Дело №2-580/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ                       г. Алатырь

Алатырский районный суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Уряднова С.Н., при секретаре судебного заседания Новиковой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Алатырского районного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску

Спиридонова <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью «Управление ЖКХ» о возложении обязанности передать техническую документацию на дом, с участием третьего лица - администрации г.Алатыря Чувашской Республики,

у с т а н о в и л:

Спиридонов В.В. мотивировал исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ жильцами многоквартирного жилого дома <адрес> проведено общее собрание собственников жилых помещений на котором рассмотрены вопросы о выборе способа управления многоквартирным домом и расторжении договора с ООО «Управление ЖКХ».

ДД.ММ.ГГГГ им в адрес ответчика направлено письмо о расторжении договора в соответствии с принятым решением от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик сообщил, что не согласен расторгнуть договор на управление многоквартирным домом в виду не соответствия протокола общего собрания собственников помещений требованиям ст.ст.44-48 ЖК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ повторно в адрес ответчика направлен протокол № от ДД.ММ.ГГГГ и письмо о прекращении договора, которое оставлено без ответа.

Таким образом, своими действиями ответчик уклоняется от передачи документации и прекращении договора управления многоквартирным домом.

Считает, что действия ООО «Управление ЖКХ» по отказу в передаче документации и прекращении договора являются незаконными.

В соответствии со ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.10 ст.162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственникам помещений в таком доме, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещений в таком доме.

Таким образом, у ответчика возникла обязанность передать собственникам жилья техническую документацию в объеме, согласно п.п.24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

Просил обязать ООО «Управление ЖКХ» передать ему - Спиридонову В.В. техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом <адрес>, перечисленную в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а именно:

технический паспорт, экспликацию, поэтажные планы, чертежи и схемы инженерных документаций, схемы механического оборудования, схемы электрического оборудования, схемы санитарно-технического оборудования, схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета, акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенную уполномоченным органом местного самоуправления, копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

В судебном заседании истец Спиридонов В.В. исковые требования поддержал, указав, что их дом <адрес> <данные изъяты>-ти квартирный. Около <данные изъяты> квартир в доме находятся в муниципальной собственности. Ответчик ООО «Управление ЖКХ», пользуясь положением монополиста в городе, самовольно стал управлять их домом, осуществив «захват» дома. Никакого договора на управление многоквартирным домом собственники помещений в их доме с ответчиком никогда не заключали. Вопрос о заключении договора на управление многоквартирным домом с ООО «Управление ЖКХ» на общем собрании собственников помещений в доме, никогда не рассматривался. Открытый конкурс на выбор управляющей компании для управления их домом администрацией г. Алатыря Чувашской Республики не проводился. Он не оспаривает, что вынуждены были оплачивать ООО «Управление ЖКХ» коммунальные услуги, но эти услуги предоставлялись им некачественно. Это вынудило собственников помещений в доме ДД.ММ.ГГГГ провести общее собрание, на котором приняли решение отказаться от услуг ООО «Управление ЖКХ». Ими был выбран непосредственный способ управления многоквартирным домом. Также был выбран совет многоквартирного дома, председателем которого избран он. О принятом решении он уведомил ООО «Управление ЖКХ», однако ответчик выразил несогласие с расторжением договора. На его просьбы передать ему техническую и иную документацию на дом, предусмотренную действующим законодательством, ответчик ответил отказом. Просит удовлетворить его исковые требования.

Представитель ответчика - ООО «Управление ЖКХ» Краснов И.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Спиридонова В.В. не признал и пояснил, что действительно администрацией г. Алатыря Чувашской Республики открытый конкурс на выбор управляющей компании для управления многоквартирным домом <адрес> не проводился вообще. Между тем, дом следовало обслуживать и поэтому их организация стала этим заниматься. Как только жильцы дома стали оплачивать выставляемые ООО «Управление ЖКХ» счета на оплату коммунальных услуг, договор между ответчиком и собственниками помещений в доме состоялся.

При разрешении заявленного иска важное значение имеет то, что в соответствии с действующим жилищным законодательством одностороннее расторжение договора управления многоквартирным домом возможно только в случае заключения такого договора по результатам открытого конкурса.

Договор управления многоквартирным домом был заключен с собственниками помещений дома <адрес> по решению самих собственников без какого-либо проведения органом местного самоуправления г. Алатырь конкурса по отбору управляющей организации. Поэтому расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений исключается. Такой договор может быть расторгнут лишь по решению суда, в случае заявления соответствующего требования и при наличии тому оснований. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях предусмотренных законом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, принятое собственниками жилых помещений многоквартирного дома <адрес> решение о расторжении с их стороной договора на управление многоквартирным домом само по себе не влечет прекращения договорных отношений, поскольку их сторона не давала своего согласия на расторжение договора.

Считает, что договор управления многоквартирных домом остается действующим и обязанности у их стороны по передаче технической и иной документации на дом не возникло.

В ДД.ММ.ГГГГ года ООО «Управление ЖКХ» с собственником каждого помещения в доме <адрес> был заключен договор на управление многоквартирным домом.

По условиям заключенного договора управления многоквартирным домом, этот договор мог быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, и при этом договором было установлено, что принятые решения о расторжении договора выполняются только с начала следующего календарного года.

Учитывая приведенные положения договора управления многоквартирным домом и тот факт, что общее собрание собственников жилых помещений приняло своё решение о расторжении договора в одностороннем порядке ДД.ММ.ГГГГ, можно допустить, что принятое решение может исполняться лишь только с начала <данные изъяты> года, но никак не в <данные изъяты> году.

Просит в удовлетворении исковых требований Спиридонова В.В. отказать.

Представитель третьего лица - администрации г.Алатыря Чувашской Республики Ковайкина Т.П., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без её участия.

Согласно ответа администрации г. Алатыря Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № на запрос суда, сведений о проведении конкурса на избрание управляющей компании для обслуживания дома <адрес> в администрации г. Алатыря Чувашской Республики нет.

Свидетель со стороны истца - ФИО1 показал, что он является членом Совета многоквартирного дома <адрес>. На общем собрании собственников помещений в доме ДД.ММ.ГГГГ были рассмотрены вопросы о выборе способа управления многоквартирным домом и расторжении договора с ООО «Управление ЖКХ». Общим собранием принято решение о выборе способа управления домом - непосредственное управление. Также было принято решение о расторжении договора с ООО «Управление ЖКХ», поскольку данное общество не может обеспечить качественное обслуживание дома. Заявки жильцов не исполняются, ремонт не производится, также ответчик безвозмездно пользуется собственностью дома, в частности замечено, что работники ООО «Управление ЖКХ» проводят сварочные работы, пользуясь электричеством, оплачиваемым жильцами дома.

Выслушав доводы участников процесса, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд принимает решение на основании представленных сторонами суду и исследованных в судебном заседании доказательств.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Частью 2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

На основании ч. 8 ст. 161 ЖК РФ заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 указанной статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Иные случаи заключения органом местного самоуправления договора по управлению многоквартирным домом без проведения конкурса законодательством РФ не предусмотрены.

В ходе судебного разбирательства дела установлено и не оспаривается сторонами, что собственниками помещений в многоквартирном доме <адрес> решение об избрании управляющей компании самостоятельно никогда не принималось, также как и никогда администрацией г. Алатыря Чувашской Республики не проводился открытый конкурс на выбор управляющей компании указанным многоквартирным домом.

Вместе с тем судом бесспорно установлено, что фактически управлением многоквартирным домом <адрес> с <данные изъяты> года занимается ответчик - ООО «Управление ЖКХ» без проведения какого-либо конкурса на выбор управляющей компании и решения общего собрания собственников помещений в доме.

В ходе судебного разбирательства дела представителем ответчика - ООО «Управление ЖКХ» в обоснование управления многоквартирным домом на законном основании представлен письменный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на управление многоквартирным домом <адрес>, подписанный с одной стороны директором ООО «Управление ЖКХ» и с другой представителями квартир №№ № и №, - всего <данные изъяты> квартир из <данные изъяты>, заключенный на период с <данные изъяты> года по <данные изъяты> год, а также аналогичный договор № <данные изъяты>-<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный с одной стороны директором ООО «Управление ЖКХ» и с другой лишь ФИО2, без отражения сведений о том, что собственником какого помещения в доме <адрес> она является.

В силу п. 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, лишь выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, следует, что каждый собственник помещения имеет право на заключение с ним договора управления многоквартирным домом, однако, условия такого договора определяются не индивидуально, а решением общего собрания и в силу п. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ являются едиными для всех собственников.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения договора между собственником жилого помещения в доме и управляющей организацией на индивидуальных условиях.

Согласно статье 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Довод представителя ООО «Управление ЖКХ» о добровольном присоединении собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> к представленным им договорам на управление многоквартирным домом в связи с оплатой квитанций, выставленных ответчиком не основан на законе.

Статья 162 ЖК РФ прямо предусматривает составление одного письменного документа (договора на управление многоквартирным домом), подписываемого сторонами.

Представленные представителем ответчика - ООО «Управление ЖКХ» договора на управление многоквартирным домом <адрес>, заключены в нарушение предусмотренного действующим законодательством порядка без проведения открытого конкурса на выбор управляющей компании, и без выбора управляющей компании самими собственниками помещений в доме на общем собрании собственников помещений, в связи с чем являются недействительными в силу требований ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Ничтожность сделки не требует судебного признания в порядке п.1 ст. 166 ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п.2 ст.166 К РФ).

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и не действительна с момента её совершения.

В суде также установлено, что собственниками помещений в многоквартирном доме <адрес> ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений впервые выбран один из способов управления многоквартирным домом, предусмотренных ч.2 ст.162 ЖК РФ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Законность избрания данного способа управления многоквартирным домом подтверждается представленным суду протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, согласно которому на собрании присутствовали собственники помещений в данном доме, обладающие <данные изъяты>% процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. За принятие способа управления многоквартирным домом - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме проголосовало <данные изъяты> %, против <данные изъяты> %.

Решение общего собрания о выборе способа управления, согласно п.3 ст.161 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, выбран также Совет многоквартирного дома, председателем которого утвержден истец Спиридонов В.В.

Принятые общим собранием решения к моменту рассмотрения дела в суде в порядке п.6 ст.46 ЖК РФ не оспорены.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик - ООО «Управление ЖКХ» уведомлен о выборе собственниками помещений непосредственного способа управления многоквартирным домом. Ответчику в качестве приложения к письму вручена и копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ года).

В этой связи, по аналогии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, ответчик - управляющая организация обязана была передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24 и 26 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, к ним относятся: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии) (п. 26 Правил).

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 указанных Правил)

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Таким образом, в связи с выбором в спорном доме <адрес> непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме, ответчик утратил возможность управления многоквартирным домом, поэтому обязан передать истцу Спиридонову В.В. истребуемую документацию, а при отсутствии такой документации, восстановить ее за свой счет и передать истцу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с предъявлением иска по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ истцом Спиридоновым В.В. уплачена государственная пошлина в сумме <данные изъяты> рублей.

Данные судебные расходы истца подлежат возмещению ответчиком по основанию предусмотренному ст.98 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л:

Исковые требования Спиридонова <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью «Управление ЖКХ» о возложении обязанности передать техническую документацию на дом, удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управление ЖКХ» передать Спиридонову <данные изъяты> техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом <адрес>, перечисленную в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а именно:

технический паспорт, экспликацию, поэтажные планы, чертежи и схемы инженерных документаций, схемы механического оборудования, схемы электрического оборудования, схемы санитарно-технического оборудования, схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета, акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенную уполномоченным органом местного самоуправления, копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управление ЖКХ» в пользу Спиридонова <данные изъяты> в возмещение расходов на оплату государственной пошлины <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в месячный срок, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, с подачей жалобы через Алатырский районный суд Чувашской Республики.

Председательствующий: