Судья: Малород М.Н. Дело №2-989/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30 июля 2010 года г. Аксай
Аксайский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Малород М.Н.
при секретаре Пятницковой И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Пилиницена Г.Г. к Администрации АР РО в лице КИЗО Администрации АР РО о понуждению к заключению договора купли-продажи земельного участка и встречного иска КИЗО АР РО к Пилиницену Г.Г., 3-е лицо Управление Росреестра по РО, о признании недействительной государственной регистрации права собственности,
у с т а н о в и л :
Пилиницен Г.Г. обратился в суд с иском к КИЗО АР РО о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. В обоснование иска заявитель указал следующие обстоятельства. Он на основании договора аренды от "дата обезличена" "номер обезличен" является арендатором земельного участка земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования и назначением под индивидуальное жилищное строительство, площадью ......... кв.м (кадастровый номер "номер обезличен"), расположенного по адресу: "адрес обезличен" . Также истец является собственником находящегося на данном земельном участке хозяйственного строения вспомогательного использования (летней кухни), право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП за номером "номер обезличен".
"дата обезличена" истец обратился в КИЗО АР РО с заявлением о предоставлении ему данного земельного участка в собственность за плату в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Письмом от "дата обезличена" "номер обезличен" ответчик отказал истцу в заключении договора купли-продажи.
Считая данный отказ незаконным и необоснованным, истец, ссылаясь на ст. 36 ЗК РФ, а также на п.4 ст. 445 ГК РФ, обратился в суд с настоящим иском и просил обязать КИЗО АР РО заключить с ним договор купли-продажи земельного участка л.д.5-7- исковое заявление).
В последующем истец дополнил иск обоснованием о том, что помимо ранее указанных оснований для удовлетворения его иска, он как инвалид третей группы имеет первоочередное право на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и дачного хозяйства и садоводства. В связи с чем, орган местного самоуправления обязан заключить с ним договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов л.д. 64).
В судебном заседании Пилиницен Г.Г. полностью поддержал свои исковые требования, не признав иска КИЗО АР.
Представитель КИЗО АР РО по доверенности "номер обезличен" от "дата обезличена" Ткачева Ю.В., иск Пилиницена Г.Г. не признала полностью. В обоснование возражений пояснила, что земельный участок был предоставлен Пилиницену Г.Г. в аренду для индивидуального жилищного строительства. В данном случае положения ст. 36 ЗК РФ к объектам вспомогательного значения, а именно к такому объекту относится строение, возведенное Пилиниценым Г.Г., применяться не может, т.к. данный объект не соответствует целям строительства, для которых предоставлялся весь земельный участок. Пилиницену Г.Г. разрешено построить индивидуальный жилой дом общей площадью ......... кв.м. Только после завершения строительства данного объекта у Пилиницена Г.Г. возникнет право на приобретение участка в собственность.
Кроме того, со стороны КИЗО АР был заявлен встречный иск к Пилиницену Г.Г. о признании недействительной государственной регистрации права собственности последнего на объект права - хозяйственное строение вспомогательного использования, нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес обезличен" , общей площадью ......... кв.м, т.к., КИЗО АР как орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не давал своего согласия на возведение Пилиниценым Г.Г. данного объекта недвижимости. Пилиницен Г.Г. не получал в соответствии с требованиями ст. 51 ГК РФ Разрешение на строительство данного объекта и не мог получить, т.к. возведение данного объекта противоречит цели предоставления земельного участка, которой является возведение индивидуального жилого дома, а не постройки хозяйственного назначения л.д. 32-33,л.д.61-62).
Данные требования представителем КИЗО АР также поддержаны в полном объеме в судебном заседании.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска как Пилиницена Г.Г., так и КИЗО АР, по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что "дата обезличена" между КИЗО АР и Пилиниценым Г.Г. был заключен договор аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером "номер обезличен", находящимся по адресу: "адрес обезличен" , для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, общей площадью ........ кв.м, на основании протокола открытых аукционных торгов от "дата обезличена", сроком на пять лет л.д.9-15).
Данный Договор и приложения к нему зарегистрированы в Управлении Росреестра по "адрес обезличен" как это установлено законом.
"дата обезличена" Пилиниценым Г.Г. получено Разрешение на строительство №"номер обезличен" на указанном земельном участке индивидуального 2-х этажного жилого дома, с подвальным помещением, общей площадью ......... кв.м л.д.16-20).
Между тем, Пилиницен Г.Г. же вышеуказанный жилой дом до настоящего времени не возвел, на участке имеется только котлован под фундамент, что подтверждается фото, представленными со стороны КИЗО АР. Также данный факт нашел свое подтверждение в ходе осмотра судом земельного участка "дата обезличена", что отражено в протоколе судебного заседания.
Также установлено, что на участке Пилиницен Г.Г. возвел хозяйственное нежилое строение, общей площадью ......... кв.м, на которое им был заказан технический паспорт по состоянию на "дата обезличена" года л.д.22-29).
На основании данного технического паспорта, а также имеющегося договора аренды земельного участка, "дата обезличена" Управлением Росреестра по "адрес обезличен" в ЕГПР внесена запись о регистрации права собственности Пилиницена Г.Г. на данный объект недвижимого имущества л.д.21 - Свидетельство о регистрации права собственности).
В мае 2010 года Пилиницен Г.Г. обратился с заявлением в Комитет по имущественным и земельным отношениям "адрес обезличен" "адрес обезличен" по вопросу выкупа в собственность за плату земельного участка, находящегося на праве аренды.
Письмом от "дата обезличена" №"номер обезличен" истцу было отказано в заключении такого договора л.д.8 - ответ).
Считая данный отказ незаконным, нарушающим права, истец и обратился в суд с настоящим иском, т.к. полагает, что он в силу требований ст. 36 ЗК РФ являясь собственником объекта хозяйственного строения на участке, находящегося у него в аренде, имеет право на выкуп такого земельного участка.
Однако суд не может согласиться с позицией истца в данном случае и полагает обоснованной позиции КИЗО АР.
Действительно в п. 1 ст. 36 ЗК РФ установлено, что земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, зарегистрированные в установленном законом порядке за гражданами и юридическими лицами, могут быть выкуплены последними с учетом их преимущественного права на выкуп.
Хотя в данной статье и не говориться о каких-либо ограничениях, касающихся параметров зданий, строений, сооружений, т.е. их принадлежности (индивидуальный дом, хозяйственное строение и т.д.), однако применение порядка выкупа земельных участков возможно в случаях, прямо указанных в законе.
К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Между тем, к настоящему делу данные случаи не относятся.
Как уже было указано выше, земельный участок был передан истцу в аренду для индивидуального жилищного строительства. При этом индивидуальное жилищное строительство подразумевает строительство не только жилого дома, а также соответственно необходимых дополнительных хозяйственных строений вспомогательного характера (гаражи, сараи, кухни и т.д.).
Таким образом, применение положений ст. 36 ЗК РФ в данном случае будет возможно лишь после того, когда объект индивидуального жилищного строительства (т.е. весь комплекс строений - жилой дом, хозпостройки) возведены, введены в эксплуатацию и на них зарегистрировано право собственности.
К отдельным объектам недвижимости индивидуального жилищного строительства (хозяйственным строениям) без возведения жилого дома, ст. 36 ЗК РФ применяться не может, в связи с тем, что в отличие от индивидуального жилого дома, хозяйственное строение может быть использовано только в соответствии с его назначением (т.е. вспомогательным назначением), но не как жилой дом.
При этом следует в обязательном порядке учитывать, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка от "дата обезличена" N "номер обезличен" подтверждается, что Пилиницен Г.Г. обладает правом аренды земельного участка с "дата обезличена" по "дата обезличена". Целью предоставления участка в аренду и его использования в соответствии с договором аренды является индивидуальное жилищное строительство. В последующем цель строительства самим Пилиниценым Г.Г. уточнена - получено Разрешение на строительство индивидуального жилого дома, площадью ......... кв.м.
Доказательств тому, что цель, в соответствии с которой Пилиницену Г.Г. был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
В связи с этим КИЗО АР обоснованно отказало Пилиницену Г.Г. в заключении договора купли-продажи земельного участка, площадью ......... кв.м, с кадастровым номером "номер обезличен", расположенного по адресу: "адрес обезличен" .
Как уже было указано выше, в силу ст. 36 ЗК РФ, обязанность по передаче всего земельного участка в собственность может возникнуть у арендодателя только после регистрации им права собственности на все сооружения, входящие в комплекс объектов индивидуального жилищного строительства (жилой дом и хозпостройки), поскольку только после регистрации права всех объектов, возведенных на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, может быть достигнута цель для которой был предоставлен участок.
На сегодняшний день такая цель со стороны Пилиницена Г.Г. не достигнута. Проживать в возведенном им, и зарегистрированном на праве собственности хозяйственном строении, с учетом его технических характеристик, отраженных в техническом паспорте, не возможно.
Довод Пилиницена Г.Г. о том, что ст. 36 ЗК РФ не оговаривает какие конкретно здания строения и сооружения могут возводиться на земельном участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства. Тем более, что под индивидуальным жилищным строительством подразумевает не только строительство жилого дома, но также и строительство вспомогательных хозяйственных строений, на которые разрешение на строительство не требуется, суд не принимает во внимание по вышеизложенным основаниям.
Также в данном случае суд не принимает во внимание довод Пилиницена Г.Г. о наличии у него права на выкуп участка в силу того, что он является инвалидом 3 группы. До рассмотрения настоящего дела Пилиницен Г.Г. не предоставлял КИЗО АР указанные сведения и соответственно отказа КИЗО АР по этим основаниям не получал.
Не подлежат удовлетворению и требования КИЗО АР к Пилиницену Г.Г. о признании недействительной государственной регистрации хозяйственного строения вспомогательного использования, расположенного по адресу: "адрес обезличен" , общей площадью ......... кв.м, т.к. в данном случае КИЗО АР избран не верный, т.е. не установленный ст. 12 ГК РФ, способ защиты права.
В силу требований Закона РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права это определенные действия государственного органа, связанные с возложенными на данный органа полномочий, конечный итог которых - регистрация права собственности.
В данном случае действия по регистрации права не выражают какие-либо властные волеизъявления регистрирующего органа, государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.
В возникшей ситуации возможно говорить об оспаривании зарегистрированного права собственности, т.е. о признании недействительными документов, послуживших основанием для государственной регистрации права собственности. Однако таких требований со стороны КИЗО АР суду не заявлено. В связи с чем, предоставленные в подтверждение заявленного иска доказательства - Акт от "дата обезличена" и фото суд не принимает во внимание.
На основании изложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать Пилиницену Г.Г. в удовлетворении иска.
Отказать КИЗО АР РО в удовлетворении иска.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение десяти дней.
Судья Аксайского районного суда
Ростовской области М.Н. Малород