Гражд. дело № 2-746
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 марта 2011 года Альметьевский городской суд Республики Татарстан в составе: судьи Кононенко Т.В., при секретаре Багмановой Г.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андриевского В.Н. к Валеевой Ф.М., Валееву Д.Р. Валеевой А.Р. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Андриевский В.Н. (далее истец) обратился в суд с иском к Валеевой Ф.М., Валееву Д.Р., Валеевой А.Р.(далее ответчики) о понуждении к заключению договора купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: РТ, <адрес> дом.97, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами правоотношений и третьей стороной ООО «Континентъ» заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры стоимостью в 750000 рублей. В качестве задатка истец выплатил ответчику 180000 рублей в последующем еще 13000 рублей за покрытие долга по коммунальным услугам. Третья сторона ООО «Континентъ» обязались содействовать в оформлении документов по приватизации <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ после оформления приватизации <адрес> между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи данной квартиры за 750000 рублей с передачей ответчикам задатка в 193000 рублей и определением срока заключения договора купли-продажи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчики от заключения договора уклоняются, свои обязательства не выполняют, в связи с чем истец просит понудить ответчиков Валееву Ф.М., Валеева Д.Р., Валееву А.Р.исполнить свое обязательство, заключить с Андриевским В.Н. договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: РТ,г.Альметьевск, <адрес> за 750000 рублей с учетом внесенного задатка 193000 рублей.
Ответчики Валеева Ф.М., представляющая свои интересы и интересы несовершеннолетней дочери Валеевой А.Р., Валеев Д.Р. с требованиями истца не согласны, предъявили встречный иск о взыскании с истца 20000 руб. морального вреда, так как он пытался продать их квартиру.
Представитель третьего лица Управления «Опека» Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района РТ с иском не согласен, поскольку понуждение к заключению договора купли продажи нарушает интересы несовершеннолетней.
Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ч.2 ст.308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Согласно ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Согласно ст.328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. (ч.1).
В случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению (ч.2).
Судом установлено, что ответчикам Валеевой Ф.М., несовершеннолетней Валеевой А.Р. и Валееву Д.Р. <адрес> по адресу: РТ,г.Альметьевск, <адрес> ранее принадлежала на основании ордера в последующем на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ № МС-3-4077 на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому.
ДД.ММ.ГГГГ Андриевский В.Н. Валеева Ф.М., действующая, также от имени своего сына Валеева Д.Р. по доверенности от № года и несовершеннолетняя Валеева А.Р. заключили предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. ООО «Континентъ» являющиеся третьей стороной по данному договору как «Исполнитель» взял на себя обязательства по подготовке документов к приватизации и продаже. Срок исполнения данного договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако данный предварительный договор в указанный срок не исполнен по вине ООО»Континенть». Поскольку обязательства по предварительному договору своевременно не были исполнены, в соответствии с ч.2 ст.328 ГК РФ ответчик имеет право отказаться от исполнения принятых на себя обязательств.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами ответчиками Валеевой Ф.М.действующей от своего имени и имени сына Валеева Д.Р. и несовершеннолетней Валеевой А.Р. (продавцы) с одной стороны и Андриевским В.Н. с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>. Согласно п.3 данного договора стороны оценили данную квартиру в 750000 рублей. В соответствии с п.4 Договора от17.12.2010 года в качестве серьезности своих намерений «Покупатель» должен был передать «Продавцу» денежную сумму в качестве Задатка в размере 193000 рублей. П.6 указанного договора предусмотрено, что «Продавец» обязуется продать указанную квартиру «Покупателю» (заключить договор купли-продажи квартиры) до ДД.ММ.ГГГГ за цену указанную в п.3 настоящего договора с учетом суммы задатка указанного в п.4 Договора.
Как показал в судебном заседании истец первоначальный предварительный договор не был исполнен в связи с тем, что не были подготовлены документы о праве собственности ответчиком на спорную квартиру в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ он сам заключил предварительный договор с ответчиками по условиям первого предварительного договора. Денежные суммы в размере 193000 руб., указанные в п.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ им ответчикам не передавались, так как они были им переданы по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ и фактически договор от ДД.ММ.ГГГГ является, по его мнению, пролонгацией договора от ДД.ММ.ГГГГ
Является общеизвестным, не требующим доказательства то, что стоимость жилья за истекшее время с момента заключения сторонами предварительного договора возросла, и средняя рыночная стоимость спорной квартиры составляет в среднем от 1000000 до 1200000 руб.Так как спорная квартира вовремя не была ему передана истец предпринимал попытки продать ее третьим лицам по цене 1000000 руб., так как п.10 договора от ДД.ММ.ГГГГ предоставлял ему такое право.
Ответчики в судебном заседании показали, что в апреле 2010 года к ним домой пришли двое неизвестных мужчин, которые представились работниками ЖКХ и сообщили, что у них имеется задолженность по квартплате, и они будут выселены из квартиры и предложили им продать эту квартиру, погасить долги и переехать в меньшую квартиру. В тот же день эти мужчины привезли их в офис ООО»Континенть», где выяснилось, что они являются риэлторами, где и находился истец Андриевский, где с ними и был заключен предварительный договор купли продажи квартиры. Данный договор не был исполнен по вине ООО»Континенть», так как они не подготовили своевременно документы по приватизации, кроме того не подобрали им иное жилое помещение. Денежные средства, указанные в предварительном договоре на руки им не передавали, данными денежными средствами риэлторы сами погасили задолженность по квартплате. После истечения срока предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истец неоднократно приезжал к ним предлагал переехать им в <адрес> в малосемейку, однако они отказывались, так как они являются жителями <адрес> и место работы находится также в городе. Истец, введя их в заблуждение, не показывая им документы, подтверждающие их право собственности на спорную квартиру( так как они находились у него на руках и им не передавались), что в судебном заседании подтвердила свидетель ФИО6, заставил их подписать второй предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, после чего к ним на квартиру стали приходить и звонить разные люди, которые стали говорить, что они хотят купить их квартиру, документы на которую им показывал истец. У ответчиков отсутствует иное жилое помещение и в случае продажи их квартиры за цену, значительно ниже реальной цены они не смогут приобрести иное жилое помещение.
Кроме того, как установлено в судебном заседании ответчик Валеева А.Р. является несовершеннолетней в возрасте 17 лет.
Согласно ст.26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
Согласно ч.3 ст.60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст.37 ГК РФ опекун не в праве без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершении сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем ( в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Как показала в судебном заседании ответчик Валеева Ф.М. она не давала письменного согласия на совершение сделки ее несовершеннолетней дочерью, в орган опеки за разрешением она не обращалась, истец и риэлторы знали, что один собственник несовершеннолетний, однако говорили, что они решат этот вопрос.
Таким образом, ответчик без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не имел права давать согласие на совершение несовершеннолетней дочери сделки по отчуждению имущества, и не давала письменного согласия на совершение сделки, поэтому соглашение о продаже несовершеннолетней своей доли в квартире незаконно и требование о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры не может быть удовлетворено.
При таких обстоятельствах суд считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска Андриевского В.Н. о понуждении ответчиков к заключению основного договора купли продажи по условиям предварительного договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку это нарушает права ответчиков, в том числе и несовершеннолетнего, а также в силу того, что данный предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, одной из сторон которого являлся несовершеннолетний собственник, действующий без письменного согласия родителя и без разрешения органа опеки является незаконным.
Также суд считает, что отсутствуют предусмотренные законом основания и для удовлетворения встречных исковых требований ответчиков о взыскании морального вреда с истца. Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. Попытки продажи квартиры ответчиков истцом не противоречили требованиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, каких-либо доказательств того, что этим ответчикам причинен моральный вред не представлено, законом не предусмотрено взыскание морального вреда по данной категории споров..
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Андриевского В.Н. к Валеевой Ф.М. представляющей свои интересы и интересы несовершеннолетней дочери Валеевой А.Р. и В.Д. Р. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: РТ,г.Альметьевск, <адрес> за 750000 рублей с учетом внесенного задатка в 193000 рублей отказать.
В удовлетворении встречного иска Валеевой Ф.М. представляющей свои интересы и интересы несовершеннолетней дочери Валеевой А.Р., В.Д.Р. к Андриевскому В.Н. о возмещении морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение 10 дней через Альметьевский городской суд со дня вынесения.
Судья: подпись
Судья Альметьевского городского суда РТ Т.В.Кононенко
Решение не вступило в законную силу «_____»____________________2011 года
Судья: