Судья: Малород М.Н. Дело №2-1041/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
8 июля 2010 года г. Аксай
Аксайский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Малород М.Н.
при секретаре Пятницковой И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Задорожной Т.И. к Администрации АР РО в лице КИЗО Администрации АР РО о признании недействительным отказа в выкупе земельного участка и обязании подготовить и заключить договор купли-продажи земельного участка,
у с т а н о в и л :
Задорожная Т.И. обратился в суд с иском о признании незаконным решения КИЗО Администрации АР РО об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью ..... кв.м, с кадастровым номером "номер обезличен", расположенного по адресу: "адрес обезличен" и обязании подготовить и заключить договор купли-продажи л.д.4- первичное исковое требование,л.д.33-34 - уточненное требование в порядке ст. 39 ГПК РФ).
В судебное заседание Задорожная Т.И. не явилась. О месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, что подтверждается ее личной подписью в судебной повестке л.д.32). Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие истицы в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истицы Задорожной Т.И. по доверенности от "дата обезличена" Саржинская А.В. в судебном заседании полностью поддержала заявленный иск, Полагала, что в отношении ее доверительницы в данном случае возможно применение ст. 36 ЗК РФ, т.к. на предоставленном ей в аренду земельном участке она возвела объект недвижимого имущества, на который в установленном законом порядке зарегистрировала право собственности.
Представитель КИЗО АР по доверенности "номер обезличен" от "дата обезличена" Бодахова М.М. иск не признала полностью. В обоснование возражений пояснила, что при предоставлении земельного участка в аренду, для целей связанных со строительством, положения ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства не применяются, в связи с тем, что в отличие от зданий, строений, сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Если истица представит документы о том, что ею построен дом и он введен в эксплуатацию, то тогда оснований отказать ей в заключении договора купли-продажи не будет, т.к. она имеет преимущественное право на заключение такого договора.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу суд не находит оснований для удовлетворения иска Задорожной Т.И. по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что "дата обезличена" между Администрацией "адрес обезличен" сельского поселения "адрес обезличен" "адрес обезличен" и истицей Задорожной Т.И. был заключен договор аренды земельного участка.
При этом как следует из раздела "номер обезличен" Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с правом выкупа земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: "адрес обезличен", в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к данному договору, с кадастровым номером "номер обезличен", общей площадью ..... кв.м, под строительство жилого дома л.д. 9-12 - копия Договора).
Также как следует из кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, а также из технического паспорта на здание по состоянию на "дата обезличена", представленных истицей на указанном участке ею в 2009 году во исполнение условий Договора аренды изготовлен фундамент под жилой дом, который значится как объект незавершенный строительством с процентом объема фактически выполненной работы - 12% л.д.13-14 - кадастровый паспорт,л.д.1519 - технический паспорт).
С учетом данных документов "дата обезличена" в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о регистрации права собственности Задорожной Т.И. на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь застройки ..... кв.м, процентная готовность 12%, инвентарный номер: "номер обезличен", лит. «А» л.д.7 - копия свидетельства о регистрации права собственности).
В апреле 2010 года истица обратилась с заявлением в КИЗО АР РО по вопросу выкупа в собственность за плату земельного участка, находящегося на праве аренды.
Письмом от "дата обезличена" "номер обезличен" истице было отказано в заключении такого договора л.д.6 - ответ).
Считая данный отказ незаконным, нарушающим права, истица и обратилась в суд с настоящим иском, т.к. полагает, что она в силу требований ст. 36 ЗК РФ являясь собственником объекта незавершенного строительством, имеет преимущественное право на выкуп земельного участка, находящегося в аренде, на котором расположен данный объект.
Однако суд не может согласиться с позицией истца в данном случае.
Действительно в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ установлено, что земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, зарегистрированные в установленном законом порядке за гражданами и юридическими лицами, могут быть выкуплены последними с учетом их преимущественного права на выкуп.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
К настоящему делу данные случаи не относятся.
Как уже было указано выше земельный участок был передан истице в аренду под строительство жилого дома.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
При этом следует в обязательном порядке учитывать, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка от "дата обезличена" N "номер обезличен" подтверждается, что Задорожная Т.И. обладает правом аренды земельного участка с "дата обезличена" по "дата обезличена". Целью предоставления участка в аренду и его использования в соответствии с договором аренды является строительство жилого дома л.д. 9 - п.1.1 Договора).
Доказательств тому, что цель, в соответствии с которой Задорожной Т.И. был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
В связи с этим КИЗО АР обоснованно отказало Задорожной Т.И. в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью ..... кв.м, с кадастровым номером "номер обезличен", расположенного по адресу: "адрес обезличен".
Кроме того, несмотря на отсутствие возражений ответчика относительно законности договора аренды, суд полагает необходимым обратить внимание на это обстоятельство.
Как уже было указано выше договор аренды заключен между Задороржной Т.И. и Главой администрации "адрес обезличен" сельского поселения. Дата заключения договора "дата обезличена".
Между тем, с учетом положений ФЗ РФ №53-ФЗ от 17.04.06 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации", Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» с 01.07.06 обязанность по осуществлению полномочий по управлению и распоряжению муниципальным имуществом района, а также земельными участками в пределах границ АР РО, находящихся в собственности АР, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена возложена на КИЗО.
На основании изложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать Задорожной Т.И. в удовлетворении иска.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение десяти дней.
Судья Аксайского районного суда
Ростовской области М.Н. Малород