Дело номер 2-9/11
Решение в мотивированном
Виде изготовлено
ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ<адрес>
Алейский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи О. В. Луханиной,
при секретаре Е.Г. Непомнящих,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Пилевской ФИО действующей в интересах несовершеннолетнего Пилевского ФИО1, Пилевской ФИО2 к Осадчему ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены,
УСТАНОВИЛ:
Пилевская Е.А. действующая в интересах Пилевского А.К. и Пилевская А.К. обратились в Алейский городской суд с заявлением, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком был заключен договор купли – продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, расположенного по адресу <адрес> Стоимость земельного участка определена в 1 000 рублей, стоимость дома 479 000 рублей.
При продаже жилого дома Осадчий В.М. предоставляя информацию о товаре уверял, что дом теплый и в зимнее время в квартире тепло.
В ходе эксплуатации дома выявились следующие недостатки. Крыша дома прогнулась и в дождливую погоду протекает. Зимой в доме не держится тепло, пол очень холодный, «ледяной», из под плинтусов зимой дует холодный воздух. Стены промерзают и тоже очень холодные. При вскрытии стен было выявлено, что внутри они пустые. С наружной стороны стены обложены кирпичом, с внутренней залиты бетоном, а внутри пустота. Дом трескается, то есть на стенах появляются трещины и чем дальше тем больше. Фундамент тоже трескается. Дом не пригоден для проживания. Данные недостатки являются скрытыми.
При продаже квартиры продавец не уведомил их о имеющихся недостатках продаваемого жилого помещения, более того ввел в заблуждение в части того, что стены жилого дома изготовлены из шлакобетона и что в доме зимой очень тепло.
Истцы просят соразмерно выявленным недостаткам уменьшить покупную цену жилого дома, расположенного по <адрес> с 479 000 рублей до 279 000 рублей.
Взыскать с Осадчего В.М. в пользу Пилевского А.К. и Пилевской А.К. 200 000 рублей, а так же судебные расходы в размере 1 700 рублей.
В судебном заседании Пилевская Е.А. и ее представитель Гирджюс Э.А. поддержали заявленные требования в полном объеме, дав пояснения аналогично вышеизложенному. Дополнительно Пилевская Е.А. пояснила, что данный жилой дом купил Пилевский К.В. для детей – Пилевской А.К. и Пилевского А.К. Она посмотрела дом, дом ей понравился, договор купли – продажи она не заключала и с его условиями не ознакомлена. Полагает, что перед продажей дома был произведен ремонт, который скрыл имеющиеся недостатки.В настоящее время после проведения по делу экспертизы выяснилось, что в доме вообще невозможно проживать. Те недостатки, которые имеются в доме не могли образоваться в тот период с которого она проживает в данном доме.
Просит взыскать с ответчика в пользу ее, как матери несовершеннолетнего сына который проживает с ней и ее дочери 200 000 рублей в счет уменьшения покупной цены дома, а так же понесенные по делу судебные расходы.
Истица Пилевская А.К. (Агаева А.К.) в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Согласно заявления, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчик Осадчий В.М. в судебное заседание не явился.
Действующая на основании доверенности в его интересах Осадчая Т.М. и ее представитель Ленькова Н.А. исковые требования не признали. Осадчая Т.М. пояснила, что в доме ранее проживали родители и холодно не было. Данный дом они первоначально не собирались продавать, а в нем был намерен жить зять. В домебыл сделан ремонт. Однако,в связи с прохождением службы в другом регионе он переехал туда. Домом заинтересовался Пилевский К.Н., который его осмотрел без Пилевской Е.А. Впоследствии дом смотрела и истица с родителями. Никаких скрытых недостатков в доме нет. Не отрицает, что после того как был заключен договор купли – продажи и истцы переехали в дом, в доме начала протекать крыша. Договором была определена цена дома 480 000 рублей. С учетом ремонта крыши цена была снижена на 20 000 рублей и ее супругполучил за дом 460 000 рублей. Полагают, что истцом не представлены доказательства в обоснование иска. В заключении эксперта определено, что все недостатки являются явными, которые при осмотре видела Пилевская Е.А. и ее техническое состояние дома устраивало. В силу положения ст. 475 ГК РФ истцы вправе инициировать иск только в том случае, если о имеющихся недостатках Осадчий В.М. знал и не предупредил о нихпокупателя. Исходя из совокупности доказательств, данный факт не нашел своего подтверждения. Просят в иске отказать в полном объеме.
Пилевский К.В. в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие. Его показания были оглашены в судебном заседании и в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ он пояснял, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли – продажи жилого дома, расположенного по адресу <адрес>. Цена была определена в 480 000 рублей. Данный дом он приобрел для детей Пилевской А.к. и Пилевского А.К. Дом он не осматривал, осматривала его бывшая жена с родственниками. После ее согласия он оформил данный дом. Спустя некоторое время в доме стала протекать крыша и так как оплата предусматривала рассрочку выплаты, Осадчий В.М. снизил стоимость на 20 000 рублей на ремонт крыши, и он оплатил за дом 460 000 рублей. Крышу он до настоящего времени не сделал в связи с отсутствием денежных средств.
Суд считает возможным с учетом мнения сторон рассмотреть данное дело в отсутствие Пилевской А.К (Агаевой А.К.) и Пилевского К.В.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд принимает решение об удовлетворении требований истцов по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Осадчий В.М. продал Пилевскому К.В. действующему как законный представитель несовершеннолетнего сына Пилевского А.К. и Пилевской А.К., действующей с согласия своего отца Пилевского К.В. земельный участок мерою 1128 кв.м. и шлаколитой жилой дом общей площадью 47,7 кв., находящийся по адресу: <адрес>. Продажная цена дома и земельного участка составила 480 000 рублей, из них цена дома составила 479 000 рублей, цена земельного участка - 1 000 рублей.
В соответствии с п. 9 указанного договора покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка и жилого дома, установленным путем их осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких – либо дефектов о которых ему не сообщил продавец. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве приобретаемого жилого дома, о которых Продавец знал, но не предупредил о них покупателя в момент заключения договора то наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ. Если эти недостатки являются скрытыми, а продавец на момент заключения договора не знал о них и не мог знать, то он освобождается от ответственности.
Свидетельством о государственной регистрации права №, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что домовладение, расположенное в <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ( по ? доли) Пилевскому ФИО1 и Пилевской ФИО2, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.
В судебном заседании установлено, что интересы несовершеннолетнего Пилевского А.К. представляет его мать Пилевская Е.А. с которой он проживает в спорном доме.
Пилевская А.К. в связи с заключением брака изменила фамилию с Пилевской А.К. на Агаеву А.К., что подтверждается Свидетельством о заключении брака, выданным Отделом ЗАГС администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, актовая запись №. в связи с чем, суд рассматривает дело в связи с изменением фамилии от истца Агаевой А.К.
В соответствии с требованиями ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых такой товар обычно используется.
В данном случае, договор купли-продажи не содержит условий о качестве товара.
Между тем, в п. 9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлены последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ.
В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений.
В силу ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены некачественного товара на товар надлежащего качества.
Статья 475 ГК РФ, предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В судебном заседании истцы настаивали на удовлетворении заявленных требований о соразмерном уменьшении покупной цены на сумму 200 000 рублей. Суд лишен возможности выйти за пределы заявленных истцами исковых требований, и рассматривает их в пределах заявленного иска.
Назначенной судом и проведенной по делу строительно-технической экспертизой, порученной филиалу ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по <адрес>, для установления фактов, на которые ссылаются истцы в обоснование своих требований, установлено, что согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ выявлены следующие дефекты и повреждения:
- фундамент - неравномерная осадка, дефекты фундамента являются скрытыми, так как они были выявлены по косвенным признакам (выпучивание и искривление цоколя, отдельные глубокие трещины в цоколе, многочисленные повреждения, отпадение местами штукатурки, сквозные диагональные трещины стен на всю высоту здания);
- стены - ослабление и разрушение кирпичной кладки, разрушение (рассыпание) шлакобетона, массовые сквозные трещины (сквозь все слои стен) (горизонтальные и вертикальные), неравномерная осадка наружной стены комнаты. На момент проведения экспертного осмотра дефект является явным;
- полы - имеются деформации поверхности пола, стирание досок в ходовых местах. Дефект явный.
- заполнения проемов – оконные переплеты рассохлись и покоробились, нижний брус оконного переплета и подоконная доска повреждены гнилью, трещины в местах сопряжения коробок со стенами. Дефект явный.
- крыша – ослабление креплений отдельных асбестоцементных листов к обрешетке, отколы листов, отставание коньковых элементов, повреждение гнилью до 20 % обрешетки, провесы, неровность крыши. Дефект явный.
Таким образом в ходе проведения экспертизы установлен скрытый недостаток в виде того, что фундамент имеет неравномерную осадку, выпучивание и искривление цоколя, отдельные глубокие трещины в цоколе, многочисленные повреждения, отпадение местами штукатурки, сквозные диагональные трещины стен на всю высоту здания.
В судебном заседании представитель истца Осадчая Т.М. пояснила, что она не отрицает, что такой дефект мог иметь место, однако отрицает факт того, что о наличии данного недостатка в достаточной мере был осведомлен Осадчий В.М. визуально данный недостаток невозможно увидеть. Кроме того, она поясняет, что даже если и в фундаменте были какие либо недостатки, в целом дом имел хорошее состояние и являлся жилым.
Вместе с тем, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, допрошенные свидетели ФИО4 и ФИО5, показания которых в порядке ст. 180 ГПК РФ были оглашены поясняли, что были в гостях у истца, дома было холодно. От стен шел холод и стены были частично полые. Вишталюк Е.В. осматривала с истицей дом при покупке. Визуально дом был хороший. Впоследствии стали появляться трещины и дом стал требовать ремонта в котором она и помогала Пилевской Е.А. Полагает, что перед продажей дома имеющиеся недостатки были скрыты путем проведениятекущего ремонта, а по мере эксплуатации они стали проявляться.
Из заключения эксперта следует (л.д. 73), что основной причиной возникновения выявленных повреждений и дефектов исследуемого жилого дома является естественный физический износ, несвоевременное проведение текущего и капитального ремонта и осадка фундамента.
Таким образом, скрытый недостаток в виде осадки фундамента является причиной выявленных явных повреждений дома.
К скрытым дефектам относятся дефекты, которые невозможно обнаружить при визуальном осмотре и которые не проявляются сразу при приемке работ после их выполнения, данные дефекты образуются в ходе эксплуатации конструкций.
Дефектов и повреждений, возникших в результате неправильной эксплуатации жилого дома истцами при проведении экспертного осмотра не выявлено.
Исходя из положения ст. 475 ГК РФ и п. 9 Договора купли – продажи, именно на ответчике лежит обязанность доказать, что продавец на момент заключения договора купли – продажи не знал о скрытых недостатках и не мог знать, что является основанием для освобождения его от ответственности. Однако, таких доказательств стороной ответчика суду не представлено.
Кроме того, в заключении эксперта указано, что стоимость ремонтно – восстановительных работ, необходимых для устранения всех выявленных дефектов составляет 1 086 944 рубля 81 копейка. В данную стоимость входит и ремонт крыши.
Конкретные виды и объемы строительно - ремонтных работ и их стоимость для устранения всех выявленных дефектов и повреждений приведены в локальном расчете, согласно которого для ремонта фундамента и устранения его дальнейшей осадки требуется комплекс ремонтных работ ( в том числе демонтаж укрепления перегородок, усиление монолитным железобетоном фундамента, укрепление деревянных перегородок ), стоимость которых значительно превышает сумму заявленного иска.
Из экспертного заключения следует, что жилой дом по <адрес> не соответствует строительным нормам и правилам. Эксплуатационные характеристики по прочности и устойчивости конструкции стен жилого дома приводят к снижению уровня надежности здания до недопустимого, что в соответствии с п.п. 10, 34 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года номер 47 « Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», является основанием для признания данного дома не пригодным для постоянного проживания. Определить возможно ли было выявить данные недостатки при заключении договора купли – продажи не представляется возможным, так как не представляется возможным определить когда возникли данные дефекты. Вместе с тем, согласно выписки из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ степень физического износа дома составляет 42 %, что соответствует неудовлетворительному техническому состоянию строительных конструкций. Имелись повреждения и дефекты, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций, эксплуатация конструктивных элементов была возможна при условии значительного капитального ремонта.
В настоящее время имеются повреждения и дефекты (л.д. 73), свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций, существует опасность для пребывания людей, сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии проведения капитального ремонта (усиление и восстановление несущей способности конструкций жилого дома).
Существующее техническое состояние конструкций стен оценивается как недопустимое.
Согласно п. 3 ст. 504 ГК при предъявлении требования о соразмерном уменьшении покупной цены в расчет принимается цена товара на момент предъявления требования об уценке, а если требование добровольно не удовлетворено - на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении цены.
Поскольку истцы в данном случае вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома, суд считает возможным уменьшить покупную цену спорного до 279 000 рублей.
При этом суд принимает во внимание, что согласно заключения эксперта рыночная стоимость жилого дома составляет 530 000 рублей, в том числе стоимость жилого дома 213 000 рублей.
Таким образом, суд, уменьшив покупную цену спорного домовладения, считает необходимым удовлетворить требования Пилевской Е.А. и Агаевой А.К. о взыскании денежной суммы в размере 200 000.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно письма ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ стоимость проведения экспертизы составила 25 382 рубля 27 копеек. Расходы по оплате за проведение экспертизы в равных долях возложены на Пилевскую Е.А. и Осадчева В.М. Из письма следует, что оплата за экспертизу Пилевской Е.А. произведена в полном объеме. Осадчевым В.М. не оплачена сумма 5 691 рубль 14 копеек. Данную сумму Руководитель экспертной группы Н.А. Северова просит взыскать в соответствии со ст.ст. 88, 94, 85, 95, 98 ГПК РФ с Осадчего В.М.
В судебном заседании Осадчая Т.М. пояснила, что сумма 5 691 рубль 14 копеек оплачена накануне, однако квитанцию о перечислении она представить не может.
Таким образом, с Осадчева В.М. подлежит взысканию в пользу Пилевской Е.А. сумма 12 691 рубль 14 копеек за проведение экспертизы, 200 рублей оплаченной при подаче иска государственной пошлины и в пользу ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» 5 691 рубль 14 копеек за проведение экспертизы, так как не представлено доказательств оплаты данной суммы.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Пилевской Е.А. оплачено Белову С.В. ( л.д. 15) за составление искового заявления 1 500 рублей.
Учитывая положения ст. 100 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика Осадчего В.М. в пользу Пилевской Е.Г. 1 000 рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 193 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Пилевской ФИО действующей в интересах несовершеннолетнего Пилевского ФИО1, Пилевской ФИО2 к Осадчему ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены удовлетворить.
Соразмерно выявленным недостаткам уменьшить покупную цену жилого дома расположенного по адресу: <адрес> с 479 000 рублей до 279 000.
Взыскать с Осадчева ФИО3 в пользу Пилевской ФИО действующей в интересах Пилевского ФИО1 100 000 рублей и в пользу Пилевской ФИО2 100 000 рублей, а всего 200 000 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома расположенного по адресу: <адрес>
Взыскать с Осадчего ФИО3 в пользу Пилевской ФИО 12 691 рубль 14 копеек в возмещение расходов по производству экспертизы, 1 000 рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя и 200 рублей, оплаченной при подаче иска государственной пошлины.
Взыскать с Осадчего ФИО3 в пользу филиала Федерального Государственного Унитарного Предприятия «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ » <адрес> расходы по оплате экспертизы в размере 5 691 рубль 14 копеек.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через отдел судопроизводства Алейского городского суда в течение 10 дней.
Судья Алейского городского судаЛуханина О.В.
Решение не вступило в законную силу.