Решение от 04.05.2012г. №2-340

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 мая 2012 года г. Алексин Тульской области

Алексинский городской суд Тульской области в составе:

председательствующего Старцевой С.П.,

при секретаре Гусевой Ю.Н.,

с участием:

представителя истца помощника Алексинского межрайонного прокурора ВласовойК.А.,

представителя ответчика ООО «Новогуровская Управляющая Компания» по доверенности Чмилева А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-340/12 по иску Алексинского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к ООО «Новогуровская Управляющая Компания», о признании недействительными условий договора управления многоквартирным домом,

у с т а н о в и л:

Алексинский межрайонный прокурор Тульской области обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц с иском к ООО «Новогуровская Управляющая Компания» (далее ООО «НУК») о признании недействительными условий договора управления многоквартирным домом.

В обоснование заявленных требований указал, что в ходе осуществления надзора за соблюдением жилищных прав граждан, Алексинской межрайонной прокуратурой установлены нарушения жилищного законодательства, выразившиеся в следующем.

В целях осуществления своей деятельности ООО «Новогуровская Управляющая Компания» 01.01.2012г. в письменной форме с уполномоченным от имени собственников помещений многоквартирном доме №8 по ул. Мира п.Новогуровский Алексинского района лицом заключен договор №8/11 управления данным домом.

Как показала проверка, заключенный ООО «Новогуровская Управляющая Компания» договор управления многоквартирным домом содержит условия не соответствующие требованиям действующего законодательства.

Анализом договора управления многоквартирным домом №8/11 от 01.01.2012 г. установлено, что п.п. 2.4.7,3.4 договора противоречит действующему законодательству.

Согласно п. 2.4.7 договора собственник обязуется, в том числе не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобных помещений, не переоборудовать внутренние инженерные сети, помещения общего имущества многоквартирного дома без разрешения Управляющей организации, не устанавливать самодельные предохранительные устройства, не загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные входы.

Полагает, что включение в договор условия, возлагающего на собственника обязанность согласовать с Управляющей организацией переустройство, перепланировку жилых и подсобных помещений и переоборудование внутренних сетей многоквартирного дома противоречит ч.1 ст.26, ч.2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ.

Согласно п.3.4 указанного договора управляющая организация имеет право в одностороннем порядке, но не чаще 1 раза в год, по истечении календарного года, пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах изменения коэффициент-дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации.

Сославшись на ст. 156 ЖК РФ, п.п. 31, 34 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., истец полагает, что управляющая компания не вправе в одностороннем порядке пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

При заключении ООО «Новогуровская Управляющая Компания» договора управления многоквартирным домом №8 по ул. Мира п.Новогуровский Алексинского района нарушены права значительного числа граждан – жителей указанного многоквартирного дома.

Просит суд признать недействительным п. 2.4.7 договора управления многоквартирным домом №8/11 от 01.01.2012 г. в части возложения обязанности на собственников помещений в доме получить разрешение управляющей организации при производстве переустройства, перепланировки жилого и подсобных помещений, переоборудовании внутренних инженерных сетей, помещений общего имущества многоквартирного дома.

Признать недействительным п.3.4 вышеуказанного договора, согласно которому управляющая компания имеет право в одностороннем порядке, но не чаще 1 раза в год, по истечении календарного года, пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах изменения коэффициент-дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации.

Определением Алексинского городского суда Тульской области от 27.03.2012 г. администрация МО р.п. Новогуровский Алексинского района привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании:

Представитель истца помощник прокурора Власова К.А. заявленные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по изложенным в иске обстоятельствам.

Представитель ответчика ООО «Новогуровская Управляющая Компания» по доверенности Чмилев А.Ф. заявленные требования признал частично, не возражал против признания недействительным п.3.4 договора №8/11 управления многоквартирным домом №8 по ул. Мира п. Новогуровский Алексинского района и не признал исковые требования в части признания недействительным п.2.4.7 данного договора.

Представитель третьего лица администрации МО р.п. Новогуровский Алексинского района по доверенности Николаев В.В. в судебное заседание не явился, в адресованном суду заявлении просил дело рассмотреть в отсутствие их представителя, указав, что дом №8 по ул. Мира п.Новогуровский Алексинского района принадлежит муниципальному образованию рабочий поселок Новогуровский на основании договора о разграничении полномочий, заключенному с муниципальным образованием город Алексин и Алексинский район от 20.04.1998г. Реестр муниципальных многоквартирных жилых домов в администрации муниципального образования рабочий поселок Новогуровский не ведется. Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений осуществляется администрацией муниципального образования рабочий поселок Новогуровский в соответствии с Жилищных кодексом РФ. Ранее в ходе судебного разбирательства возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд с учетом мнения присутствующих лиц, участвующих в деле, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, считал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч.14 ст.161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст.9 Федерального закона от 26.01.1996г. №15-ФЗ (ред. от 09.04.2009г.) «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено, что согласно протоколу от 30.11.2010 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Тульская область, Алексинский район, пос. Новогуровский, ул.Мира, д.8, избран уполномоченный от лица собственников указанного дома подписать договор на управление с управляющей организацией ООО «НУК» (л.д.10-11).

ООО «Новогуровская Управляющая Компания» 01.01.2012г. в письменной форме с уполномоченным от имени собственников помещений многоквартирном доме №8 по ул. Мира п. Новогуровский Алексинского района лицом заключен договор №8/11 управления данным домом (л.д.12-21).

Согласно п. 2.4.7 договора собственник обязуется не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобных помещений, не переоборудовать внутренние инженерные сети, помещения общего имущества многоквартирного дома без разрешения Управляющей организации, не устанавливать самодельные предохранительные устройства, не загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные входы (л.д.15).

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Анализом договора управления многоквартирным домом № 8/11 от 01.01.2012г. установлено, что пункт 2.4.7 договора, противоречит действующему законодательству.

В соответствии со ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В силу пунктов 31, 34 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации -городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Как следует из Решения Собрания депутатов МО рабочий поселок Новогуровский, принятого 15.12.2010 года за № 12/4, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилого фонда и для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, собственников помещений в многоквартирном доме, которые на их общем собрании не приняли решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения, был утвержден Собранием депутатов на основании обращения ООО «Новогуровская Управляющая Компания» и ООО «Гуровские коммунальные системы».

Следовательно, на основании вышеприведенных норм закона, суд приходит к выводу о том, что управляющая компания не вправе в одностороннем порядке пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 ГК РФ.

Согласно пункту 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Пунктом 1 ст. 782 ГК РФ установлено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Данная норма согласуется с положениями статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Кроме того, в силу ч.8.2. статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает.

Согласно пункту 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Судом установлено, что включение в договор условия, возлагающего на собственника обязанность согласовать с Управляющей организацией переустройство, перепланировку жилых и подсобных помещений и переоборудование внутренних сетей многоквартирного дома, а также право управляющей организации в одностороннем порядке, но не чаще 1 раза в год, по истечении календарного года, пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах изменения коэффициент-дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации противоречит названным нормам законодательства РФ.

При заключении ООО «НУК» договора управления многоквартирным домом №8 по ул. Мира п. Новогуровский Алексинского района Тульской области нарушены права значительного числа граждан - собственников указанного многоквартирного дома.

Анализируя исследованные в судебном заседании доказательства по правилам ст.ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, с учетом вышеприведенных норм, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Алексинского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Алексинского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к ООО «Новогуровская Управляющая Компания» о признании недействительными условий договора управления многоквартирным домом удовлетворить.

Признать недействительным п. 2.4.7 договора управления многоквартирным домом №8/11 от 01.01.2012 года в части возложения обязанности на собственников помещений в доме получить разрешение управляющей организации при производстве переустройства, перепланировки жилого и подсобных помещений, переоборудовании внутренних инженерных сетей, помещений общего имущества многоквартирного дома.

Признать недействительным п.3.4 договора управления многоквартирным домом №8/11 от 01.01.2012 года, согласно которому управляющая компания имеет право в одностороннем порядке, но не чаще 1 раза в год, по истечении календарного года, пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах изменения коэффициент-дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд через Алексинский городской суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья