Дело № 2-442/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Алтайское 28 декабря 2010 года
Алтайский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Семенниковой О.И.
при секретаре Кочтыговой С.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Малаховой Т.В. к Шишковой Н.Г., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконной государственной регистрации права аренды земельного участка, прекращении договора аренды, прекращении действия ипотеки права аренды, признании незаконной права аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Малахова Т.В. обратилась в суд с иском к Шишковой Н.Г., в котором просила суд признать государственную регистрацию права аренды земельного участка общей площадью 0,16 га., находящегося по адресу <адрес> незаконной, прекратить действие данной государственной регистрации
права аренды, расторгнуть договор аренды земельного участка №11 от 02.02.2004 года, заключенный с Шишковой Н.Г.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 10.09.2004 года Малахова Т.В. по договору купли-продажи купила у Шишковой Н.Г. жилой дом, расположенный по указанному выше адресу.
Жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 0,16 га., предоставленном Шишковой Н.Г. в аренду на основании постановления администрации Айского сельсовета № 29 от 02.02.2004 года и договора аренды № 11 от 02.02.2004 года.
При продаже жилого дома Шишкова Н.Г. заверила истицу, что она переоформит право аренды земельного участка на нее в ближайшее время, однако, так и не сделала этого.
Руководствуясь ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ истица с сентября 2004 года использовала земельный участок, на котором расположен принадлежащий ей жилой дом, без оформления какого либо договора.
На основании постановления администрации Алтайского района № 710 15.07.2010 года между истицей и администрацией Алтайского района был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Малахова Т.В. приобрела в собственность земельный участок общей площадью 0,16 га., находящийся по адресу: <адрес>.
В сентябре 2010 года истица обратилась с необходимым пакетом документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю с намерением провести государственную регистрацию права собственности на недвижимость по договору купли-продажи земельного участка, однако в устной форме ей было отказано в приеме документов по тем основаниям, что в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть непогашенная запись о государственной регистрации договора аренды от 02.02.2004 года, заключенного с Шишковой Н.Г.
Более того, 09.08.2010 года. Шишкова Н.Г. передала право аренды в залог (ипотеку) третьему лицу, о чем в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним также есть соответствующая запись.
Истица полагает, что с момента перехода к ней права собственности на жилой дом ответчик Шишкова Н.Г. утратила право распоряжаться арендованным земельным участком и тем более не имела права передавать право аренды в залог третьим лицам.
С 15.07.2010 года истица является законным владельцем земельного участка и только она вправе распоряжаться им.
Так же истица полагает, что работники Управления Федеральной службы государственной регистрации, 09.08.2010 года провели государственную регистрацию ипотеки права аренды земельного участка в <адрес> необоснованно, поскольку не проверили по реестру, кто является собственником жилого дома расположенного на указанном земельном участке.
Впоследствии истица изменила исковые требования, просила суд признать недействительным договор залога (ипотеки) права аренды земельного участка общей площадью 0,16 га, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный 30.07.2010 года между Шишковой Н.Г. и Вдовиным И.Е.; признать расторгнутым с 24 сентября 2004 года договор аренды данного земельного участка заключенный 02.02.2004 года администрацией Алтайского района и Шишковой Н.Г..
Определением суда от 26 ноября 2010 года к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Администрация Айского сельсовета, Вдовин И.Е, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю исключено из участия в деле в качестве ответчика и привлечено к участию в данном деле в качестве третьего лица.
В судебном заседании истица Малахова Т.В., представитель истицы Баграмов Г.А., действующий на основании доверенности от 15.10.2010 года на измененных исковых требованиях настаивали по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчиков Шишковой Н.Г., Вдовина И.Е. – Ткачева Т.А., действующая на основании доверенностей от 02.11.2010 года, 16.12.2010 года исковые требования не признала, по тем основаниям, что ни земельный участок, ни право аренды на него не являлись предметом договора купли-продажи жилого дама, заключенного Малаховой Т.В. и Шишковой Н.Г., с сентября 2004 года по настоящее время ответчица пользуется земельным участком в соответствии с его целевым назначением, добросовестно выполняет обязанности арендатора, в том числе по внесению арендной платы, наличие договора купли-продажи спорного земельного, заключенного администрацией Алтайского района и Малаховой Т.В. 15.07.2010 года не подтверждает право собственности истицы на данный земельный участок, поскольку договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, истицей не приведены доводы, в чем именно выразилось нарушение ее прав при регистрации договора ипотеки права аренды, кроме этого пропущен срок исковой давности для оспаривания самого договора аренды земельного участка.
Представитель ответчика – администрации Айского сельсовета Пупышева Н.Н., действующая на основании доверенности от 13.12.2010 года исковые требования не признала, пояснив, суду, что до 01 июля 2006 года местные органы самоуправления обладали правом предоставления земельных участков гражданам, в том числе в аренду, с учетом этого Шишковой Н.Г. на основании договора 02 февраля 2004 года был предоставлен в аренду земельный участок по <адрес>, с момента заключения договора до настоящего времени Шишкова Н.Г. регулярно вносит арендную плату, о том, что находящийся на данном участке жилой дом принадлежит другому собственнику администрации до настоящего времени не было известно.
Представитель администрации Алтайского района Плаунов С.А. полагал, что исковые требования истицы подлежат удовлетворению по тем основаниям, что в силу ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ истица вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях что и прежний собственник недвижимости, при этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В соответствии с решением МО Алтайский район от 27 февраля 2007 года №129-д, утверждены предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ЛПХ и индивидуального жилищного строительства, в Айском сельсовете максимальное площадь земельного участка для вышеуказанных целей составляет 0, 20 га.
Жилой дом, принадлежащий на праве собственности Малаховой Т.В. расположен на земельном участке общей площадью 0,16 га, в связи с чем она имеет полное право требовать перехода прав на земельный участок расположенный по адресу: п<адрес>, кроме этого представитель ответчика дополнил, что при предоставлении 15.07.2010 года Малаховой Т.В. в собственность земельного участка, администрации не было известно, что он находится в аренде у Шишковой Н.Г.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю Евсюкова О.С. полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Постановлением администрации Айского сельсовета от 02.02.2004 года Шишковой Н.Г. предоставлен в аренду земельный участок размером 0,16 га по адресу: п,Катунь, <адрес> для ведения личного приусадебного хозяйства (л.д.44)
На основании данного постановления также 02.02.2004 года администрацией сельсовета с Шишковой Н.Г. заключен договор аренды данного земельного участка сроком на 49 лет (л.д.45-47)
Право аренды Шишковой Н.Г. на земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке 24.09.2004 года (л.д.49)
10.09.2004 года Шишковой Н.Г. и Малаховой Т.В. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Малахова Т.В. приобрела в собственность жилой дом, расположенный по <адрес> в <адрес> (л.д.8-12)
Право собственности Малаховой Т.В. на дом было зарегистрировано 24.09.2004 года (л.д.13)
Из содержания договора купли-продажи жилого дома (п.1 договора) усматривается, что приобретенный Малаховой Т.В. жилой дом расположен на земельном участке, предоставленном продавцу на праве аренды.
Таким образом, на момент заключения договора истице достоверно было известно о правовом режиме земельного участка, на котором расположен купленный ею жилой дом, на данных условиях договор был сторонами заключен, исполнен, прошел государственную регистрацию.
Из материалов дела видно, что постановлением администрации Алтайского района от 15.07.2010 года Малаховой Т.В. спорный земельный был предоставлен в собственность (л.д.17)
На основании данного постановления администрацией Алтайского района и Малаховой Т.В. был заключен договор купли-продажи данного земельного участка (л.д.14)
30.07.2010 года Вдовиным И.Е. и Шишковой Н.Г. был заключен договор залога, по условиям которого Шишкова Н.Г. в целях обеспечения денежного обязательства передала в залог залогодержателю права аренды на земельный участок размером 0,16 га, расположенный в п,Катунь, ул.Центральная, 30 (л.д.58-63)
Истица настаивает на расторжении договора аренды земельного участка с 24.09.2004 года.
Между тем, у суда отсутствуют правовые основания для признании обоснованным данного требования, поскольку в соответствии с правилами, установленными ст.ст.619, 620 ГК РФ право требования досрочного расторжения договора аренды обладают его стороны: арендодатель, либо арендатор.
Кроме этого, сам договор аренды заключен сторонами в соответствии с требованиями законодательства, действующего на тот период, нарушений его условий сторонами также не допущено.
Так, согласно, предоставленной администрацией Айского сельсовета справки, Шишкова Н.Г. лично вносила арендную плату по договору и на сегодняшний день задолженности по ней не имеет (л.д.104-105)
Отсутствуют у суда основания и для признания недействительным договора залога права аренды, заключенного Вдовиным И.Е. и Шишковой Н.Г.
Исходя из общих положений (п.1 ст.166 ГК РФ) сделка недействительная по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
При этом, основания недействительности сделок, предусмотренные Гражданским кодексом РФ исчерпывающи и предусмотрены его ст.ст.162, 165,168-179, другие основания недействительности сделок по смыслу п.1 ст.166 ГК РФ не могут устанавливаться ни иными федеральными законами, ни иными правовыми актами.
Однако, в судебном заседании таких оснований не установлено.
Обосновывая свои требования, истица указывает, что с момента перехода к ней права собственности на жилой дом Шишкова Н.Г. утратила право распоряжаться арендованным земельным участком, не имела права передавать право аренды в залог третьим лицам, с 15.07.2010 года истица является законным владельцем земельного участка, и только она вправе распоряжаться им.
Однако с доводами истицы согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании норм права.
Так, п.1 ст.131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Между тем, в судебном заседании установлено, что право собственности Малаховой Т.В. на земельный участок не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Кроме этого, как следует из пояснений истицы договор купли продажи земельного участка, заключенный ею с администрацией Алтайского района 15.07.2010 года не сдавался на государственную регистрацию, соответственно не принималось и решение об отказе в его регистрации, в связи с чем, истица не лишена возможности и в настоящий момент обратиться в органы государственной регистрации с целью регистрации права собственности на земельный участок.
Изменяя, исковые требования, впоследствии истица не отказалась от первоначально заявленных требований в части требований о признании незаконной государственной регистрации права аренды спорного земельного участка.
Разрешая, данные требования, суд исходит из следующего.
Ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с Гражданским; кодексом РФ Государственная регистрация прав проводится на всей территории по установленной названным Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. ] 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Анализ приведенных норм права позволяет прийти к выводу, что решение суда, вступившее в законную силу, о признании сделки о правах на недвижимость недействительной или о применении последствий недействительности ничтожной сделки является основанием для погашения записи о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Признание недействительными записей в ЕГПР и свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество действующим законодательством не предусмотрено.
Заслуживают внимание и доводы представителя ответчиков Ткачевой Т.А. о применении срока исковой давности.
В силу ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один года.
Как выше было отмечено, еще при заключении договора купли-продажи жилого дома истицы Малаховой Т.В. было известно о то, что земельный участок находится в аренде у Шишковой Н.Г. на основании оспариваемого договора аренды.
Между тем, с данным иском истица обратилась в суд 05 октября 2010 года.
В качестве причины пропуска срока истица указывает на занятость на работе, что не может быть отнесено к уважительным причинам.
Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истицы.
Доводы представителей истицы, администрации Алтайского района о том, что в силу ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ истица вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях что и прежний собственник недвижимости суд не принимает во внимание, поскольку они основаны на неправильном толковании норм права.
Руководствуясь ст.ст. 194-198,199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Малаховой Т.В. к Шишковой Н.Г., Вдовину И.Е., Администрации Алтайского района, Администрации Айского сельсовета о признании незаконной государственной регистрации права аренды земельного участка, о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным договора залога (ипотеки) права аренды земельного участка, расположенного в <адрес> оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через районный в течение 10 дней.
Судья О.И. Семенникова
Решение в окончательной форме изготовлено 31 декабря 2010 года.
Судья О.И.Семенникова