Дело №2-99/2012 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 апреля 2012 года

Александровский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Петровой Н.С.,

при секретаре Уточкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Александровск Пермского края гражданское дело по иску Сараева Игоря Рашидовича к Сараевой Евгении Олеговне, Меркурьеву Александру Михайловичу о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, признании недействительным п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительными записи регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Сараев И.Р. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивировав свои требования тем, что состоит в зарегистрированном браке с Сараевой Е.О. В период брака супругами было приобретено недвижимое имущество нежилого назначения:

- одноэтажное нежилое кирпично-панельное здание пожарного депо (лит. А1), площадью 551,57 кв. м., находящееся по адресу: <адрес> кадастровый номер №;

- двухэтажное кирпичное нежилое здание РСУ РМЦ (лит. A39) площадью 1781,5 кв. м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

- трехэтажное нежилое панельно-кирпичное административное здание заводоуправления (лит. А18) площадью 2434,1 кв. м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

В ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о том, что данные объекты недвижимого имущества проданы по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Меркурьеву А.М. Указанный договор купли-продажи недвижимости считает незаключенным по следующим основаниям. В нарушение ст. 432 ГК РФ в договоре указана общая стоимость трех объектов, что является незаконным и не позволяет сделать вывод о достижении согласия между сторонами сделки по всем существенным условиям договора. В нарушение ст. 552 ГК РФ при подписании договора о продаже указанного имущества не были согласованы границы земельного участка, от пользования которыми отказывается продавец и который перейдет в пользование покупателя. Считает данное обстоятельство существенным условием для договоров данного вида. Недвижимое имущество в соответствии со ст. 33-35 Семейного кодекса РФ, являлось совместной собственностью. На дату совершения сделки - ДД.ММ.ГГГГ, истец никакого согласия на отчуждение имущества не давал. С Сараевой Е.О. были разговоры о продаже части объектов по рыночной цене. Указывает, что рыночная стоимость спорных объектов составляет 17 946 000 рублей. Все объекты имеют разную площадь и разное назначение, поэтому цена не может считаться согласованной. Покупатель спорных объектов недвижимости никаких привилегий не имеет. Элементы договора, определяющие цену, являются ничтожными по правилам ст. 168,180 ГК РФ. Также указывает, что сам факт совершения сделки может быть им оспорен в соответствии с требованиями ст. 35 СК РФ.

С учетом уточненных требований, истец просил признать незаключенным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сараевой Евгенией Олеговной и Меркурьевой Александром Михайловичем. Признать недействительным пункт 2.1 договора купли продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ со слов: «Общая стоимость приобретаемого Покупателем недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 300 000 рублей. Указанная цена, является окончательной и изменению не подлежит», и применить последствия недействительности сделки в виде обязания Меркурьева А.М. возвратить Сараевой Е.О. и Сараеву И.Р. по 1/2 доли каждому и признать право собственности по 1/2 доли за каждым на обозначенные выше объекты недвижимости. А также возложить обязанность на Сараеву Е.О. и Сараева И.Р. по оплате Меркурьеву А.М. 300 000 рублей, по 150 000 рублей с каждого. Признать недействительными записи регистрации перехода права собственности.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца Березин Н.Г. судебном заседании иск поддержал, суду пояснил, что сделка была заключена ДД.ММ.ГГГГ, и на указанную дату Сараев И.Р. согласия на отчуждение объектов недвижимости не давал. Меркурьев А.М. знал, что такое согласие отсутствует.

Ответчик Сараева Е.О. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В письменном заявлении, поступившем в суд, Сараева Е.О. указала, что исковые требования признает в полном объеме, поскольку в ДД.ММ.ГГГГ на средства семьи были приобретены восемь объектов недвижимости нежилого назначения. С супругом обсуждала продажу трех объектов недвижимости по рыночной стоимости. И Меркурьева А.М. на момент приобретения объектов не знала. ДД.ММ.ГГГГ подписала договор купли-продажи трех объектов недвижимости. О своем намерении совершить сделку, о наличии покупателя, о стоимости объектов, супругу ничего не сказала. обсуждала продажу только с отцом, последний нашел покупателя. Денежные средства получала сама и передала их отцу. Сараев И.Р. ничего не знал, так как доверял. Договор купли-продажи недвижимости супругу не показывала, он обнаружил его только в ДД.ММ.ГГГГ. Согласие у мужа просила ранее на продажу объектов по рыночной стоимости, о чем с ним и договаривалась. О том, что договор подписан, супругу не говорила.

Ответчик Меркурьев А.М. иск не признал, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ встречался с Сараевым И.Р., были подготовлены документы. Сараев И.Р. ДД.ММ.ГГГГ работал и не мог подъехать, поэтому согласие было оформлено позднее. Супруги Сараевы вместе на автомобиле привели данное письменное согласие к его дому. Никаких претензий со стороны Сараевых не было. Согласие в Губахинский отдел Управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии отвозил сам.

Представитель ответчика Меркурьева А.М. адвокат Кузнецов В.Е. с иском также не согласился, подержал позицию своего доверителя, пояснив, что нарушений закона при заключении сделки не имелось. Сараев И.Р. дал согласие на отчуждение объектов недвижимости. Договор купли-продажи содержит все существенные условия. Сделка законна.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, основания для удовлетворения исковых требований не усматривает.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тесту - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, осуществляется по их обоюдному согласию.

Частью 2 указанной правовой нормы предусмотрено, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Согласно ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В судебном заседании судом установлено, что Сараев И.Р. и Сараева Е.О. состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о заключении брака.

В период брака Сараевой Е.О. было приобретено следующее недвижимое имущество:

- одноэтажное нежилое кирпично-панельное здание пожарного депо (лит. А1), площадью 551,57 кв. м., находящееся по адресу: <адрес> кадастровый номер №;

- двухэтажное кирпичное нежилое здание РСУ РМЦ (лит. A39) площадью 1781,5 кв. м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

- трехэтажное нежилое панельно-кирпичное административное здание заводоуправления (лит. А18) площадью 2434,1 кв. м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д. 16-18).

ДД.ММ.ГГГГ между Сараевой Е.О. и Меркурьевым А.М. заключен договор купли-продажи обозначенного выше недвижимого имущества, по условиям которого указанные объекты перешли в собственность Меркурьева А.М., за что последний обязался уплатить 300 000 рублей (л.д. 13-15).

Согласно тому же договору, деньги в сумме 300 000 рублей Сараева Е.О. получила полностью.

Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-12).

Установлено судом и то, что ДД.ММ.ГГГГ Сараев И.Р. в соответствии со ст. 35 СК РФ дал согласие своей супруге Сараевой Е.О. на отчуждение любым незапрещенным законом способом за цену и на условиях по ее усмотрению приобретенных в период брака вышеобозначенных объектов недвижимого имущества. Данное согласие оформлено в письменном виде и удостоверено нотариусом <данные изъяты> ФИО7 (л.д. 34).

Требования истца основаны на том, что данное имущество было приобретено в период брака и отчуждено супругой без его согласия. Согласие, данное им на отчуждение указанных объектов, было выдано им не в целях заключения сделки с Меркурьевым А.М. Кроме того, утверждал, что данное им согласие было дано при условии отчуждения имущества по его рыночной стоимости.

Между тем данные утверждения истца опровергаются оформленным им, в установленном законом порядке, письменным согласием на отчуждение объектов недвижимости супругой Сараевой Е.О. Указанное согласие Сараева И.Р., не содержит каких-либо ограничивающих Сараеву Е.О. условий при отчуждении ею недвижимого имущества. Более того, из содержания данного согласия следует, что Сараев И.Р. доверяет супруге Сараевой Е.О., в том числе самостоятельно определить цену и условия сделки по отчуждению указанных спорных объектов.

Утверждения Сараевой Е.О. и Сараева И.Р.об обратном, противоречат содержанию данного письменного согласия, а потому судом не принимаются.

Доказательств, свидетельствующих о том, что Меркурьев А.М. как другая сторона в сделке заведомо знал или должен был знать, что Сараев И.Р. не согласен на отчуждение объектов недвижимости супругой Сараевой Е.О., суду не представлено.

Ответчик Меркурьев А.М. в судебном заседании утверждал, что согласие на отчуждение объектов было Сараевым И.Р. дано, но не в момент заключения сделки, а позднее, поскольку при заключении сделки Сараева Е.О. заверила его, что супруг в силу занятости не может оформить согласие. Впоследствии такое согласие было получено и отвезено им в управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Суд приходит к выводу, что поскольку такое согласие Сараевым И.Р., как указывалось выше, было дано в установленном законом порядке, и было вручено Меркурьеву А.М., то в действиях последнего недобросовестности суд не усматривает, а потому оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Представленная суду Меркурьевым А.М. распечатка телефонных разговоров судом в качестве доказательства по делу не принимается, поскольку не соответствует требованиям ст. 71 ГПК РФ.

Иные представленные суду доказательства, в частности переписка Меркурьева А.М., судом во внимание не принимается, поскольку не имеют отношения к предмету спора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как видно из содержания спорного договора, все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, позволяющие определить расположение недвижимости, в договоре присутствуют.

В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Доводы о том, что в договоре не определены границы земельного участка от пользования которым отказывается продавец, в силу чего имеются основания считать договор незаключенным, суд находит несостоятельным. Вышеприведенные положения закона в данном случае не нарушены, поскольку с передачей права собственности на здания к покупателю в силу закона переходят и права пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью необходимой для ее использования.

Действующее законодательство не содержит запрета на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка, а соответственно оснований для признания оспариваемого договора не заключенным, суд не усматривает.

Суд также не усматривает оснований для признания оспариваемого договора незаключенным по тем основаниям, что в договоре не согласована цена объектов недвижимого имущества.

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Положениям указанной правовой нормы не противоречит условие договора, определяющее общую стоимость объектов недвижимости, поскольку императивного правила предписывающего при продаже нескольких объектов недвижимого имущества, указывать отдельно цену каждого объекта, данная норма не содержит, поэтому и оснований считать цену в оспариваемом договоре не согласованной суд не усматривает.

Нарушений требований закона при заключении оспариваемого договора купли-продажи сторонами не допущено, поскольку все существенные условия в договоре обозначены, и оснований считать его незаключенным, суд не усматривает.

Заявление Меркурьева А.М. о пропуске истцом срока исковой давности, удовлетворению не подлежит, поскольку Сараевым И.Р. срок исковой давности не пропущен. Истец обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ.

В иске надлежит отказать.

Руководствуясь ст.194, 197, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Сараеву Игорю Рашидовичу к Меркурьеву Александру Михайловичу, Сараевой Евгении Олеговне о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, признании недействительным п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительными записи регистрации перехода права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:        Н.С. Петрова