления земельного участка - под личное приусадебное хозяйство /т.2л.д.40-40/
О том, что указанный земельный участок был предоставлен именно для ведения личного приусадебного хозяйства, а не в общую совместную собственность собственников многоквартирного дома, указывает то, что за каждым собственником приватизированной квартиры, в рамках отведённого, был закреплён самостоятельный земельный участок (при этом ... участок по указанному адресу, был предоставлен Дата обезличена года, то есть до отвода земельного участка в натуре, который состоялся Дата обезличена года).
Кроме того, согласно письма Алтайского отдела обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости ФГУ ЗКП по ... л.д.102/ сведения о постановке на кадастровый учёт земельного участка по адресу: ..., ... (Набережная,25) площадью 0,31 га, находящегося в общей совместной собственности Бычкарёвой Л.И., ФИО11, Бухариной В.С., ФИО12, в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.
В связи, с чем суд приходит к выводу, что спорный земельный участок не входит в состав земельного участка отошедшего к квартире Номер обезличен по указанному адресу.
Не может являться основанием для признания оспариваемого договора аренды недействительным то обстоятельство, что заявления о предоставлении земельных участков в аренду от Дата обезличена года л.д.142\ и Дата обезличена годал.д.143\ от имени Бухариной В.С. написаны Рыбаковой Г.С.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
В судебном заседании установлено, что заявления о предоставлении земельных участков в аренду написаны от имени Бухариной В.С. и в её интересах, земельные участки предоставлены в аренду Бухариной В.С., с заявлением о признании сделки недействительной Бухарина В.С. не обращалась. Напротив Дата обезличена года Бухарина В.С. выдала Рыбаковой Г.С. доверенность, которой уполномочила последнюю, в том числе, оформить любое право на земельный участок, взять в аренду или приобрести в собственность земельный участок, заключать и подписывать любые договоры, в том числе и договоры аренды.
Таким образом, исходя из смысла пункта 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, Бухарина В.С. своими действиями одобрила данную сделку.
Не могут быть приняты судом доводы Койновой Е.Т. о признании договора аренды недействительным ввиду нецелевого использования земельного участка (земельный участок предоставлен Бухариной в аренду для ведения личного приусадебного хозяйства, однако она с 1995 года на территории Алтайского района не проживает, кроме того на спорном земельном участке построены домики для отдыхающих), поскольку в соответствии со ст. 287 ГК РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 и п. 1 ст. 47 ЗК право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения, аренда и право безвозмездного срочного пользования земельным участком могут быть прекращены принудительно при нарушении земельного законодательства, в частности при использовании земельного участка не по целевому назначению, при отравлении, загрязнении и порче плодородного слоя почвы, при систематической неуплате земельного налога, при неиспользовании земельного участка в течение определенного срока, а также при реквизиции и изъятии земель для государственных и муниципальных нужд и т.д.
Решение о прекращении прав на земельные участки в этих случаях принимается судом, при этом правом обращения в суд с соответствующим заявлением наделены только органы государственной власти или органы местного самоуправления в случае неустранения соответствующими лицами земельных правонарушений, указанных в предупреждениях органов, осуществляющих государственный земельный контроль (ст. 54 ЗК).
Кроме того, в судебном заседании из показаний Койновой Е.Т., Рыбаковой Г.С. усматривается, что каких-либо намерений о передаче права пользования земельным участком при заключении договора купли-продажи стороны не имели. Напротив, Койнова Е.Т. пояснила, что вопрос о правах на спорный земельный участок при покупке квартиры не ставился, поскольку ей было известно, что указанный земельный участок предоставлен Бухариной в аренду на 10 лет.
Представитель Бухариной В.С. – Раенко Е.П., третье лицо Рыбакова Г.С. пояснили, что Бухарина В.С. не имела намерения передавать права пользования спорным земельным участком, так как она собирается вернуться в Россию использовать земельный участок по назначению.
В договоре купли-продажи условие передачи права пользования земельным участком отсутствует./ /т.1л.д.170/.
С учётом изложенного суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи квартиры стороны не пришли к соглашению по правам на земельный участок.
Все исследованные обстоятельства по делу, позволяют суду сделать вывод, что оснований для удовлетворения требований Койновой Е.Т. о признании договора аренды земельного участка от Дата обезличена года недействительным, не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Бухариной Веры Степановны к Койновой Елене Тимофеевне об устранении препятствий в пользовании земельным участком удовлетворить.
Обязать Койнову Елену Тимофеевну устранить препятствия в пользовании Бухариной Верой Степановой земельным участком предоставленном Бухариной Вере Степановне в аренду общей площадью 0,093 га с кадастровым номером 22:02:100002:0045 находящимся по адресу: ..., ..., ..., ... .... Взыскать с Койновой Елены Тимофеевны в пользу Бухариной Веры Степановны расходы по оплате государственной пошлины в размере 100 рублей.
Койновой Елене Тимофеевне отказать в удовлетворении заявленных требований к Бухариной Вере Степановне, Администрации Айского сельсовета, Администрации Алтайского района о признании недействительным договора аренды земельного участка Номер обезличен заключённого Дата обезличена года между Бухариной Верой Степановной и Администрацией Алтайского района.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через районный в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья Л.А. Ведищева.
Решение в окончательной форме составлено Дата обезличена года.
Верно
Судья Л.А. Ведищева.