Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации № 2-129/11
23 марта 2011 года. с.Актаныш
Судья Актанышского районного суда РТ Нурымова Г.Р., при секретаре Ялаловой З.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Магданова Ф.Г. к ООО «Наратлы» о расторжении договора аренды
у с т а н о в и л:
Магданов Ф.Г. обратился в суд с иском к ООО «Наратлы» о расторжении договора аренды, в обоснование этих требований указано следующее.
Магданов Ф.Г. является собственником земельной доли площадью № га, расположенной в границах землепользования СПК «...». В настоящее время земельной долей пользуется ООО «Наратлы». Дата обезличена2009 составлен договор аренды земельного участка сроком на 3 года. Арендная плата, предусмотренная договором, не выплачивается, ему, чтобы содержать скотину необходим этот земельный участок. По этим причинам Магданов Ф.Г. просит расторгнуть договор. С заявлением о расторжении договора аренды он Дата обезличена2010 обратился к руководителю ООО «Наратлы» Ф.А. и получил отказ. В отказе указано, что Дата обезличена2009 на общем собрании пайщиков их представителем избрана Х.Х., с ней заключен договор аренды сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в регистрационной палате Дата обезличена2010 за номером 16-№.
Истец просит расторгнуть договор аренды заключенный сроком на 3 года и обязать Ф.А. выдать подлинник свидетельства о праве собственности на земельную долю.
В судебном заседании истец исковые требования поддержал и пояснил, что арендная плата составляет всего 1500 рублей в год, за эти деньги содержать скот не возможно. Также в этом году цена на пшеницу была очень высокой, общество продало ее не по государственным ценам, а по цене установленной обществом.
Представитель ответчика Ф.А. иск признал частично и показал суду, что договор аренды заключенный сроком на 3 года в отделе Росреестр не зарегистрирован. Расторжение данного договора каких либо правовых последствий не порождает. Подлинники свидетельств находятся не у него, а у представителя пайщиков Х.Х.
Третье лицо, представитель отдела Росреестр, возразила против иска, указала, что данный договор в отделе Росреестр не зарегистрирован, договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации. В отделе Росреестр зарегистрирован договор аренды земельного участка от Дата обезличена.2009, заключенный между ООО «Наратлы» и представителем пайщиков Х.Х. сроком на 10 лет.
Выслушав доводы сторон, представителя третьего лица и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 22 ч.2 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Земельным Кодексом.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу части 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела усматривается, что истец является собственником земельного участка площадью 8,8 га на основании свидетельства о праве собственности на земельную долю и свидетельства о праве на наследство. Земельный участок расположен на границах землепользования ОК «...».
Дата обезличена.2009г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного пая, срок действия договора аренды установлен на три года, арендная плата составляет 1500 рублей за год. На эту сумму можно получить сельскохозяйственную продукцию. Из этой суммы удерживается земельный налог. Договор в отделе Росреестр не зарегистрирован.
Также имеется другой договор аренды долей в праве земельного участка от Дата обезличена.2009, заключенный между ООО «Наратлы» и представителем пайщиков Х.Х. Срок действия договора аренды определен на 10 лет. Договор зарегистрирован Актанышским отделом Управления Росреестра по РТ Дата обезличена.2010 за № 16-№. Общая площадь земельных участков составляет №.м., с кадастровым номером 16:№. Местонахождение земельного участка: Актанышский район, <адрес>». Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.
Согласно п. 2.1 договора величина арендной платы составляет 1500 рублей за каждые № га.
Дата обезличена.2009 года, 376 пайщиков, в том числе истец, уполномочили Х.Х. быть их представителем в отношениях со всеми юридическими и физическими лицами по вопросам выдела земельного участка в счет земельной доли, регистрации права долевой собственности, заключения договора аренды.
Исходя из вышеуказанных правовых норм, поскольку договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ его нельзя считать заключенным с момента его подписания. Поскольку договор аренды, который просит расторгнуть истец, не зарегистрирован в установленном законом порядке, он считается не заключенным и не имеет юридической силы, его невозможно расторгнуть.
Ответчик использует земельный участок Магданова Ф.Г. не на основании договора аренды заключенного сроком на три года, а на основании договора аренды заключенного сроком на 10 лет. Истец требования предъявляет только по договору, составленный сроком на три года, по договору заключенному сроком на 10 лет каких либо требований не предъявляет. В судебном заседании он предмет, основания иска не изменил, пояснив, что второй договор считается недействительным.
В судебном заседании установлено, что свидетельства о праве собственности на земельную долю хранятся не у Ф.А., а у представителя пайщиков Х.Х.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198,199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Магданову Ф.Г. в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между ним и ООО «Наратлы» сроком на 3 года, отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Верховный Суд Республики Татарстан, со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий Г.Р. Нурымова