РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с.Алтайское 14 сентября 2010 года
Алтайский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Ведищевой Л.А.
при секретаре Скорых Д.М.
с участием пом. прокурора Алтайской районной прокуратуры Крашенинина С.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кононова Ивана Диановича к Пеннер Наталье Михайловне, Пеннер Виталию Юрьевичу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона, о признании недействительным зарегистрированного права собственности на жилой дом и земельный участок, аннулировании закладной, признании права общей совместной собственности на жилой дом и земельный участок, устранении препятствий в пользовании и выселении из жилого дома и встречному иску Пеннер Натальи Михайловны к Кононову Ивану Диановичу о взыскании стоимости земельного участка и жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Истец Кононов И.Д. обратился в суд и иском к Пеннер Н.М., Пеннер В.Ю. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона, о признании недействительным зарегистрированного права собственности на жилой дом и земельный участок, аннулировании закладной, признании права общей совместной собственности на жилой дом и земельный участок, устранении препятствий в пользовании и выселении из жилого дома, по тем основаниям, что ответчики не произвели окончательного расчёта за приобретённый у Кононова И.Д. жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: ..., ..., ..., .... Согласно договора купли-продажи от Дата обезличена года заключенного между истцом и ответчиками, продажная стоимость жилого дома и земельного участка определена в 800000 рублей, из которых истцу передана денежная сумма в 450000 рублей, оставшаяся денежная сумма в размере 350000 рублей осталась не переданной.
... суда от Дата обезличена года ..., Дата обезличена года рождения, ...
Распоряжением Управления социальной защиты населения по ...у от Дата обезличена ... ФИО12 назначена ФИО3. л.д.81\.
Согласно уточнённого искового заявления Штергель Л.Н., действующая в интересах Кононова И.Д., просит суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от 23 августа 2007 года, признать недействительным зарегистрированное право собственности Пеннер Н.М. и Пеннер В.Ю. на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: ..., ..., ..., ...., аннулировать закладную, признать право общей совместной собственности Кононова И.Д. и Штергель Л.Н. на спорные жилой дом и земельный участок, устранить препятствия в пользовании и выселить ответчиков из указанного жилого дома.
Впоследствии истица уточнила исковые требования в части признания права общей совместной собственности на спорный жилой дом и земельный участок и просила признать право собственности на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: ..., ..., ..., .... только за Кононовым И.Д. и просила прекратить ипотеку на спорные дом и земельный участок.
Пеннер Н.М. обратилась в суд с встречным иском и просила взыскать с Кононова И.Д. в её пользу 800000 рублей, полученные им по сделке купли-продажи от Дата обезличена года, ссылаясь на то, что уплаченная сумма подтверждается договором купли-продажи и расписками выданными Кононовым И.Д. в подтверждение получения денег.
В судебном заседании истец Штергель Л.Н. поддержала заявленные требования в полном объёме по основаниям изложенным в иске. Встречный иск не признала, пояснив, что Кононов И.Д. получил от Пеннер за проданный жилой дом и земельный участок 450000 рублей. Она видела, что в договоре купли-продажи от Дата обезличена года указана продажная стоимость жилого дома и земельного участка в 800000 рублей, однако Пеннер Н.М. ей пояснила, что указание данной суммы в договоре необходимо для банка, который предоставляет им кредитные средства, для приобретения дома и земельного участка. В январе 2008 года из оценочной экспертизы она узнала, что при заключении договора купли-продажи они были введены в заблуждение и рыночная стоимость проданной недвижимости составляет 800000 рублей. После чего Кононов И.Д. обратился к ответчикам с требованием оплатить оставшиеся не переданными 350000 рублей, однако ответчики ответили отказом. О том, что имеется расписки Кононова И.Д. о получении денежных сумм в размере 504000 руб. и 296000 руб. ей стало известно только при рассмотрении данного гражданского дела. На полученные от продажи дома и земельного участка 450000 рублей они приобрели дом и земельный участок в ... за 350000 рублей и 100000 рублей потратили на ремонт дома и приобретение мебели.
Представитель Пеннер Н.М. и Пеннер В.Ю. – Оришак В.Ф. иск Пеннер Н.М. поддержала в полном объёме по основаниям изложенным в иске, исковые требования Штергель Л.Н. не признала, дополнив, что на момент подписания договора купли-продажи у Пеннер Н.М. и Пеннер В.Ю. не имелось сомнений в ... ФИО8, ...
Представитель ответчика закрытое акционерное общество «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» в судебное заседание не явился, из предоставленного представителем ответчика С.П. Туевым отзыва /т.2л.д.167-168/ усматривается, что исковые требования они не признают, по тем основаниям, что выводы представителя истца о ... ФИО8 на момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка носят вероятностный характер и основаны на предположениях. Иные основания для признания сделки недействительной отсутствуют. Кроме того, ответчики приняли и оплатили товар в большей части в размере 450000 тысяч, в связи с чем продавец вправе потребовать только оплату товара, оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.
Представитель третьего лица ОАО КБ «Региональный кредит» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в их отсутствие, возражал против удовлетворения заявленных требований Кононова И.Д.
Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещались.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора, приходит к следующему.
Как видно из материалов дела между Пеннер Н.М., Пеннер В.Ю. и Кононовым И.Д. был заключен договор купли продажи от Дата обезличена7 года жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., ..., ..., ....л.д.24-28\.
Решением Алтайского районного суда от Дата обезличена года ФИО8 ..., Дата обезличена года рождения, ...
Из заключения ... Номер обезличен от Дата обезличена г. следует, что ФИО8 обнаруживает признаки тяжёлой умственной отсталости. Данное состояние лишало испытуемого ФИО8 понимать значение своих действий на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от Дата обезличена года, а так же на момент написания расписок от Дата обезличена года и Дата обезличена года. ...
На основании ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).
Согласно п.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст.177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Таким образом, отсутствие у гражданина способности понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения оспариваемой сделки является обязательным условием для признания сделки недействительной.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что при совершении сделки купли-продажи Кононов И.Д. не понимал значение своих действий и не мог руководить ими в силу состояния психического здоровья, то есть при заключении оспариваемой сделки имел место дефект волеизъявления Кононова И.Д., в связи с чем требования Штергель Л.Н., действующей в интересах Кононова И.Д., о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ..., ..., ..., ..., с обременением их ипотекой в силу закона, заключённого Дата обезличена года между Пеннер Н.М., Пеннер В.Ю. и Кононовым И.Д., обоснованны и подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Данные положения также указываются в п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, ипотека может прекращаться на основании решения суда о прекращении ипотеки. При этом, ипотека, будучи дополнительным обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства.
Если сделка признана недействительной на основании указанной статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 ст.171 ГК РФ.
Ст.171 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
Таким образом, при применении последствий недействительности сделки, совершенной гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, возврату сторонам подлежит лишь то, что реально было получено ими при исполнении такой сделки.
Такая позиция не противоречит разъяснениям КС РФ, высказанным в определении от 25 марта 2004 года №98-О, где было указано, что способ осуществления двусторонней реституции является компетенцией районного суда и определяется исходя из обстоятельств конкретного гражданского дела.
Следовательно, исходя из условий договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком, юридически значимым по данному делу является установление судом факта получения ответчиками Пеннер Н.М. и Пеннер В.Ю. в собственность жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., ..., ..., ..., и получение истцом Кононовым И.Д. от ответчиков Пеннер Н.М. и В.Ю. денежной суммы в размере 800000 рублей.
В данном случае судом бесспорно установлено, что при исполнении договора купли-продажи покупатели Пеннер Н.М. и В.Ю. получили в собственность жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: ..., ..., ..., ..., поскольку данное недвижимое имущество перешло к ним в полное фактическое владение, пользование и распоряжение.
Факт получения денежных средств в размере 450000 рублей Штергель Л.Н., действующая в интересах Кононова И.Д. признаёт, получение денежных средств в размере 350000 рублей – отрицает.
Суд приходит к выводу, что фактически Кононову И.Д. за жилой дом и земельный участок была передана сумма в 450000 рублей.
Данный вывод суда подтверждается предварительным договором купли-продажи от Дата обезличена года л.д.172-173\ удостоверенным нотариусом, согласно которого Пеннер В.Ю., Пеннер Н.М. и Кононов И.Д. обязались заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением ипотекой в силу закона по адресу: ..., ..., ..., .... При этом согласно п.7 договор предполагается заключить по цене 450000 рублей, из которых 45000 руб. передано Кононову И.Д. в качестве задатка при подписании предварительного договора купли-продажи, а оставшиеся 405000 при заключении и подписании основанного договора купли-продажи.
Доказательств, подтверждающих факт стремительного изменения цен ( с 27 июля 2007 года по 23 августа 2007 года) на недвижимое имущество на рынке недвижимости ответчики суду не предоставили.
Из показаний свидетеля ФИО6 усматривается, что ей известно, что Кононов И.Д. собирался продать свой дом в ... за 450 или 500 тыс. руб. В конце августа 2007 года она приехала к Штергель занять денег, так как от Штергель она знала, что им покупатели должны отдать деньги. Они находились в доме Штергель, когда к дому подъехала машина, из которой вышла незнакомая ФИО6 женщина. Женщина зашла в дом, Штергель вышла к ней, и они какое-то время находились в кухне. ФИО6, её муж и ФИО8 находились в это время в другой комнате. Затем Штергель зашла в комнату и сказала Кононову И.Д., что она получила деньги за дом. Штергель в присутствии ФИО6 и Кононова И.Д. пересчитала деньги, какая была точно сумма она не помнит, но Штергель сказала Кононову, что они получили полностью расчёт за ... рублей. Сколько было в тот день передано денег ФИО6 не знает, но знает, что ранее Кононову И.Д. покупатели передали 45000 рублей. Когда Штергель пересчитывала деньги, общая сумма составила 450000 рублей. Кононов находился с ними в комнате и не выходил /т.1л.д.190 об. - 191/.
Принимая во внимание показания истца, свидетеля ФИО6, а также то обстоятельство, что дата расписки от Дата обезличена года был написана не самим Кононовым, а как следует из показаний представителя ответчиков Оришак В.Ф. – Пеннер Н.М., что подтверждается и заключением эксперта от Дата обезличена года Номер обезличен л.д.130-134\ из которого усматривается, что тексты расписок от Дата обезличена года и Дата обезличена года выполнены Кононовым И.Д. даты на расписке от Дата обезличена года - «27 августа и Дата обезличена.» выполнены не Кононовым И.Д., а кем - то другим, суд считает, что данные расписки не подтверждают факт получения истцом от ответчика денежных сумм 23 августа 2007 года – 296000 рублей и 27 августа 2007 года – 504000 рублей.
Суд критически относится к показаниями свидетеля ФИО7 о том, что Кононов И.Д. получил деньги от Пеннер Н.М. в банке и стоя у кассы написал расписку, поскольку она находится в дружеских отношениях в истицей Пеннер Н.М., кроме того, ей не известно какая сумма была получена Пеннер в банке, на какую сумму была написана расписка, сколько было Кононову передано денег /т.1л.д.190-190 об./.
Из заключения судебной психиатрической экспертизы Номер обезличен от Дата обезличена г. следует, что и в момент составления расписок от Дата обезличена года и Дата обезличена года, подтверждающих факт получения Кононовым И.Д. денежных средств 296000 руб. и 504000 руб., соответственно, последний не понимал значение своих средств и не мог руководить ими.
Из имеющихся по делу письменных доказательств, полученных по запросу суда –выписок с лицевых счетов истца Конова И.Д. и Штергель Л.Н., представленных банком л.д.209-211\, установлено, что крупных денежных сумм, соответствующих сумме в 350000 рублей, на их счетах в банке не хранилось и не храниться.
В подтверждение своих доводов Штергель Л.Н. предоставлен договор купли –продажи от Дата обезличена года л.д.201-204/ согласно которого Кононов И.Д. приобрёл в ... района Алтайского края по ... жилой дом и земельный участок, цена которых составила 350000 рублей. Из показаний Штергель Л.Н. следует, что 100000 рублей были истрачены ими на ремонт приобретённого дома и покупку мебели.
Кроме того, суд считает, что доводы истца Штергель Л.Н., подтверждаются так же требованием к ФИО11 и В.Ю. о необходимости оплаты в срок до Дата обезличена года не переданных по заключённому Дата обезличена года договору 350000 рублей л.д.5-6/.
Согласно кредитного договора заключенного между Открытым акционерным обществом Коммерчески Банк «Региональный Кредит» и Пеннер Н.М. и В.Ю., ФИО7 л.д.231-235\ Кредитор предоставил заёмщику кредит в размере 504 000 рублей для приобретения жилого дома с земельным участком по адресу: ..., ..., ..., ... (предмет ипотеки). Кредит предоставлен заемщику на условии оплаты разницы между ценой предмета ипотеки и суммой предоставляемого кредита из собственных средств заёмщика в размере 296000 рублей.
Из сообщения ОАО КБ «Региональный кредит» /т.2л.д.208/ усматривается, что банком не проверялось наличие собственных средств у Заёмщиков при получении кредита. В соответствии с п.2.2 Кредитного договора, заключенного между супругами Пеннер и Кононовым, кредит предоставляется заёмщикам при условии оплаты разницы между ценой предмета ипотеки (жилой дом и земельный участок) и суммой предоставляемого кредита из собственных средств заёмщика в размере 296 000 рублей. Документом, подтверждающим получение денежных средств в размере 296 000 рублей, является расписка Кононова от Дата обезличена года.
Каких – либо доказательств наличия у Пеннер Н.М. и Пеннер В.Ю. на 23 августа 2007 года собственных денежных средств в размере 296000 рублей суду не предоставлено.
Суду предоставлен договор купли продажи жилого дома от Дата обезличена года л.д.237-241/согласно которому Пеннер В.Ю. продал жилой дома в ..., ..., ... за 110000 рублей, свидетели ФИО9 и ... суду показали, что они помогли ответчикам приобрести указанный дом, дали в августе 2007 года на его приобретение 120000 рублей.
Суд критически относится к показаниям ФИО9 и В.П. /т.1л.д. 249 об. – 250/, поскольку они являются родителями ответчика ФИО10, заинтересованы в благоприятном для него исходе дела, каких-либо доказательств подтверждающих наличие у свидетелей указанной суммы денег и передачу их ответчикам Пеннер Н.М. и В.Ю. суду не предоставлено.
Доказательств того, что полученные от продажи дома в ... в 2006 году денежные средства были потрачены ответчиками на приобретение спорного жилого дома и земельного участка суду не предоставлены.
В соответствии со ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
На основании изложенного Пеннер Н.М.и Пеннер В.Ю. подлежат выселению из жилого дома расположенного по адресу: ..., ..., ..., ....
Руководствуясь ст.ст. 194-198,199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., ..., ..., ..., заключённый Дата обезличена года между Кононовым Иваном Диановичем и Пеннер Натальей Михайловной, Пеннер Виталием Юрьевичем.
Прекратить ипотеку жилого дома с земельным участком, площадью 1500,00 кв.м., находящихся по адресу: ..., ..., ..., ....
Применить последствия недействительности сделки путём прекращения права собственности Пеннер Натальи Михайловны, Пеннер Виталия Юрьевича на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., ..., ..., ....
Признать право собственности Кононова Ивана Диановича на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., ..., ..., ....
Взыскать с Кононова Ивана Диановича в пользу Пеннер Натальи Михайловны, Пеннер Виталия Юрьевича сумму, переданную по договору купли-продажи в размере 450000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей.
Пеннер Наталье Михайловне отказать в удовлетворении требований о взыскании с Кононова Ивана Диановича 350000 рублей.
Выселить Пеннер Наталью Михайловну, Пеннер Виталия Юрьевича из жилого дома расположенного по адресу: ..., ..., ..., ..., без предоставления другого жилого помещения.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через районный в течение 10 дней.
Судья Л.А.Ведищева.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 сентября 2010 года.
Судья Л.А. Ведищева.