Судья: Малород М.Н. Дело №2-755/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 4 июля 2011 года г. Аксай Аксайский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Малород М.Н. при секретаре Пятницковой И.А. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Крикуновой О.П. к Трегубовой С.А., Трегубову Д.В., Приходько С.Н. о признании договора купли-продажи заключенным и регистрации сделки купли-продажи, признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительным зарегистрированного права собственности, у с т а н о в и л : Крикунова О.П. обратилась в суд с настоящим иском и указала в его обоснование следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ между нею и Шитовой (ныне Трегубовой) С.А., действующей от своего имени, а также от имени своего несовершеннолетнего сына Трегубова Д.В., был заключен договор купли-продажи квартиры № дома № по <адрес>. По данному договору истица приобрела в собственность вышеназванную квартиру. Договор был заключен в простой письменной форме, удостоверен заместителем главы <адрес> сельской Администрации <адрес>. После заключения договора продавец исполнила свои обязательства по передаче квартиры, истице были переданы ключи. Истица и члены ее семьи вселились в данную квартиру и проживают в ней по настоящее время, оплачивают коммунальные услуги. В настоящий момент договор сторонами исполнен, полная продажная стоимость квартиры, обусловленная договором, истицей была полностью передана продавцу, что подтверждается соответствующими расписками. Правомерность заключения договора сторонами не оспаривалась. Между тем, регистрация договора купли-продажи, а также регистрация перехода права собственности сторонами произведена не была. В ДД.ММ.ГГГГ году ответчики Трегубовы снялись с регистрационного учета по указанной квартире. Тогда же в ДД.ММ.ГГГГ году истица встретилась с ответчиком Трегубовой С.А. в администрации, и та дала устное обязательство явиться в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, для регистрации сделки. Однако такой встречи не произошло. В ДД.ММ.ГГГГ году истица вновь обратилась к ответчикам Трегубовым с требованием о регистрации права собственности, однако и это требование было проигнорировано. Таким образом, по мнению истицы, только в ДД.ММ.ГГГГ году ей стало ясно, что ответчики Трегубовы сознательно создают ей препятствия в регистрации сделки, т.к. получив деньги, они потеряли всякий интерес. С ДД.ММ.ГГГГ года истица больше ни разу не видела ответчиков Трегубовых, а все ее попытки по их розыску не увенчались успехом. ДД.ММ.ГГГГ домой к истице пришел ответчик Приходько С.Н., который сообщил, что он купил данную квартиру у Трегубовых, и потребовал в срок до ДД.ММ.ГГГГ выселения истицы и ее семьи. При этом им была предъявлена копия договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.Согласно тексту договора Трегубовы С.А. и Д.В. продали квартиру Приходько С.Н. Из текста договора истица поняла, что Шитова С.А. вступила в брак и сменила фамилию на Трегубову. В п.5 договора указано, что передача квартиры Продавцами и принятие ее покупателями осуществлена до подписания настоящего договора. Однако данное имущество не передавалось Приходько С.Н., т.к. с 2002 года в квартире проживает истица с семьей. Таким образом, положения п.п.5,6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются несостоятельными. Также истице непонятна мотивировка п.10 договора, где указано, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. С учетом изложенных обстоятельств, истица, ссылаясь на ст.ст. 167, 168, 209, 454, 459, 555 ГК РФ, п.п. 60-61 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» обратилась в суд с настоящим и просила: -признать действительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между нею и Шитовой (Трегубовой) С.А. ДД.ММ.ГГГГ; - вынести решение о регистрации данной сделки купли-продажи; - признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Трегубовыми и Приходько С.Н.; - признать недействительным зарегистрированное право собственности Приходько С.Н. на спорную квартиру (л.д.3-6 - первоначальный иск, л.д.38-41 - уточненные требования, л.д. 93-96 - уточненные требования). В судебном заседании Крикунова О.П., а также ее представитель по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ адвокат Логвинова М.С. полностью поддержали заявленные требования и настаивали на их удовлетворении. Ответчик Приходько С.Н. иск не признал. Пояснил, что себя считает законным собственником квартиры. На момент совершения им сделки с Трегубовыми квартира принадлежала последним и те имели полное право на ее отчуждение. Каких-либо ограничений (обремений) по квартире не имелось. Расчет по сделке произведен полностью. Что касается расписки от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истицей, то, по мнению ответчика, данная расписка не является законным актом. Договор купли-продажи согласно ст.ст. 549, 550, 551 не был заключен, регистрации права собственности не было произведено. В расписке не указан срок окончательного расчета за имущество. Печать и подпись заместителя главы лишь удостоверяет подлинность подписи Крикуновой. Подписи Трегубовой в расписке вообще нет. В отношении ответчиков Трегубовой С.А. и Трегубова Д.В. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. О месте и времени слушания дела ответчики извещены надлежащим образом. Какого-либо ходатайства об отложении слушания дела, либо о причинах неявки до начала слушания дела по существу от данных ответчиков не поступило. Ранее от ответчиков в суд поступили письменные возражения на иск Крикуновой О.П., а также ходатайство о применении судом срока исковой давности по заявленным требованиям (л.д. 24-26, 27). Как следует из письменных возражений на иск, Трегубовы иск не признают. Трегубова указывает, что действительно имела намерение продать квартиру, а Крикунова купить ее. В связи с этим между ними и был заключен предварительный договор купли-продажи. Именно об этом и говориться в расписке от ДД.ММ.ГГГГ. При этом истица передала ей задаток ............ руб. Также из расписки следует, что основной договор купли-продажи они договорились оформить в течение месяца (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ). Данная расписка была удостоверена нотариусом. При этом они достигли соглашения о том, что стоимость квартиры будет составлять ............ руб.. Однако в тот же день она объявила истице, что будет продавать квартиру не за ............ руб., а за ............ руб. Истица с данной суммой согласилась, в связи с чем, они в тот же день ДД.ММ.ГГГГ оформили вторую расписку с указанием стоимости квартиры ............ руб. и удостоверили ее у заместителя главы <адрес> сельской администрации. Оформить на тот момент основной договор купли-продажи стороны не могли, т.к. 1/2 доля квартиры принадлежала несовершеннолетнему сыну Трегубовой С.А. и необходимо было получить согласие органа опеки и попечительства. Именно поэтому и был взят месячный срок для получения соответствующих разрешений. Ответчик не отрицает, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в срок когда стороны договорились заключить договор купли-продажи в рамках предварительного договора истица передала ей по распискам денежные средства в размере ............ руб., как аванс в счет оплаты за приобретаемое жилье. Однако затем договор купли-продажи они так и не заключили, т.к. ответчик не смогла получить согласие органа опеки и попечительства. О данном обстоятельстве она незамедлительно поставила в известность истицу и та ответила, что расторгает с нею отношения и пропала на неопределенное время. Затем, в марте ДД.ММ.ГГГГ года истица появилась и попросила занять ей денежную сумму в размере ............ руб., также попросила разрешения пожить ей с семьей в квартире, т.к. она намерена в будущем, после того как ребенок достигнет совершеннолетия приобрести квартиру. На эти условия ответчик согласилась, передала в долг истице ............ руб., о чем истица написала расписку, и разрешила ей с семьей жить в квартире. В последующем истица появилась у ответчика в марте ДД.ММ.ГГГГ года. Отдала долг ............ руб., а затем в сентябре ДД.ММ.ГГГГ года вернула еще ............ руб., о чем ответчик выдала истице расписки. После ДД.ММ.ГГГГ истица не появлялась, вопрос о приобретении квартиры не поднимала. При этом истица проживала с семьей в квартире, за которую ответчик никаких денежных средств не требовала. В марте ДД.ММ.ГГГГ года к ответчику обратился Приходько С.Н. с предложением приобретения их квартиры. Они согласились оформить сделку и заключили договор купли-продажи. С учетом изложенных обстоятельств ответчик полагает, что истицей заявлен необоснованный иск и просила отказать в его удовлетворении полностью. Также просила применить срок исковой давности, т.к. с момента возникновения отношений между нею и истицей прошло более 9 лет. Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей "свидетель 1" и "свидетель 2", исследовав письменные доказательства, представленные каждой из сторон по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Крикуновой О.П. по следующим основаниям. В судебном заседании установлено, что на 2002 год собственником квартиры № дома № по <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлись по 1/2 доле в праве общей долевой собственности Трегубова (Шитова) С.А. и ее несовершеннолетний сын Трегубов Д.В. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения). В ДД.ММ.ГГГГ 2002 года Трегубова (на тот момент Шитова) С.А. и Крикунова О.П. договорились о купле-продаже вышеуказанной квартиры. Однако сам договор купли-продажи стороны не заключили. Между тем, в счет заключения сделки в будущем Крикунова О.П. передала Трегубовой (Шитовой) С.А. задаток в размере ............ руб., что подтверждается нотариально удостоверенной распиской (л.д.8 - копия расписки от ДД.ММ.ГГГГ). Также из данной расписки следует, что оформить сделку стороны договорились в течение месяца с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Также ими была оговорена в расписке стоимость квартиры - ............ руб. Однако в тот же день между сторонами была оговорена иная стоимость квартиры - ............ руб. Данная сумма отражена в другой расписке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7 - копия расписки). В установленный сторонами срок, а именно с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры между Трегубовыми С.А. и Д.В. и Крикуновой О.П. заключен так и не был. Не был заключен такой договор и в последующем. Согласно требованиям ч.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Доказательств тому, что между сторонами было достигнуто соглашение о продлении срока для заключения договора купли-продажи, со стороны истицы не представлено. В данном случае суд не может согласиться с мнением истицы и ее представителя, о том, что вторая расписка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7) является ничем иным как письменным договором купли-продажи. В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Исходя из положений ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Анализируя вышеуказанные положения закона, а также обстоятельства описанные судом выше и расписку от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что данную расписку никак нельзя рассматривать как договор купли-продажи, т.к. между сторонами не заключался в предусмотренной законом форме договор купли-продажи квартиры испрашиваемой истицей. Сама расписка, на которую ссылается истица, не может служить доказательством заключения сторонами договора купли-продажи квартиры, поскольку сторонами не составлялся и не подписывался один документ, в котором бы были предусмотрены все существенные условия продажи жилого помещения. Во-первых, как установлено в судебном заседании появление данной расписки было вызвано тем, что продавец увеличил стоимость имущества с ............ руб. до ............ руб. о чем и отражено в расписке. Фактически данную расписку следует рассматривать только в совокупности с первой распиской от ДД.ММ.ГГГГ из которой следует, что стороны договорились о заключении договора купли-продажи квартиры в течение месяца с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8). При этом суд учитывает, тот факт, что на ДД.ММ.ГГГГ действительно сделка купли-продажи между сторонами не могла быть заключена, т.к. собственником 1/2 доли квартиры являлся несовершеннолетний ребенок. Во-вторых, расписка подписана только Крикуновой О.П., подписи Шитовой С.А. в расписке не имеется. В-третьих, как следует из записи учиненной заместителем главы <адрес> сельской администрации в самой расписке ею удостоверена только подпись Крикуновой О.П., но никак не договор купли-продажи. Кроме того, в письменном ответе на запрос суда от ДД.ММ.ГГГГ № Глава <адрес> сельского поселения ТТН, которая на ДД.ММ.ГГГГ года как раз удостоверяла подпись Крикуновой О.П., указывает, что в ДД.ММ.ГГГГ году сельская администрация не производила оформление и регистрацию договоров на передачу и продажу квартир в собственность граждан (л.д.86). В-четвертых, данная расписка купли-продажи не была зарегистрирована в установленном законом порядке, соответственно в силу требований п.2 ст. 558 ГК РФ договор не может считаться заключенным и соответственно у истицы на основании данной расписки не возникло прав и обязанностей в отношении испрашиваемого ею имущества - квартиры № дома № по <адрес>. Допустимых доказательств тому, что со стороны истицы с ДД.ММ.ГГГГ до момента обращения в суд с настоящим иском предпринимались какие-либо меры к заключению сделки купли-продажи квартиры не представлено. Как не представлено и доказательств тому, что ответная сторона Трегубовы С.А. и Д.В. каким-либо образом уклонялись от заключения сделки после ДД.ММ.ГГГГ. Наоборот истица в судебном заседании поясняла, что неоднократно ездила к ответчику Трегубовой С.А. и в ДД.ММ.ГГГГ году, и в ДД.ММ.ГГГГ году. Последний раз, как следует из иска, это было в ДД.ММ.ГГГГ году. Даже знала, как нужно стучать в дверь. Данные факты подтвердили в судебном заседании и опрошенные свидетели <данные изъяты> "свидетель 1" и "свидетель 2" Кроме того, данные факты подтверждаются и расписками, представленными истицей (л.д.12, 13, 14). Доказательств тому, что Трегубова С.А. скрывалась от истицы последней также не представлено. Не может суд принять во внимание и утверждение истицы о том, что она полностью рассчиталась с ответчиком Трегубовой С.А. по сделке. В подтверждение данному обстоятельству истица представила расписки датированные ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7, 8), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11). Также истица представила расписку от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12), от 15 сентября без года (л.д.13) и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14). Однако если обратиться к данным распискам, то фактически истица передала ответчице Трегубовой С.А. ............ руб. по распискам от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Если же обратиться к расписке от ДД.ММ.ГГГГ, то из нее следует, что наоборот Крикунова О.П. взяла в долг к Шитовой А.С. денежные средства в сумме ............ руб., которые обязуется вернуть в срок до ДД.ММ.ГГГГ по ............ руб. каждый месяц. Данная расписка удостоверена нотариусом. Согласно двум последующим распискам (л.д.13 и л.д. 14) также именно Трегубова А.С. получала деньги от Крикуновой О.П. в счет долга. Довод Крикуновой О.П. о том, что данные расписки написаны и получены Трегубовой А.С. обманным путем, суд не принимает во внимание, т.к. доказательств этому суду не представлено. Более того из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что она составлялась в присутствии нотариуса и затем нотариусом была удостоверена подпись Крикуновой О.П. Вселение в квартиру в ДД.ММ.ГГГГ году истицы и ее семьи, проживание в квартире по настоящее время, оплата коммунальных услуг не могут рассматриваться как доказательства возникновения у истицы права собственности на квартиру. Факт заключения сделки купли-продажи квартиры между Крикуновой О.П. и Трегубовой (Шитовой) А.С. подтвердили в судебном заседании свидетели "свидетель 1" и "свидетель 2" <данные изъяты>. Между тем, в силу положений ст. 60 ГПК РФ показания свидетелей не могут служить допустимым доказательством факта заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, его условий и факта передачи денежных средств во исполнение условий договора купли-продажи, поскольку, согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в связи с чем сам факт заключения договора продажи недвижимости, его условия и их исполнение не могут доказываться посредством свидетельских показаний. Каких-либо иных доказательств, кроме указанных выше расписок и свидетельских показаний в подтверждение факта заключения договора купли-продажи квартиры со стороны истицы Крикуновой О.П. не представлено. Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры № дома № по <адрес> между Крикуновой О.П. и Трегубовой (Шитовой) А.С. не заключался и соответственно оснований признавать расписку от ДД.ММ.ГГГГ как действительный договор купли-продажи не имеется. Т.к. установлено, что у истицы отсутствуют какие-либо права на вышеуказанную квартиру, то соответственно у нее не возникло и прав на оспаривание договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Трегубовыми С.А. и Д.В. и Приходько С.Н. Между тем, данная сделка полностью соответствует вышеуказанным положениям закона. Т.к. на ДД.ММ.ГГГГ Трегубовы А.С. и Д.В. являлись собственниками квартиры, то имели полное право на ее отчуждение. Договор заключен в письменной форме. Сделка прошла регистрацию, как и была произведена регистрация перехода права собственности (л.д.87 - копия договора купли-продажи. л.д.88 - копия свидетельства о регистрации права собственности Приходько С.Н.). Проживание в квартире истицы и ее семьи в данном случае не может рассматриваться как препятствие к заключению сделки. При этом суд учитывает, что ни истица, ни члены ее семьи в квартире не зарегистрированы. На основании изложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд, р е ш и л : Отказать Крикуновой О.П. в удовлетворении иска. Судья Аксайского районного суда Ростовской области М.Н. МалородРешение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение десяти дней после изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 11.07.2011.