дело №2-623\11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2011 года г. Алейск
Алейский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего В.П. Долженко
при секретаре Т.В. Лангольф
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Правдина <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственности «Жил-Сервис-Плюс» о нарушении его права путем понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом, признании недействительным протокола собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Правдин А.П. обратился в суд с иском к ООО «Жил-Сервис-Плюс» о нарушении его права путем понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом. Свои требования он мотивировал следующими обстоятельствами.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Жил-Сервис-Плюс» было избрано управляющей компанией 36-квартирного дома, расположенного по <адрес>-72, где он проживает. С каждым собственником жилого помещения, в том числе и с ним, в мае 2010 года был заключен договор на управление домом. В случае изменений условий договора директор управляющей компании должен был сделать заявление о прекращении действия данного договора и внести предложение о заключении нового договора на иных условиях. Так как указанного заявления от ООО не последовало, договор управления жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ должен быть продлен на тех же условиях сроком на один год. Вопреки данным требованиям ООО «Жил-Сервис-Плюс» 19-ДД.ММ.ГГГГ осуществила компанию по принудительному заключению и подписанию нового договора управления домом, датированного ДД.ММ.ГГГГ. Он заявляет, что в день ДД.ММ.ГГГГ договор управления домом с ним не заключался, и данный договор не должен был заключаться, так как договор управления домом, действующий в 2010 году, должен был быть пролонгирован на 2011 год. Он просит признать действия директора ООО «Жил-Сервис-Плюс», направленные на понуждение его к заключению нового договора, незаконными.
В судебном заседании истец Правдин А.П. поддержал заявленные требования, дополнив их тем, что просит признать недействительным протокол собрания жильцов дома, в котором он проживает, от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении нового договора управления домом недействительным. В указанный день собрание с такой повесткой дня не проводилось. На собрании жильцов дома ДД.ММ.ГГГГ обсуждались общие информационные вопросы и вопросы, связанные с тарифами по оплате услуг. О собрании жильцы дома не были уведомлены в установленном законом порядке: не вывешивалось объявление о проведении собрания, оповещение жильцов проводилось инициативной группой в устном порядке, в результате чего многие жильцы на собрании не присутствовали. В протоколе собрания отсутствуют пояснения выступающих, неясно, каким образом избирались председатель собрания, секретарь, кто выдвигал предложения по повестке дня, как проводилось голосование. К протоколу собрания не приложен реестр собственников жилых помещений с подписями лиц, участвующих в голосовании и данном собрании. В связи с изложенным протокол собрания не может быть принят как надлежаще оформленный документ для подтверждения обсуждаемых вопросов.
Представитель ООО «Жил-Сервис-Плюс» Романюк П.А. исковые требования Правдина А.П. не признал, указав, что с 2010 года ООО «Жил-Сервис-Плюс» является управляющей компанией 36-квартирного дома, расположенного по ул. им. В. Олешко-72 <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ с жильцами дома и собственниками помещений были заключены договоры управления многоквартирным домом, с указанием в нем существенных условий по оплате предоставляемых компанией услуг. В связи с утверждением в конце 2010 года новых тарифов на содержание и ремонт жилого фонда органом местного самоуправления, возникла необходимость заключения нового договора управления домом, в связи с чем, ООО обратилось с жильцам о проведении собрания по обсуждению тарифов на содержание, ремонт дома, а также управления жильем. На данном собрании предполагалось также обсудить проект нового договора с учетом утверждения тарифов. Собрание жильцов состоялось ДД.ММ.ГГГГ, на нем присутствовало большинство собственников жилого помещения, то есть необходимый кворум имелся. На собрании были утверждены тарифы по содержанию, ремонту и управлению домом большинством голосов, Было разъяснено, что утвержденные тарифы будут заложены в новый договор управления, который управляющая компания предоставит жильцам для подписания. 19-ДД.ММ.ГГГГ новый договор управления домом был роздан жильцам, которые в большинстве его подписали. Истец Правдин А.П. от подписания договора отказался, до настоящего времени договор управления домом с ним не заключен, вместе с тем, коммунальные платежи и предоставляемые услуги истец оплачивает своевременно. Кроме того, Правдин А.П. не обжалует стоимость тарифов по содержанию ремонта и управлению жилым домом. Из изложенного следует, что действиями ответчика не нарушаются какие-либо права истца Правдина А.П., в связи с чем, исковые требования являются необоснованными. Не нарушает права истца и протокол собрания от ДД.ММ.ГГГГ и само решение собрания жильцов дома по утверждению тарифов и внесения их в новые договоры управления домом.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено в судебном заседании Правдин А.П. является собственником квартиры номер 33 по <адрес>, общей площадью 47,7 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № <адрес>, выданного ДД.ММ.ГГГГ управлением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес>.
В соответствии со ст. ст. 44, ч. 1-4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, а в случае, если в установленный законом срок собственниками не выбран такой способ – к компетенции органов местного самоуправления. Согласно ч. 5 ст. 161 и ч. 1 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом утверждаются решением общего собрания собственников (органом местного самоуправления).
Как следует из материалов дела, на основании протокола общего собрания собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирном <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме голосования, собственниками помещений указанного дома было принято решение о заключении договора управления с ООО «Жил-Сервис Плюс».
Статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) предусматривает, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлять собственникам коммунальные услуги.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 ЖК РФ, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Как следует из Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> был выбран способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией - ответчиком (ст. 161 ЖК РФ). Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая и истца Правдина А.П.
Из договора управления от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственник жилого помещения <адрес> доме по <адрес>-72 <адрес> Правдин и ООО «Жил-Сервис-Плюс» заключен договор управления, предметом которого является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.
Указанный договор содержит все существенные условия договора управления. Срок действия данного договора определен до ДД.ММ.ГГГГ.
Из договора управления от ДД.ММ.ГГГГ, который было предложено заключить истцу Правдину УО ООО «Жил-Сервис-Плюс» следует, что он также содержит все существенные условия договора управления, предусмотренные ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Данная норма не означает, что определение момента заключения договора производится не в соответствии с гражданским законодательством. Как следует из части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, следует применять нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения, а при отсутствии и таких норм применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.
Согласно части 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Согласно абзацу второму части 1 статьи 434 ГК РФ, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Таким образом, договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей формы.
Как было отмечено выше, в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ "договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Истцу Правдину А.П. управляющей компанией было предложено подписать договор управления со сроком действия с 01 января по ДД.ММ.ГГГГ путем предоставления ему письменного проекта договора управления.
Истцом Правдиным А.П. не оспариваются условия договора управления на 2011 год, представленный ему управляющей компанией ООО «Жил-Сервис-Плюс». Доводом его требований является указание на то, что если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. То есть, по мнению истца, необходимости в составлении нового договора управления не имелось.
Между тем, как следует из представленного проекта договора от ДД.ММ.ГГГГ изменились существенные условия договора в части стоимости договора, складывающегося из управленческого вознаграждения, содержания жилья и текущий ремонт, а также стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг.
В силу действующего жилищного законодательства сторона, желающая изменить условия, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях.
Об изменении условий договора в части стоимости договора и порядка расчетов ООО «Жил-Сервис-Плюс» уведомило собственников жилых помещений на общем собрании собственников помещений, имевшем место ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в проведении собрания принимало участие 24 собственника помещения из 36 помещений, расположенных в доме. На повестке собрания рассматривался вопрос об утверждении тарифов на содержание жилья, текущий ремонт, управление жильем. Из пояснений директора управляющей компании ФИО4 следует, что он озвучил тарифы, которые утверждены органом местного самоуправления на 2011 год: содержание жилья – 4,28 руб., текущий ремонт – 5,40 руб. За управление жильем ООО «Жил-Сервис-Плюс» преложило утвердить тариф в 2,0 руб. на квадратный метр. Собственники помещений проголосовали за утверждение тарифов: «за» - 95,8 %, «против» - 0%, «воздержались» - 4,2 %.
Вторым вопросом повестки дня собрания явилось утверждение договора управления на 2011 года. Присутствующие на собрании собственники дома проголосовали за проект договора управления, предложенный управляющей компанией: «за» - 95,8 %, «против» - 0%, «воздержались» - 4,2 %.
Таким образом, об изменении условий договора управления домом номер 72 по <адрес>, ответчик уведомил собственников помещений в установленном законом порядке, изменение существенных условий договора управления в части стоимости договора было обсуждено с участием собственников помещений, которые в большинством голосов согласились заключить договор управления на указанных условиях.
Не смотря на то обстоятельство, что истец Правдин А.П. не оспаривает договор управления в части изменения стоимости договора и тарифов по оплате жилищно-коммунальных услуг, суд исследовал Постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об оплате жилищно-коммунальных услуг», из которого следует, что размер оплаты за жилищно-коммунальные услуги, стоимости содержания жилья и текущий ремонт, указанные в разделе 3 Договора управления, соответствуют стоимости услуг, утвержденных настоящим Постановлением. Размер управленческого вознаграждения в 2,0 рубля был утвержден общим собранием собственников помещений на собрании ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ о начислении и оплате жилищно-коммунальных услуг с января по июнь месяц 2011 года истец Правдин А.П. оплачивает предоставленные ему услуги в полном размере, что свидетельствует о его согласии с установленными тарифами.
В силу части 2 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации все собственники помещений обязаны подписать договор на основании решения общего собрания. При заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в многоквартирном доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления, так как в этот момент происходит акцепт ее оферты по установленной форме.
В судебном заседании установлено, что на момент рассмотрения дела, договор управления с истцом Правдиным А.П. не заключен по причине отказа последнего от заключения договора. ООО «Жил-Серсвис-Плюс» не принуждало истца Правдина А.П. к заключению указанного договора путем обращения в суд или иным образом, свидетельствующим о понуждении Правдина А.П. без его воли, заключить договор управления.
Таким образом, суд приходит к выводу, что установленными действиями ответчика ООО «Жил-Сервис-Плюс» какие-либо права Правдина А.П. как собственника помещения по управлению домом нарушены не были.
В судебном заседании истец Правдин А.П. заявил требование о признании недействительным протокола собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ, указывая на то, что о времени и месте собрания собственников помещений многоквартирного дома собственники помещений не были уведомлены в письменном виде, многие жильцы дома участия в собрании не принимали, в повестке дня не присутствовал вопрос об обсуждении нового проекта договора управления.
Между тем, как следует из протокола собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ, участие в нем принимали 24 собственника помещения. Решение принималось большинством голосов, кворум по вопросам, поставленным на голосование, имелся.
Как пояснила, свидетель ФИО5 она являлась председателем указанного собрания. На собрании присутствовало 24 собственника помещения дома. В повестке обсуждались те вопросы, которые указаны в протоколе собрания.
Соответствие содержания протокола собрания от ДД.ММ.ГГГГ фактическим обстоятельствам подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного оперуполномоченным ОБЮП ОВД по <адрес> ФИО6 в отношении ФИО5, за отсутствием в ее действиях состава преступления, предусмотренного ст. 327 УК РФ.
Ссылка истца Правдина А.П. на то, что при опросе собственников дома до вынесения постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, последние не указывали на то, что обсуждался проект нового договора управления на 2011 год, не является основанием для признания вышеуказанного протокола собрания недействительным. На собрании собственниками помещений были утверждены тарифы по оплате коммунальных услуг, содержанию жилья, ремонту и управлению домом, которые явились основанием для заключения нового договора управления многоквартирным домом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Соглано ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.
На основании исследованных доказательств, суд приходит к выводу, что действиями ответчика ООО «Жил-Сервис-Плюс» права истца Правдина А.П. нарушены не были, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Правдину <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственности «Жил-Сервис-Плюс» о нарушении его права путем понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом, признании недействительным протокола собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома отказать.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение 10 дней с момента его изготовления в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы в Алтайский краевой суд.
Судья: В.П. Долженко
Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 июля 2011 года.
Судья: В.П. Долженко
Решение не вступило в законную силу