Гражданское дело № 2-115/12
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
21 июня 2012 года с. Александровское
Александровский районный суд Томской области в составе:
председательствующего Крикуновой О.П.,
при секретаре: А.А. Климовой,
с участием истцов: Крамера Александра Владимировича и Крамер Елены Александровны,
их представителя: адвоката адвокатской палаты Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Прилипской С.А., представившей удостоверение № *** и ордер *** года,
ответчика: Разумовского Юрия Павловича,
рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Александровское материалы гражданского дела № 2-115/12 по иску Крамера Александра Владимировича и Крамер Елены Александровны, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ***, к Разумовскому Юрию Павловичу о признании права собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Крамер Александр Владимирович и Крамер Елена Александровна (далее по тексту – истцы) обратились в суд с иском в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей *** (далее по тексту - ***.) и *** (далее по тексту – ***.) к ответчику Разумовскому Юрию Павловичу (далее по тексту – Разумовский Ю.П., ответчик) о признании права собственности на земельный участок.
В обоснование иска указали на то, что *** года по договору купли-продажи они приобрели у ответчика за *** рублей трехкомнатную квартиру в двухквартирном доме по ***, в *** Александровского района. Свои обязательства по договору купли-продажи они выполнили в полном объеме.
Квартира находится в двухквартирном доме, который расположен на земельном участке с отведенной придомовой территорией. При покупке квартиры с ответчиком оговаривалось, что вместе с квартирой переходит право собственности на земельный участок. Стоимость квартиры *** рублей была определена сторонами с учетом стоимости земельного участка.
В момент заключения договора купли-продажи на дом ответчик не мог заключить договор купли-продажи на земельный участок, поскольку документы на земельный участок у него не были оформлены. Земельный участок до настоящего времени обременен, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ссылаясь на статьи 33, 35 Земельного кодекса указали, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры действовало решение Малого Совета Александровского сельского Совета народных депутатов № *** от *** года, установившее предельный размер земельного участка бесплатно передаваемого для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, – *** га.
В настоящий момент предельные размеры установлены Положением о предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам, утвержденным решением № *** от *** года Совета *** сельского поселения. Минимальный размер таковых составляет *** кв. метров.
Согласно кадастровому паспорту площадь земельного участка составляет *** кв. метра. То есть, земельный участок, на котором расположена квартира, более чем в два раза меньше минимального размера земельного участка, установленного на настоящий момент, и более чем в три раза меньше установленной нормы на момент совершения сделки.
Таким образом, земельный участок должен автоматически перейти в их (истцов) собственность, как земельный участок, на котором расположено здание, и необходимый для использования здания.
Ответчик в своем письме от *** года предложил им приобрести у него земельный участок за *** рублей. С этим предложением они не согласны, поскольку еще в *** году ими было оплачено *** рублей за квартиру с учетом стоимости земельного участка.
А поэтому просили прекратить право собственности ответчика на земельный участок в связи с отчуждением строения, признать право собственности на земельный участок за истцами, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области *** отдел внести запись о переходе права собственности на земельный участок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также просили взыскать с ответчика в их пользу в возврат оплаченной государственной пошлины *** рубля *** копейки и расходы на оплату услуг представителя в сумме *** рублей.
В судебном заседании истцы поддержали исковые требования, пояснили аналогично изложенному в исковом заявлении.
Ответчик Разумовский Ю.П. исковые требования не признал, пояснив, что при покупке квартиры истцы устно обязались приобрести у него земельный участок, но до сих пор не приобрели его. Они выплатили ему по договору лишь *** рублей и не оплатили ему еще *** рублей за земельный участок. Им может принадлежать право собственности на земельный участок только под приобретенной квартирой, но не весь земельный участок. Поскольку истцы имеют преимущественное право покупки земельного участка, он предлагал им пробрести этот земельный участок за *** рублей, но они своего согласия не выразили.
Представитель третьего лица - главный специалист-эксперт *** отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Силаева Е.В., действующая на основании доверенности № *** от *** года, действительной до *** года, просила о рассмотрении дела в её отсутствие, представила суду письменный отзыв. В отзыве указала, что заявления о переходе прав на земельный участок от ответчика Разумовского Ю.П. истцам Крамер А.В., Крамер Е.А., *** и *** не поступало. В договоре купли-продажи от *** года объектом сделки является квартира, без указания расположения на земельном участке. Ранее Гражданский кодекс РФ допускал возможность нахождения в гражданско-правовом обороте как зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от расположенных на них сооружений. Земельный кодекс РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). Изменения, внесенные в ГК РФ Федеральным законом от 26.06.2007 года № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом РФ», не допускают отчуждения недвижимости без передачи прав на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования. В соответствии со статьёй 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», введенной Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности.
Представитель третьего лица – заместитель начальника *** отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области ***., действующая на основании доверенности № *** от *** года, действительной до ***, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.
В соответствии со статьёй 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.
Заслушав доводы сторон, исследовав доводы представителя третьего лица, а также представленные письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Свои выводы суд основывает на следующем.
Согласно статье 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод (г. Рим 04.11.1950) каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Основополагающий принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов нашел свое закрепление в Земельном кодексе Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее по тексту – ЗК РФ) (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).
Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следует из пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
А из пункта 1 статьи 260 ГК РФ следует, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Исходя из пункт 1 статьи 273 ГК РФ и абзаца 1 статьи 52 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения сделки купли-продажи, вопрос о передаваемом покупателю строении праве на земельный участок в случае, если собственнику постройки земельный участок принадлежит на праве собственности, должен разрешаться сторонами, и при отсутствии договоренности покупатель здания приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
Из ныне действующей редакции статьи 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 552 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения сделки купли-продажи, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Так и в ныне действующей редакции пунктов 1 и 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в то же объеме, что и прежний их собственник.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.
В соответствии со статьёй 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Как установлено в судебном заседании, *** года по договору купли-продажи истцы приобрели у ответчика за *** рублей трехкомнатную квартиру в двухквартирном доме по ***, в с. *** Александровского района.
Истцы Крамер А.В. и Крамер Е.А. в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии *** № *** от *** года являются собственниками ? доли в праве общей совместной собственности на квартиру по ***.
Истцы *** в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права, соответственно, серии *** № *** и серии *** № *** от *** года, являются собственниками по ? доле каждый в праве общей долевой собственности на квартиру по ***
Согласно договору купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости, стоящих на нём, от *** года, а также свидетельству о государственной регистрации права серии ***, выданному *** года, и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ответчик Разумовский Ю.П. является собственником земельного участка по ***, относящегося к землям населенных пунктов, выделенным для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок).
Аналогично следует из кадастрового паспорта земельного участка, с кадастровым номером ***, полученного ответчиком *** года.
При этом площадь земельного участка была увеличена с *** кв. метров до *** кв. метров в соответствии с постановлением главы администрации *** сельского поселения № *** года.
В отношении спорного земельного участка проведены топогеодезические работы, осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, участок сформирован в качестве объекта недвижимости. Грани цы земельного участка были конкретно определены и установлены с учетом имею щихся хозяйственных построек по краю строений и забору.
В силу вышеприведенных правовых норм, приобретя у ответчика квартиру, истцы были вправе приобрести право собственности и на земельный участок, сформированный в целях эксплуатации квартиры.
Ответчик же одновременно с передачей истцам права собственности на квартиру, должен был передать права на земельный участок, занятый квартирой и необходимый для её использования.
Согласно пункту 2 статьи 35 ГК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.
Согласно п. 3 статье 33 ЗК РФ для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
На момент заключения договора купли-продажи квартиры *** года действовало решение Малого Совета *** сельского Совета народных депутатов № *** года, установившее предельный размер земельного участка бесплатно передаваемого для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. В селе *** оно составляло *** кв. метров).
В настоящий момент предельные размеры установлены решением Думы *** района № *** от *** года. Минимальный размер таковых составляет *** кв. метров.
Согласно кадастровому паспорту площадь земельного участка составляет *** кв. метра. То есть, земельный участок, на котором расположена квартира, более чем в два раза меньше минимального размера земельного участка, установленного на настоящий момент, и более чем в три раза меньше установленной нормы на момент совершения сделки.
Кроме того, из пояснений специалиста ***. - начальника отдела имущественных и земельных отношений администрации *** района Томской области, данных им в судебном заседании, следует, что площадь земельного участка, занятого квартирой по ***, в с. ***, и необходимого для её использования, составляет не менее существующего в настоящее время земельного участка площадью *** кв. метра.
Таким образом, весь земельный участок предназначен для обслуживания жилого строения и необходим для его использования.
Действия сторон после заключения договора также свидетельствуют о том, что воля сторон при отчуждении (приобретении) квартиры была направлена на отчуждение (приобретение) права пользования земельным участком, как необходимым для использования жилого дома.
А поэтому с переходом права собственности на жилое строение к истцам должно было перейти и принадлежавшее прежнему собственнику строения право собственности земельным участком, на котором это строение расположено, и необходимого для использования жилого строения.
Доводы ответчика о том, что истцы не полностью произвели расчет по договору купли-продажи и не рассчитались с ним за земельный участок, являются несостоятельными.
Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Как следует из объяснений истца Крамер Е.А., ответчику Разумовскому Ю.П. была передана вся сумма *** рублей. При этом *** рублей были переданы авансом, а *** рублей – после заключения договора купли-продажи. В настоящее время подлинная расписка о получении *** рублей утрачена, осталась лишь её незаверенная копия. В силу неполного расчета на момент заключения сделки была зарегистрирована законная ипотека, которая впоследствии, при полном расчете, была прекращена.
Доводы истца подтверждаются письменными доказательствами.
Из предварительного договора от *** года следует, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры стоимостью *** рублей, при этом Разумовский получил от Крамер Е.А. аванс в сумме *** рублей.
Из договора купли-продажи от *** года следует, что расчет производится следующим образом: при совершении сделки оплачено *** рублей, а оставшиеся *** рублей покупатели обязуются выплатить продавцу в срок до *** года.
Из свидетельств о государственной регистрации права серии ***, серии *** и серии *** № *** от *** года следует, что существовала ипотека, зарегистрированная за № *** от *** года. Прекращение ограничения зарегистрировано за № *** от *** года, что соответствует статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Таким образом, объяснения истца Крамер Е.А. о цене передаваемой квартиры с соответствующей частью земельного участка подтверждены совокупностью представленных доказательств.
И, напротив, утверждения ответчика об обратном какими-либо доказательствами не подтверждены.
То обстоятельство, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу бывших владельцев земельного участка ***. с правом пользования продавца земельным участком до *** года, не влияет на права истцов и не является основанием для сохранения права собственности на земельный участок за ответчиком.
Требований о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке не заявлялось.
А поэтому исковые требования истцов о признании права собственности на земельный участок подлежат удовлетворению.
Необходимо прекратить право собственности ответчика на спорный земельный участок в связи с отчуждением строения.
Необходимо также признать право собственности истцов на земельный участок. При этом за супругами за Крамером А.В. и Крамер Е.А. необходимо признать право общей совместной собственности на ? долю в праве. За несовершеннолетними детьми *** ***. необходимо признать право общей долевой собственности, по ? доли в праве каждому.
Истцы просили взыскать с ответчика понесенные истцом ***. расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** рубля *** копейки и расходы по оплате услуг представителя в сумме *** рублей.
Суд находит, что указанные расходы в силу статьи 34 Семейного кодекса РФ являются совместными расходам истцов.
Согласно статье 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны понесенные судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с удовлетворением исковых требований с ответчика Разумовского Ю.П. в пользу истца Крамера А.В. подлежит взысканию в возврат оплаченной госпошлины *** копейки.
Согласно статье 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Расходы на оплату услуг представителя подтверждены квитанцией на сумму *** рублей от *** года.
Ответчик оспаривал разумность указанных расходов.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, высказанной в Определении от 17.07.2007 года N 382-О-О, суд, взыскивая расходы на оплату услуг представителя, обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.
Исходя из принципа разумности и справедливости, учитывая сложность рассматриваемого спора и время нахождения дела в производстве суда, участие представителя истцов в консультации, подготовке и составлении искового заявления, её участие в ходе досудебной подготовки и в судебном заседании, суд находит возможным в возмещение понесенных истцами судебных расходов взыскать с ответчика *** рублей.
А всего с ответчика в пользу истца Крамера А.В. подлежит взысканию *** рубля *** копейки (*** копейки + *** рублей).
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-197 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Крамера Александра Владимировича и Крамер Елены Александровны, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ***, к Разумовскому Юрию Павловичу о признании права собственности на земельный участок удовлетворить.
Прекратить право собственности Разумовского Юрия Павловича, родившегося *** года в с***, на земельный участок кадастровый номер ***, площадью ***. метра, расположенный по адресу: ***, в связи с отчуждением строения.
Признать право собственности на земельный участок кадастровый номер ***, площадью *** кв. метра, расположенный по адресу: ***, за Крамером Александром Владимировичем, родившимся ***, и Крамер Еленой Александровной, родившейся ***, на праве общей совместной собственности, ? доля в праве; за *** на праве общей долевой собственности, по ? доли в праве каждому.
Взыскать с Разумовского Юрия Павловича в пользу Крамера Александра Владимировича в возврат оплаченной госпошлины *** рубля *** копейки и расходы по оплате услуг представителя в сумме *** рублей, а всего *** рубля *** копейки.
Настоящее решение является основанием для внесения Стрежевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области записи о переходе права собственности на земельный участок от Разумовского Юрия Павловича к Крамеру Александру Владимировичу, Крамер Елене Александровне, *** в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Томского областного суда через Александровский районный суд Томской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: подпись О.П. Крикунова
Копия верна. Судья: О.П. Крикунова
Решение в окончательной форме изготовлено 26 июня 2012 года