Дело № 2-60/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 января 2011 года г.Аксай
Аксайский районный суд в составе:
судьи Путятиной А.Г.,
при секретаре Фильчагиной О.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Елизарова В.К. к Лукьянову В.В., Лукьяновой Е.О. и Смолихину В.К. о регистрации договора и перехода права собственности, признании зарегистрированного права отсутствующим,
У С Т А Н О В И Л :
Истец обратился с иском к ответчикам Лукьяновой Е.О. и Лукьянову В.В., указывая на то, что 09.09.2010 г. между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, в простой письменной форме. От имени продавцов выступал по доверенности С.А.А. 10.10.2010 года С.А.А., в порядке передоверия, передал Щ.Э.С. полномочия по представлению интересов Лукьяновых в УФСГР кадастра и картографии, которая сдала документы на регистрацию. 20.09.2010 года в Аксайский отдел от нотариуса Газалова А.В. поступила информация об отмене Лукьяновыми доверенности на имя С.А.А., в связи с тем, что у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для регистрации. 24.09.2010 года государственная регистрация была приостановлена. 22.10.2010 года было отказано в государственной регистрации объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно договору купли-продажи истцом была выплачена сумма в размере 600000 рублей, истец рассчитался с продавцами, действующими в лице С.А.А. На момент подписания сделки купли-продажи С.А.А. имел все полномочия по заключению сделки купли-продажи. Доверенность, выданная ему Лукьяновыми Е.О. и В.В., не была отменена, таким образом он является добросовестным приобретателем. На основании изложенного, истец просил суд признать сделку купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, совершенную между Лукьяновой Е.О., Лукьяновым В.В. и Елизаровым В.К. 09.09.2010 г. действительной, исключить из числа собственников указанного домовладения Лукьянову Е.О., Лукьянова В.В., признать за ним право собственности на домовладение по адресу: <адрес> за Елизаровым В.К.
Определением от 23.11.2010 года к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен Смолихин В.А.
В ходе судебных заседаний по делу истцом Елизаровым В.К., в порядке ст. 39 ГПК РФ, были уточнены исковые требования, из состава лиц, участвующих в деле, истцом были исключены Аксайский отдел УФСГР кадастра и картографии по РО, нотариус Газалов А.В., Щ.Э.С., а также С.А.А. Согласно уточненным требованиям истца, принятых судом, он просит суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи домовладения по адресу: <адрес> и государственной регистрации перехода права собственности на указанный дом, а также признать зарегистрированное право на спорный дом за Смолихиным В.А. отсутствующим, в связи с его неправомерной регистрацией. По ходатайству истца определением суда к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Смолихин В.А.
В судебном заседании истец поддержал уточненные им требования, просил их удовлетворить, указав, что он, решив приобрести дом, подал соответствующее объявление. С ним связался С.А.А., который, действуя от имени продавцов, предложил ему купить спорный дом. Посмотрев дом, а также показав необходимые для заключения сделки документы знакомому риэлтору, он решил его приобрести. 9 сентября 2010 между ним и представителем продавцов С.А.А. был заключен договор купли-продажи в простой письменной форме. В день сделки истец передал С.А.А. деньги, а тот, в свою очередь, передал ему домовую книгу, проекты, чеки об оплате коммунальных услуг, ключи.
Представитель истца Маркин С.В., действующий по доверенности, поддержал уточненные истцом требования, просил их удовлетворить. Представитель истца пояснил суду, что сделка купли-продажи спорного дома состоялась 09.09.2010 года, форма сделки была соблюдена, представитель продавцов С.А.А. имел надлежащим образом оформленные для заключения сделки полномочия. Кроме того, сделка была сторонами исполнена: истец получил ключи от дома от С.А.А., а сам передал ему деньги. Факт отзыва доверенности ответчиками Лукьяновыми, выданной ими С.А.А. свидетельствует об их уклонении от регистрации. В связи с этим, истец вправе требовать, на основании ст. 551 ГПК РФ, государственной регистрации перехода права собственности на спорный дом от ответчиков Лукьяновых к истцу. Кроме того, Росреестр неправомерно зарегистрировал сделку купли-продажи между продавцами Лукьяновыми и нынешним собственником спорного дома Смолихиным В.А. Неправомерность регистрации этой сделки в том, что Росреестр, не выяснил судьбу сделки между ответчиками Лукьяновыми в лице С.А.А. и истцом, хотя она поступила на регистрацию раньше, тем не менее, зарегистрировал новую сделку того же объекта недвижимости в ускоренном режиме. Эти нарушения в порядке регистрации сделки между Смолихиным В.А. и Лукьяновыми влекут признание зарегистрированного права Смолихина В.А. на спорный дом отсутствующим.
Ответчик Лукьянова Е.О. в судебном заседании не признала заявленные Елизаровым В.Е. требования. Просила отказать в их удовлетворении, указав, что они с Лукьяновым В.В. решили продать спорный дом. Сосед порекомендовал им обратиться за помощью к своему знакомому С.А.А. Они попросили С.А.А. подготовить необходимые документы для регистрации их права собственности на земельный участок под домом, в связи с чем, подписали предложенную им доверенность, не вникая в ее содержание, и передали имеющиеся у них правоустанавливающие документы. Намерений наделить С.А.А. правом продажи их дома и получения денег за него, они не имели. Они самостоятельно нашли покупателя на дом - Смолихина В.А., 20.07.2010 года заключили с ним предварительный договор купли-продажи дома, получив от него аванс в размере 190 000 рублей на оформление необходимых документов на землю. 01.08.2010 года они передали Смолихину В.А. жилой дом. Он постепенно стал завозить туда строительные материалы для ремонта, а она, с его разрешения, осталась проживать в летней кухне. Основной договор они собирались заключить со Смолихиным В.А. до октября 2010 года. В начале сентября 2010 года она на несколько дней уехала. Вернувшись в спорный дом 17.09.2010 года она увидела, как по земельному участку ездит трактор и впервые познакомилась с истцом, пояснившим, что он купил у них дом, оформив сделку с представителем по доверенности. В этот же день она отменила доверенность, выданную С.А.А., истец больше в проданном ею домовладении не появлялся. Затем 22.10 2010 года был заключен договор купли-продажи дома со Смолихиным В.А., от него ими получена остальная сумма по договору. С.А.А. так и не оформил их права на земельный участок под домом, не вернул правоустанавливающие документы на дом. Поэтому для сделки со Смолихиным В.А. им пришлось заказывать их дубликаты. О заключении от их имени сделки с истцом С.А.А. их в известность не поставил, денег за дом не передавал.
Представитель ответчиков Лукьяновой Е.О. и Лукьянова В.В. - Азизова С.А., действующая на основании доверенностей и ордеров, в судебном заседании не признала уточненные истцом требования, указав, что у Лукьяновых были намерения продать жилой дом по <адрес> Смолихину В.А., 20.07.2010 г. между ними был заключен предварительный договор купли-продажи спорного дома, с 1 августа 2010 года дом находится в пользовании Смолихина В.А., который производил в нем ряд строительных и ремонтных работ. Выдавая С.А.А. доверенность, Лукьяновы были уверены, что передают ему полномочия лишь по регистрации за ними права собственности на землю. Так как сделка между Лукьяновыми и Смолихиным В.А. была заключена в надлежащей форме, за ее регистраций и регистрацией перехода права собственности обратились обе стороны сделки, у Росреестра не имелось оснований для отказа в проведении регистрации и право на спорный дом возникло у Смолихина В.А. на законных основаниях.
Ответчик Смолихин В.А. в судебном заседании не признал заявленные истцом требования, просил отказать в их удовлетворении, указав, что его право на спорный дом возникло на основании договора купли-продажи. Спорный дом был передан ему продавцами Лукьяновыми после заключения предварительного договора, при заключении которого он передал продавцам аванс. С 01 августа 2010 года он производил там строительные работы. 22.10.2010 года при заключении сделки была продавцам была передана оставшаяся сумма по договору.
Представитель ответчика Смолихина В.А. Захарчук И.В., действующая на основании доверенности, посчитала уточненные истцом исковые требования не подлежащими удовлетворению, указав, что договор является волеизъявлением двух сторон. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, таковой регистрации не произошло, значит, этот договор - сделка ничтожная и не может породить у истца право на спорный дом. Право Смолихина В.А. на спорный дом возникло на основании договора, эта сделка никем не оспорена. Форма сделки была соблюдена, сделка фактически сторонами исполнена, за ее регистрацией обращались обе стороны договора. Таким образом, у Росреестра не было предусмотренных законом оснований для отказа в ее регистрации, а также регистрации перехода права на спорное имущество по ней. Истец же основывает свое требование о признании зарегистрированного права Смолихина В.А. отсутствующим именно по мотивам неправомерной регистрации.
В отношении неявившегося в судебное заседание и просившего рассмотреть дело без его участия ответчика Лукьянова В.В. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. Выслушав истца, ответчиков, их представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.
Судом было установлено, что 09.09.2010 года между истцом и ответчиками Лукьяновым В.В. и Лукьяновой Е.О., действующими в лице представителя по доверенности С.А.А., была заключена сделка купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.7). На момент заключения данной сделки полномочия С.А.А. были подтверждены доверенностью, выданной ему указанными ответчиками (л.д.10). Однако в регистрации данной сделки истцу было отказано, так как ДД.ММ.ГГГГ в Аксайский отдел Росреестра поступила информация нотариуса Газалова А.В. о том, что полномочия, переданные Лукьяновым В.В. и Лукьяновой Е.О. по данной доверенности были последними отменены (л.д.11-13).
В судебном заседании также было установлено, что 20.07.2010 года между Лукьяновой Е.О., Лукьяновым В.В. и Смолихиным В.А. был заключен предварительный договор купли-продажи этого же жилого дома, Смолихин В.А. выплатил продавцам аванс в размере 190 000 рублей, что подтверждается представленным договором, а также пояснениями ответчика Лукьяновой Е.О. и представителем ответчика Лукьянова В.В. Согласно представленного суду акта приема-передачи, 01.08.2010 года Лукьянов В.В. и Лукьянова Е.О. передали Смолихину В.А. указанный жилой дом, а также ключи от него. 22.10.2010 года между этими сторонами был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома (л.д.43), который был зарегистрирован ими в установленном законом порядке. На основании данного договора Смолихин В.А. зарегистрировал свое право собственности на спорный жилой дом и в настоящее время является его собственником.
В судебном заседании ответчик Лукьянова Е.О. подтвердила суду, что после передачи Смолихину В.А. 01.08.2010 года дома и ключей от него, последний стал завозить строительные материалы и проводить ремонтные работы дома, в это время она с его разрешения проживала в строении, расположенном на территории домовладения.
Данный факт подтвердил допрошенный в судебном заседании и свидетель Г.И.В., показавший, что в начале августа Смолихин В.А. показал ему спорный дом, чтобы он оценил объем работ, которые там требуется произвести. Они вынесли старую мебель из дома в сарай и в начале сентября начали заливку фундамента, затем приступили к ремонту дома. Работы проводили регулярно в течение 1,5 месяцев. На территории домовладения еще проживала прежняя хозяйка Лукьянова Е.О.
Обосновывая заявленные требования, истец ссылается на нормы ст. 551 ГК РФ, указывая, что ответчики Лукьяновы, отозвав доверенность С.А.А., фактически уклонились от регистрации договора и перехода права по сделке.
В соответствии же с ч.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, на основании данной нормы, истец может отыскивать свое право на государственную регистрацию перехода права собственности. Однако для такового перехода необходимо возникновение у него самого права собственности.
В соответствии со ст. 558 ч.2 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 433 п.3 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Судом же установлено, что регистрация договора, заключенного между истцом и ответчиками Лукьяновым В.В. и Лукьяновой Е.О., не была сторонами сделки произведена. В связи с этим, данный договор купли-продажи нельзя считать заключенным и порождающим какие-либо правовые последствия для истца в отношении спорного объекта недвижимости.
Доводы представителя истца о том, что право Смолихина В.А. на спорный жилой дом подлежит признанию отсутствующим, по причине неправомерной его регистрации, суд также не может принять во внимание. В ходе исследования регистрационного дела, заведенного по спорному объекту недвижимости, судом было установлено, что сделка между Смолихиным В.А. и Лукьяновыми была заключена в надлежащей форме и соответствует действующему законодательству, с заявлением о ее регистрации и регистрации перехода права по сделке обратились обе ее стороны. Спорный дом на момент сделки принадлежал продавцам по праву собственности, и они имели право на его отчуждение. Таким образом, регистрирующий орган правомерно произвел регистрацию права ответчика Смолихина В.А. на спорный дом, и у него не имелось предусмотренных законом оснований для отказа или приостановления регистрации.
В соответствии с п.61 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Учитывая приведенные правовые нормы, а также разъяснения высших судебных органов и установив, что сделка купли-продажи, заключенная 09.09.2010 года между истцом и Лукьяновыми в лице представителя С.А.А., не прошла государственную регистрацию; право Смолихина В.А. на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке; фактически с 01.08.2010 года дом по <адрес> передан продавцами Лукьяновым В.В. и Лукьяновой Е.О. покупателю Смолихину В.А. по акту передачи - суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку законом предусмотрен иной способ защиты его нарушенных гражданских прав.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении заявленных Елизаровым В.К. требований - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд в течение 10 дней.
Мотивированное решение изготовлено 31.01.2011 года.
Судья: