РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
4 мая 2011 года г. Алексин Тульской области
Алексинский городской суд Тульской области в составе:
председательствующего Жигулиной М.А.,
при секретаре Орловой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-105/11 по иску общества с ограниченной ответственностью «Калита» к Алисину Михаилу Викторовичу о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Калита» (далее по тексту – ООО «Калита») обратилось суд с иском к Алисину М.В. о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи от ... года, заключенного между ООО «Калита» и Алисиным М.В., а именно:
- часть здания главного корпуса с холодной пристройкой, литеры А, А1, а, инвентарный номер ..., условный номер ..., площадью 976,9 кв. м.,
- артезианскую скважину с насосной и водопроводной башней литеры А7, I, II, XII, инвентарный номер ..., условный номер ..., площадью 21,1 кв.м,
- земельный участок с кадастровым номером ...,
расположенные по адресу: ....
В обоснование заявленных требований указал, что ... года между ООО «Калита» и Алисиным М.В., состоялась сделка купли-продажи вышеперечисленного недвижимого имущества, расположенного по адресу: ... Договор подписан уполномоченными представителями сторон.
Оплата по договору произведена в день подписания договора путем наличного расчета. Оплату произвел Калитин А.В., который является одновременно генеральным директором, учредителем и кредитором ООО «Калита». По поводу оплаты по указанному договору у продавца претензий не возникло.
В соответствии с п. 1 ст. 131, ч. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
По договоренности с представителем продавца - Тимохиным С.И. провести государственную регистрацию перехода права собственности было решено после оформления продавцом всех необходимых документов.
Однако после оформления продавцом документов на спорное имущество ни продавец, ни его представитель не явились в уполномоченный орган для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. На последующие неоднократные просьбы явится на государственную регистрацию, продавец отвечал отказом. В настоящее время ответчик прекратил с ООО «Калита» все переговоры, на телефонные звонки не отвечает.
В судебном заседании:
Представители ООО «Калита» генеральный директор Калитин А.В., по доверенности Калитина Т.И. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что переговоры в отношении условий приобретения имущества расположенного по указанному адресу велись с Алисиным М.В. с момента оформления последним права собственности на все имущество бывшей производственной базы «...». При этом сторонами также заключался предварительный договор в отношении приобретения части имущества, затем условия договоренности неоднократно пересматривались сторонами и ... года между сторонами был заключен договор в отношении: части главного корпуса производственной базы и части земельного участка, расположенного под указанным зданием. Поскольку на дату заключения договора у продавца отсутствовала техническая документация в отношении указанных объектов недвижимости, данный договор до его государственной регистрации в ... года неоднократно корректировался в части предмета договора и его технических характеристик. В связи с отсутствием документации на земельный участок на дату регистрации договора, сторонам пришлось заключить самостоятельный договор купли-продажи ... года после оформления всех необходимых документов.
Поскольку в намерения ООО «Калита» входило приобрести все здание главного корпуса и иное имущество, расположенное на территории производственной базы, переговоры продолжались и ... года был заключен договор купли-продажи спорного имущества, причем договор подписан уполномоченными представителями сторон Калитиным А.В. и Тимохиным С.И. Согласно п. 2.3 договора подписание сторонами договора являлось актом передачи имущества от продавца к покупателю. Фактически же имущество передано не было. Денежные средства переданы по расписке в присутствии свидетелей в тот же день, то есть со стороны покупателя договор исполнен полностью. Однако по причине отсутствия технической документации на спорные объекты недвижимости регистрация договора по устной договоренности сторон была отложена до ее получения продавцом. Однако в настоящее время, действуя недобросовестно, ответчик в лице его представителя Тимохина С.И. произвел раздел земельного участка, перепланировку помещений здания главного корпуса, таким образом, фактически ликвидировав объект права. Часть здания главного корпуса в настоящее время занимают посторонние лица, а приобретенная по договору работающая артезианская скважина в течение двух месяцев никем не эксплуатируется, заилилась, приходит в негодное состояние.
Представитель истца по доверенности Быков Ф.В. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщил.
Ответчик Алисин М.В. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщил.
Представители ответчика по доверенностям Тимохин С.И., Трофимов О.Ю., Петраков П.В. исковые требования не признали, возражали против их удовлетворения.
Тимохин С.И. - указывая на то, что договора в редакции от ... года никогда не видел и не подписывал, экземпляр данного договора у него и у Алисина М.В. отсутствует. При этом свою подпись на втором листе договора не оспаривал, объяснив это тем, что при подписании договора от ... года, редакции договора менялись. Калитина Т.И. неоднократно приносила перепечатанные тексты договоров, он их подписывал. Уничтожались ли экземпляры договоров в недействующей редакции ему неизвестно, сам лично он их не уничтожал. Предполагает, что данный договор сфальсифицирован представителями ООО «Калита» путем соединения новой редакции первого листа договора с ранее подписанными им частями от ... года. Никаких переговоров о продаже в отношении остального имущества производственной базы, за исключением имущества, приобретенного ООО «Калита» ... года, не велось ни Алисиным М.В., ни им, как представителем последнего. Спорные объекты не были включены в условия предварительного договора в рамках которого заключался договор от ... года и были обещаны ... по договору уступки права требования от ... года. Часть здания, на которую претендует ООО «Калита» была закрыта им самим лично, поскольку там находилось оборудование .... Оборудование артезианской скважины отключено. А раздел земельного участка с учетом устанавливаемых границ Калитин А.В., как представитель смежного землепользователя - ООО «Калита», согласовывал лично.
Денежные средства ... года ему действительно передавались в присутствии свидетелей, но не в размере ... руб., а в размере ... руб., в счет доплаты по предыдущей сделке, по которой ему до этого момента было передано ... руб.. Поскольку ему Калитин А.В. пообещал вернуть ранее составленные расписки на сумму ... руб., он, доверяя, составил расписку на общую сумму сделки.
Кроме того, в адрес Алисина М.В. истцом направлена телеграмма о необходимости явки в регистрационный центр ... года для регистрации сделки, в то время как на спорное имущество по инициативе истца был наложен арест на основании определения суда и истец не мог об этом не знать. В связи с чем регистрация перехода права была невозможна. Представители истца в регистрационном центре, куда он прибыл с десятиминутным опозданием, не появились.
Представитель ответчика Петраков П.В. указал на то обстоятельство, что истцом не представлено достоверных доказательств заключения данного договора. Обратил внимание на длительный срок, прошедший с ... года, в течение которого истец с какими-либо требованиями и претензиями относительно исполнения договора к ответчику не обращался, несмотря на то, что имел ничем не ограниченную возможность такого обращения к ответчику, в том числе в суд с иском.
В судебных процессах относительно переданных денежных средств расписка на ... руб. фигурировала, однако о том, что данная расписка была составлена при заключении договора от ... года в счет новых обязательств и подтверждала оплату обозначенного в договоре имущества представители ООО «Калита» не упоминали.
Вторые листы договоров от ... года и от ... года практически идентичны, при этом согласно заключению эксперта листы договора от ... года из разных партий бумаги, что подтверждает, по его мнению, объяснения Тимохина С.И.
Представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области не явился, извещен надлежащим образом, в своих письменных объяснениях относительно иска просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 года №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.
Согласно данным ЕГПР следующие объекты недвижимого имущества: здание главного корпуса с холодной пристройкой, литеры А А1, а, площадью 976,9 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером ... прекратили свое существование в результате их раздела.
В случае удовлетворения судом заявленных требований ООО «Калита» о государственной регистрации перехода права собственности на здание главного корпуса с холодной пристройкой, литеры А А1, а, площадью 976,9 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером ... по договору купли-продажи недвижимого имущества от ...., заключенного между ООО «Калита» и Алисиным М.В. будет являться неисполнимым.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к следующему.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В силу ч.ч. 1, 2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора. При этом граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Статья 8 ГК РФ (п. 1 ч. 1) определяет, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Обязательства возникают из договора. При этом в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (ст. 307 ГК РФ).
При разрешении настоящего дела установлено, что Калитиным А.В. ... года заключена сделка на открытых торгах с конкурсным управляющим ООО «...», действующим на основании решения Арбитражного суда Тульской области от ... года в рамках процедуры банкротства на стадии конкурсного управления, от имени ООО «...» ...
Сделка представляла собой договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: конторы с тамбуром (Литер А, а) площадью 319,0 кв.м.; мастерских (Литер А1) площадью 1548,0 кв.м.; гаража (Литер А2) площадью 481,2 кв.м; склада (Литер A3) площадью 609,8 кв.м; гаража (Литер А5) площадью 337,3 кв.м; гаража (Литер А6) площадью 70,1 кв.м; сооружения артезианской скважины (Литер А7) площадью 178,6 кв.м; сооружения заправочной станции (Литер П, Г2, ГЗ) площадью 34,8 кв.м, расположенного по адресу: ....
На базе указанного недвижимого имущества ООО «Калита» было создано производство ....
Вступившим в законную силу решением Алексинского городского суда Тульской области от ... года по иску Калитина А.В. к ОО «...», ..., отделу регистрации прав УФРС по Тульской области о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества и признания за ним права собственности на эти объекты, по встречному иску ОО «...» к Калитину А.В. и другим о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, а также по иску ООО «...» к Калитину А.В., ООО «Калита» о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, упомянутая сделка признана незаконной.
Как установлено решением Алексинского городского суда Тульской области от ... года, правом долевой собственности на спорное имущество обладали: ОО «...» - 3/10 доли, ООО ... – 7/10 доли.
На основании договора купли-продажи долей недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., заключенного ... года ОО – ... «...» и ООО ... с одной стороны и гражданином Алисиным М.В., все принадлежащее продавцам имущество было продано Алисину М.В., право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке.
... года между Алисиным М.В. (продавец) и ООО «Калита» в лице генерального директора Калитина А.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., по которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества в срок до ... года в составе:
- часть главного корпуса и второй этаж конторы площадью приблизительно 800 кв.м в литерах А, А1;
- гараж на 5 автомобилей, общей площадью 339,40 кв.м литер А5;
- пристройка к гаражу на 2 бокса, общей площадью 70,10 кв. м., литер А6;
- сооружение заправочного пункта, площадью 25,0 кв. м. литер III.
По условиям вышеуказанного предварительного договора цена продаваемого имущества составила ... млн. руб., из них ... млн. руб. по безналичному расчету и ... млн. руб. наличными без учета НДФЛ.
Решением Алексинского городского суда Тульской области от ... года, вступившим в законную силу ... года по иску ООО «Калита» к Алисину М.В., Тимохину С.И. о признании недействительным предварительного договора купли - продажи от ... года в части продажи гаража и пристройки к гаражу, понуждении к возврату денежных средств, установлено, что в срок до ... года основной договор купли - продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора от ... года заключен не был и ни одна из сторон договора: ни ООО «Калита», ни Алисин М.В. не направили другой стороне предложение заключить основной договор.
Решением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от ... года по делу по иску Калитина А.В. к Алисину М.В., Тимохину С.И. о взыскании денежных средств, исковые требования Калитина А.В. удовлетворены частично.
С Тимохина С.И. в пользу Калитина А.В. взысканы денежные средства в размере ... руб., судебные расходы ... руб. В удовлетворении исковых требований Калитина А.В. к Алисину М.В. отказано
При этом судами первой и второй инстанций по указанным делам было установлено, что на объекты недвижимости, указанные в предварительном договоре от ... года: гараж на пять автомобилей литер А5, пристройку к гаражу на 2 бокса литер А6 и сооружение заправочного пункта - основной договор сторонами не заключался.
А зарегистрированный договор купли - продажи от ... года по своим существенным условиям не является основным договором, который стороны обязались заключить по условиям предварительного договора купли-продажи от ... года, и является самостоятельным договором купли - продажи.
Также установлено, что договор купли-продажи от ... года сдан на регистрацию ... года в Алексинский отдел Управления Росреестра. По данному договору продавец Алисин М.В. обязался передать, а покупатель ООО «Калита» в лице генерального директора Калитина А.В., действующего на основании Устава, принять и оплатить недвижимое имущество - помещение главного корпуса производственной базы ... этаж: помещения №..., ... этаж: помещения №... административно-бытовых помещений лит. А,А1,а, общей площадью 932,8 кв.м., расположенные по адресу: ... принадлежащее продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права -серия ... №... от ....); земельный участок с кадастровым № ..., расположенный по адресу: ....
Согласно п. 2.1 данного договора за продаваемое имущество покупатель оплатил продавцу ... млн. руб.
Судебная коллегия пришла к выводу о прекращении обязательств сторон, предусмотренных предварительным договором, поскольку ни одна из сторон по предварительному договору купли - продажи объектов недвижимости от ... года не направила другой стороне до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор (до ... года), предложение заключить основной договор.
Наличие, каких - либо иных правоотношений между истцом и ответчиками, в силу которых Калитин А.В. произвел передачу денежных средств в размере ... млн. рублей представителю Алисина М.В. по доверенности Тимохину СИ., ни судом первой инстанции, ни судом кассационной инстанции не установлено.
В рамках рассмотрения настоящего дела, доказательств наличия таких правоотношений сторонами также не представлено.
При таких обстоятельствах доводы представителя истца Тимохина С.И. о получении им ... руб., вместо записанных в расписке ... руб. в счет выплаты от имени ООО «Калита» задолженности по ранее взятым обязательствам суд находит несостоятельными, поскольку доказательств наличия иных оснований для передачи указанной суммы помимо договора от ... года суду не представлено.
Получение Тимохиным С.И. ... года от Калитина А.В. денежных средств в размере ... руб. подтверждено имеющейся у ООО «Калита» распиской Тимохина С.И., личная подпись в которой последним подтверждена в судебном заседании. А также объяснениями представителя истца Калитина А.В., и оглашенными в судебном заседании с согласия сторон показаниями свидетеля ..., допрошенного ... года по делу по иску ООО «Калита» к Алисину М.В., Тимохину С.И. о признании недействительным предварительного договора купли - продажи от ... года в части продажи гаража и пристройки к гаражу, понуждении к возврату денежных средств, записанного в расписке в качестве свидетеля передачи денежных средств.
Как следует из расписки денежные средства в обозначенном размере переданы за недвижимое имущество, расположенного по адресу: .... (уточняющая запись «часть здания главного корпуса» зачеркнута).
Согласно пояснениям представителя ответчика Тимохина С.И. данная запись была зачеркнута им по предложению Калитина А.В., который сослался на наличие перечисления имущества в договоре. Калитин А.В. данное обстоятельство не оспаривал, указывая на то, что иных неисполненных обязательств у ООО «Калита» перед Алисиным М.В. либо Тимохиным С.И. на указанную в расписке сумму не имелось.
Анализируя договор купли-продажи от ... года, суд приходит к выводу о его оформлении и подписании представителями сторон договора Калитиным А.В. и Тимохиным С.И. лично, что подтверждается, в том числе объяснениями указанных лиц, заключением эксперта №... от ... года. Доказательств в обоснование доводов представителя истца Тимохина С.И. о возможности подделки указанного договора суду не представлено, не подтверждаются данные доводы и заключениями экспертов №... от ... года и №... от ... года. В частности, при комплексном экспертном исследовании установлено, что прошивка листов договора нарушений не имеет, бирка наклеена ниже отверстий, узел скрепляющей нити находится под биркой. При микроскопическом исследовании было выявлено, что части петлевых элементов рукописной записи и подписи расположенные на бирке и на листе договора совпадают. Внешние края бирки не везде приклеены. Часть бирки отходит, в том числе и в месте расположения узла, скрепляюшей нити. При этом, экспертом сделан вывод о возможности временного отделения бирки от листа при небольшом количестве нанесения клея на бирку и с учетом времени его высыхания, то есть достаточно короткого промежутка времени. Помимо этого, на бирку скрепляющую нить, которой прошит договор после высыхания клея не производилось воздействия органическими растворителями, водой, водяным паром.
При таких обстоятельствах доводы представителя ответчика Тимохина С.И. о неизвестности ему содержания договора от ... года, о последующей подделке документа суд расценивает как избранный им способ защиты против иска.
Требований об оспаривании договора от ... года сторонами договора, иными заинтересованными лицами не заявлено.
Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В силу положений указанной нормы иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Судом установлено, что несмотря на наличие подписанного сторонами документа о передаче имущества, подлежащее передаче покупателю ООО «Калита» по договору купли-продажи имущество фактически ему передано не было, более того ответчиком (продавцом) после подписания договора произведены действия по владению, пользованию и распоряжению предметом договора. А именно, часть помещений здания главного корпуса закрыта, в части произведена перепланировка, оборудование артезианской скважины отключено.
Согласно представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области данным ... здание главного корпуса с холодной пристройкой, условный номер ... было ликвидировано и разделено:
- часть главного корпуса, назначение: нежилое, общая площадь 1066,7 кв. м, этаж ..., номера на поэтажном плане ... этаж № ... ... этаж- № .... II. лит. А, А1, а, условный номер .... находящаяся в собственности у Алисина М.В. на основании договора купли-продажи долей недвижимого имущества от ... года;
- часть главного корпуса, назначение: нежилое, общая площадь 932,8 кв. м, этаж ... номера на поэтажном плане ... этаж - № .... ... этаж - № .... лит. А, А1, а, условный номер .... находящаяся в собственности у ООО "Калита" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ... года.
Земельный участок с кадастровым номером ... расположенный по адресу: ... был ликвидирован и разделен:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов,
разрешенное использование: для размещения производственной территории,
общая площадь 5701 кв. м. кадастровый помер ... находящийся в
собственности у Алисина М.В. на основании договора купли-
продажи земельного участка от ... года №...;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной территории, общая площадь 3154 кв. м, кадастровый номер ... находящийся в собственности у Алисина М.В. на основании договора купли-продажи земельного участка от ... года №... и у ООО «Калита» на основании договора купли-продажи ? доли в праве на земельный участок от ... года;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной территории, общая площадь 1324 кв. м кадастровый номер ... находящийся в собственности у ООО «...» на основании договора купли-продажи от ... года;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной территории, общая площадь 1819 кв.м кадастровый номер ... находящийся в собственности у Алисина М.В. на основании договора купли-продажи земельного участка от ... года №....
Таким образом, предмет договора от ... года не передавался во владение покупателя с момента заключения договора до настоящего времени и частично утрачен.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм исковые требования ООО «Калита» о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи от ... года, удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем, истец не лишен возможности защиты своего нарушенного права путем избрания иного способа защиты, предусмотренного законом.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Калита» к Алисину Михаилу Викторовичу о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд через Алексинский городской суд Тульской области в десятидневный срок со дня принятия в окончательной форме.
Судья: