О расторжении договора, взыскании арендных платежей

Дело № 2-837/2010 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Российской Федерации

[Дата] г. Алдан

Алданский районный суд РС (Я) в составе:

председательствующего судьи Топорковой С.А.,

при секретаре Старцевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусева Р.Н. к Индивидуальному предпринимателю А. о расторжении договора, взыскании арендных платежей и встречному иску А. к Гусеву Р.Н. о расторжении договора аренды, возмещении ущерба и истребовании имущества,

У С Т А Н О В И Л:

В Алданский районный суд РС (Я) с заявлением о расторжении договора по причине невнесения арендных платежей, взыскании арендных платежей к А. обратился Гусев Р.Н., в обоснование, указав, что [Дата], как собственник нежилого помещения, передал Индивидуальному предпринимателю А. по договору аренды нежилое помещение, общей площадью 280, 9 кв. м, с оборудованием, находящимся в данном жилом помещении под кафе, сроком до [Дата]. Свои обязательства по договору выполнил, ответчик свои обязательства в части оплаты арендных платежей не выполняет. Задолженность по арендным платежам составляет ....... руб., пени в сумме ....... руб. Просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключенный между истцом и ответчиком, взыскать с ответчика арендную плату за период с [Дата] до момента расторжения договора аренды.

В судебном заседании А. обратился к Гусеву Р.Н. со встречным иском о расторжении договора аренды по причине создания препятствий в пользовании имуществом и не предоставления помещения в пользование А., возмещении ущерба и истребовании имущества, указав, что [Дата] между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения для использования под кафе. При проверке коммуникаций и оборудования на работоспособность выявились ряд недостатков, которые Гусев Р.Н. умышленно скрыл при заключении договора аренды. А. известил Гусева Р.Н. об этих недостатках, однако последний недостатки не устранил, в связи с чем А. были произведены расходы по восстановительным работам, которые составили ....... руб. После проведения ремонтных работ Гусев Р.Н. предъявил А. требования о внесении арендных платежей, отказавшись включить расходы, понесенные А. на ремонт помещения в счет арендных платежей. После многократных переговоров Гусев Р.Н. запретил А. в пользовании арендуемым помещении до внесения арендной платы. В результате противоправных действий Гусева Р.Н. ему причинен материальный ущерб в сумме ....... руб., а также упущена выгода в сумме ....... руб., в арендуемом помещении осталось имущество, принадлежащее А. Просит суд признать Гусева Р.Н. просрочившим кредитором и признать договор аренды расторгнутым, взыскать с Гусева Р.Н. материальный ущерб в сумме ....... руб., истребовать имущество из незаконного владения Гусева Р.Н.

В судебное заседание истец Гусев Р.Н. не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, о чем имеется письменное заявление, поступившее через канцелярию суда (вх. АРС РС (Я) [Номер] от [Дата]).

Представитель Гусева Р.Н. - Баннова Е.В. (по доверенности) исковое заявление поддержала в полном объёме, в ходе судебного заседания увеличила исковые требования в части взыскания арендных платежей и пени, ранее просила арендные платежи в размере ....... руб. и пени в размере ....... руб., с учетом периода невозврата просит взыскать арендные платежи в размере ....... коп. и пени в размере ....... руб., пояснила, что арендные платежи А. не вносились, должны были вноситься авансом до 23 числа каждого месяца, уклонялся от общения с Гусевым Р.Н., двери в помещении заменил, Гусев Р.Н. пройти в помещение не может, свои обязательства по договору не исполняет. Со встречным иском не согласна, т.к. не представлено доказательств на необходимость произведения затрат для проведения ремонтных работ, состояния помещения по акту передачи устраивало А., обязанность по проведению текущего ремонта лежала на нем, о проведении иных работ обязан был поставить в известность Гусева Р.Н.

А. с иском не согласен, просит отказать, т.к. бегло оглядел помещение и согласовал срок для произведения арендной платы с [Дата], после заключения договора увидел, что перечень работ будет увеличен в связи с заменой электропроводки, покраски и обновления помещения, замене сантехнического оборудования, труб, стеновых покрытий, оконных рам, стекол, входной двери, на что потратил ....... руб., с Гусевым Р.Н. устно договорились, что устранение недостатков будет произведено за счет уменьшения арендной платы. В начале мая Гусев Р.Н. потребовал внести арендную плату, о включении ....... руб. в счет арендной платы отказал и [Дата] фактически отказал пользоваться жилым помещением. С письменным требованием о расторжении договора не обращался к Гусеву Р.Н. в связи с тем, что договор был испорчен затоплением помещения. На встречном иске настаивает, пояснил, что просит расторгнуть договор аренды, взыскать суммы за продукты и оборудование, находящееся в помещении, в связи с невозможностью их забрать из-за препятствий со стороны Гусева Р.Н., в них в настоящее время не нуждается, предпринимательскую деятельность не осуществляет. В ходе генеральной уборки были выявлены нарушения, которые не мог видеть сразу.

Суд, выслушав участников процесса, изучив, огласив и проанализировав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении иска Гусева Р.Н. в полном объеме и частичному удовлетворению встречного иска А. в части расторжения договора аренды по следующим основаниям:

Из материалов дела следует, что Гусев Р.Н. является собственником части здания - нежилого помещения по адресу: ......., что подтверждается договором купли-продажи от [Дата], свидетельством о государственной регистрации права от [Дата] [Номер] [Номер].

Судом установлено, что между сторонами [Дата] был заключен договор аренды указанной части нежилого помещения, принадлежащей на праве собственности Гусеву Р.Н., согласно п. 1.1, 1.3, 2.1 которого Гусев Р.Н. передал, а А. принял в аренду указанную часть нежилого помещения с оборудованием, находящимся в данном помещении для использования под кафе на срок с [Дата] по [Дата].

По п. 3.1.1, 3.1.2 договора Гусев Р.Н. обязался передать помещение в срочное, возмездное пользование по акту приема-передачи, утвержденному сторонами, с предоставлением оборудования, и не чинить препятствий А. в правомерном использовании арендуемого помещения, оборудования, о чем также в деле имеется акт приемки-передачи в аренду части торгового помещения и оборудования, являющееся приложением к указанному договору, согласно которого А. принял во временное пользование часть нежилого помещения для использования под кафе и оборудование, техническое состояние которых соответствовало техническим требованиям А., как арендатора. Данный акт подписан обоими сторонами, претензий не имеется. К договору также имеется Приложение [Номер] с указанием переданного оборудования, подписанное между сторонами, претензий по оборудованию не имеется, что сторонами также не отрицается. В связи с чем к доводам А., противоречащим по своему содержанию, первоначально о том, что видел существенные недостатки помещения, здание находилось в ветхом состоянии, требовало ремонта, в последующем в судебном заседании, что нарушения не мог видеть сразу, суд относится критически, что суд оценивает, как попытку А. ввести суд в заблуждение. Кроме того, свидетель Е. пояснила, что окна, стекла, стены, потолок, раковина были в нормальном состоянии, их только красили, при ней меняли проводку, трубы, однако доказательств их неисправного состояния и их замены А. не были представлены на обозрение суда.

По п. 3.2.2 - 3.2.4, [Дата], [Дата] договора А. обязался вносить арендную плату в установленные договором сроки, содержать арендованное помещение и оборудование в надлежащем состоянии, производить за счет собственных средств текущий ремонт арендованного помещения, и по окончанию срока действия либо при досрочном расторжении договора передать Гусеву Р.Н. арендованное помещение и оборудование в надлежащем состоянии по акту приема-передачи помещения и оборудования в день расторжения договора с передачей Гусеву Р.Н. всех произведенных улучшений арендованного помещения, составляющих принадлежность помещения и неотделимые без вреда для помещения.

По п. 7.1 договора стороны в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения своих обязательств несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством.

Судом установлено, что Гусев Р.Н. уведомлял А. о необходимости произведения оплаты задолженности по арендным платежам от [Дата] с направлением данного уведомления по адресу А., имеющемуся согласно выше указанного договора, о чем также имеются квитанции о направлении заказных писем и почтовые конверты со штампами о направлении, однако срок хранения писем истек в связи с неявкой А. за их получением.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. По п. 6.1 договора каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 15 дней до даты расторжения договора. По п. 6.2.3 договора договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке немедленно при невнесении арендной платы в срок, закрепленный договором, если период просрочки составляет более, чем 10 дней. Наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 ГК РФ (п. 38 информ. письма ВАС РФ [Номер]).

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Как установлено судом, ответчик не вносил арендную плату в период с [Дата] по момент обращения Гусева Р.Н. в суд, образовавшаяся за данный период задолженность является для истца значительным ущербом, т.к. в момент заключения договора истец рассчитывал на добросовестное исполнение ответчиком своих обязанностей по договору и в результате неисполнения договора он в значительной степени лишился тех денежных средств, на наличие которых рассчитывал при заключении договора. Таким образом, допущенное нарушение со стороны ответчика является существенным для Гусева Р.Н. и его требования о расторжении договора подлежат удовлетворению. Также согласно ч. 1 ст. 622, ст. 421 ГК РФ.

По п. 4.1 - 4.3 договора стороны договорились, что начисление арендной платы производится с [Дата], следовательно, в части утверждений А., что устно была договоренность на иной более поздний срок по причине появления непредвиденных затрат, суд вынужден не согласиться в связи с отсутствием доказательств перенесения срока начала внесения арендной платы. Размер арендной платы составляет за период с [Дата] по [Дата] ....... руб. ежемесячно, в период дальнейшего действия договора - ....... руб. ежемесячно. Месячная арендная плата не включает в себя текущие расходы по содержанию помещения. Оплата должна производиться А. ежемесячно авансом 23 числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет Гусева Р.Н. либо внесением наличных средств. Следовательно, учитывая, что А. действительно признал полную неоплату им арендных платежей Гусеву Р.Н. с момента заключения договора, до вынесения решения суда не освободил помещение, а также принимая во внимание, что Гусев Р.Н. просил в иске взыскать арендные платежи с [Дата] до [Дата], а не на момент вынесения решения суда, а также принять во внимание произведенный им расчет не по нарастающим сумма арендной платы ежемесячно, а за каждый месяц невнесения арендной платы по отдельности, что не нарушает прав А., суд пришел к выводу о взыскании арендных платежей за указанный период согласно расчетам Гусева Р.Н., расчет судом проверен и признан произведенным правильно (за период с 23.04 по [Дата] ежемесячно по ....... руб. и в последующем с [Дата] по [Дата] ежемесячно по ....... руб.), итого, подлежит взыскать с А. ....... коп.

Если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (п. 1 информ.письма ВАС РФ [Номер]).

Согласно п. 7.2 договора, согласно которого в случае просрочки уплаты или неуплаты А. арендных платежей в срок, закрепленные договором, Гусев Р.Н. вправе взыскать пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки, подлежит взысканию с ответчика сумма пени. Однако с расчетом, представленным Гусевым Р.Н., суд вынужден не согласиться ввиду арифметической ошибки, расчет пени должен быть произведен за каждый месяц невозврата долга в отдельности следующим образом:

Период с [Дата] по [Дата] - ....... руб. х 0,1 % х 30 дней = ....... руб., аналогичная сумма пени и за период с [Дата] по [Дата].

Период с [Дата] по [Дата] составляет 2 месяца 16 дней - ....... руб. х 0,1 % х 30 дней х 60 дней (2 месяца) + ....... руб. х 0,1 % х 16 дней = ....... руб. + ....... руб. = ....... руб.

Итого, размер пени за указанный период неоплаты арендных платежей А. составляет ....... руб.

Требования Гусева Р.Н. о взыскании с А. расходов по оплате госпошлины в размере ....... руб. подлежат удовлетворению в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

По указанным выше основаниям иск Гусева Р.Н. к А. подлежит полному удовлетворению.

Анализируя исковые требования, заявленные А. во встречном иске к Гусеву Р.Н., суд пришел к выводу о частичном их удовлетворении в связи с тем, что одним из требований А. во встречном иске является расторжение договора аренды только по иному основанию, чем в иске Гусева Р.Н., а именно потому, что Гусев Р.Н. умышленно скрыл существенные препятствия для использования помещения, принимая во внимание, что существо заявленного требования о расторжении договора аренды, заключенного между сторонами, не изменяется от оснований для его расторжения, требование А. о расторжении договора также подлежит удовлетворению. Однако остальные требования, изложенные А. во встречном иске к Гусеву Р.Н., о возмещении ущерба и истребовании имущества подлежат отказу по вышеуказанным судом основаниям, а также, что доказательств упущенной выгоды А. не представлено, как он пояснил в судебном заседании, он предполагает, что его прибыль от деятельности кафе составила бы ....... руб., на данных предположениях А. не может быть основано решение суда; доказательств по восстановительным работам и необходимости их проведения с привлечением специалистов и закупу расходного материала суду не было представлено. При изучении документов, представленных для исследования суду в качестве доказательств в обоснование встречного иска А., судом установлено, что данные документы не подписаны и составлены А. самостоятельно: по перечню имущества в помещении доказательств приобретения данного имущества и несения расходов на его приобретение А. не представлено, при анализе приложения [Номер] к договору аренды между сторонами часть имущества перечислена, как переданное Гусевым Р.Н. к А., квитанция от ИП Б. о приобретении двери и ремонтных материалов не подписана продавцом, подписана только А., остатки продуктов также составлены А. без приложения доказательств расходов на его приобретение и наличии в указанном им количестве в арендуемом помещении, в качестве доказательства заключения договора займа и оплаты за ремонт помещения А. предоставил не подписанный приходный и расходный кассовые ордера, смета расходов на ремонт составлена им без согласования с арендодателем, договор о предоставлении кредита с ИП Б. в виде товара был заключен [Дата] о предоставлении А. товара для деятельности кафе (салфетки, мешки для мусора, подносы и т.д.), что не относится к ремонтным работам, по замене двери А. не представлены доказательства нахождения двери в арендуемом помещении в непригодном для использования состоянии, доказательств о приобретении нового электрооборудования и проводки, сантехники, труб им не представлено, в связи с чем к представленным А. доказательствам в подтверждение его доводов о взыскании расходов на капитальный ремонт помещения суд относится критически. Кроме того, А. в судебном заседании пояснил, что все условия по договору были согласованы между сторонами в добровольном порядке, помещение принял с недостатками, т.к. не было времени искать другое помещение, поэтому согласился; упущенную выгоду и ремонт посчитал самостоятельно исходя из размера предполагаемого им предстоящего дохода, т.к. на эти суммы брал займы.

Утверждения А., что не имеет ключей от двери, чтобы попасть в помещение, Гусев Р.Н. не давал пользоваться помещением, ключей от двери не имеет, отдал их Гусеву Р.Н., который создал все препятствия с целью невозможности выполнения им обязательств по договору, препятствуя его нахождению в арендуемом помещении, заменив входную дверь, опровергаются отсутствием доказательств по передаче ключей от А. к Гусеву Р.Н. после замены входной двери в помещение самим А. и его же пояснениями в отзыве на иск Гусева Р.Н., имеющемся в деле, согласно которого А. указал, что металлическая дверь была закрыта изнутри, открыть дверь ключом невозможно было. Кроме того, свидетель Е. показала, что дверь новую ставил А., ключи от нее были у него, когда приезжали в помещение позднее дверь оставалась та же, что и была установлена А., т.е. ключи у него имелись от двери, что суд оценивает, как попытку А. ввести суд в заблуждение с целью избежать гражданско-правовой ответственности по обязательствам, вытекающим из договора аренды. К его же доводам, что в ходе генеральной уборки были выявлены нарушения, которые не мог видеть сразу, суд относится критически, т.к. доказательств ненадлежащего технического состояния помещения суду не было представлено. Ссылка его в этой части в обоснование своих доводов на ст. 120 ГК РФ, как регулирующей скрытые препятствия, является несостоятельной, т.к. данная статья регулирует правовой статус учреждений.

Со ссылками А. на ст.ст. 612, 616 ГК РФ, как утверждает, что арендодатель несет ответственность за недостатки, даже если не знал о них, суд вынужден не согласиться по выше указанным основаниям. Его же доводы о признании Гусева Р.Н. по ст. 406 ГК РФ просрочившим кредитором в связи с его отказом от принятия предложенных условий договора А. о принятии взаимозачета по ремонту в счет арендных платежей суд также оценивает критически, т.к. в судебном заседании А. не отрицал, что помещение ему было передано Гусевым Р.Н., он принял данное помещение и начал производить в нем ремонт, свои обязательства Гусев р.н. исполнил полностью. Кроме того, А. в судебном заседании пояснил, что предлагал Гусеву Р.Н. оплатить задолженность оплатить частями, что свидетельствует о его признании долга ранее и изменении изложения обстоятельств по делу в связи с попыткой уйти от ответственности.

Доводы А. в части, что ....... руб. по произведенному ремонту помещения Гусев Р.Н. отказался включить в суммы за аренду, что является существенным нарушением ранее достигнутых договоренностей, обязательство должно быть прекращено зачетом встречного требования по ст. 410 ГК РФ, суд пришел к выводу признать необоснованными, т.к. засеет допускается, если он оговорен сторонами в договоре, что судом не установлено при анализе положений договора аренды. Согласно ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, который был представлен истицей и согласно которому размер арендной платы между сторонами согласован. Таким образом, в письменной форме размер арендной платы сторонами согласован. Кроме того, как утверждал в судебном заседании А., он знал и имел представление о том, какой объект передается ему в аренду, осмотрел данный объект, доказательств о скрытых недостатках помещения не предоставил.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Гусева Р.Н. к Индивидуальному предпринимателю А. о расторжении договора, взыскании арендных платежей удовлетворить полностью и исковые требования по встречному иску А. к Гусеву Р.Н. о расторжении договора аренды, возмещении ущерба и истребовании имущества удовлетворить частично.

Считать расторгнутым договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ......., заключенный [Дата] между арендодателем Гусевым Р.Н. и арендатором А. с [Дата].

Взыскать с А. в пользу Гусева Р.Н. арендные платежи в размере ....... коп., пени в размере .......) руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере ....... руб.

В удовлетворении исковых требований о возмещении ущерба и истребовании имущества по встречному иску А. к Гусеву Р.Н. о расторжении договора аренды, возмещении ущерба и истребовании имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РС (Я) через Алданский районный суд РС (Я) в течение 10 дней.

Судья: Топоркова С.А.