Судья: Малород М.Н. Дело №2-718/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 28 июня 2011 года г. Аксай Аксайский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Малород М.Н. с участием адвоката Пшеничного А.А. (ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ) при секретаре Пятницковой И.А. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Гергерт В.А. к КИЗО АР РО, ОАО «К.» о признании договора аренды земельного участка недействительным и признании границ земельного участка перееденного в аренду неустановленными, у с т а н о в и л : Гергерт В.А. обратился в суд с настоящим иском и указал в его обоснование следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи он приобрел у ОАО «К.» незавершенное строение, общей площадью 125,2 кв.м, лит. «В», расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 2,03 га. Право собственности на данный объект зарегистрировано в Управлении Росреестра по РО, о чем истцу выдано соответствующее Свидетельство о регистрации права собственности. На момент заключения договора купли-продажи земельный участок, на котором располагается база отдыха, находился в аренде у ОАО «К.» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, что было отражено в п.1 Договора купли-продажи. С учетом требований ст.ст. 271, 552 ГК РФ и ст. 35 ГК РФ, истец полагает, что он также фактически стал арендатором земельного участка, расположенного под его незавершенным строением, общей площадью 125,2 кв.м. Между тем, заявителю стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ межу КИЗО АР РО и ОАО " К " был заключен новый договор № аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 49 лет. Основанием для заключения договора явилось Постановление Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. При этом при заключении данного договора аренды в нарушение ФЗ №221 от 24.07.07 «О государственном кадастре недвижимости» без участия истца было проведено межевание земельного участка общей площадью 18830 кв.м. Истец в данном случае считает, что действиями ответчиков нарушены его законные права и интересы, как собственника недвижимого имущества, расположенного на передаваемом в аренду земельном участке, т.к. он в силу требований ст. 35 ЗК РФ имеет полное право на приватизацию участка, либо также получение его в аренду. Между тем, ответчик ОАО «К.» в нарушение ст. 36 ЗК РФ самостоятельно обратилось в администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду. При этом КИЗО администрации АР, не проверив данные обо всех собственниках зданий, сооружений, находящихся на данном земельном участке, заключило с ОАО «К.» договор аренды, что противоречит Приказу Министерства экономического развития и торговли РФ от 30.10.07 №370. В первоначальном исковом заявлении истец с учетом изложенного просил: -признать недействительным договор № аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 49 лет, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между КИЗО АР РО и ОАО " К "; -признать межевание данного земельного участка недействительным (л.д.3-5 - исковое заявление). В последующем, в ходе рассмотрения дела, представителем истца в судебном заседании 19.05.11 был уточнен п. 2 просительной части иска, и истец просил считать границы земельного участка с кадастровым номером № не установленными (л.д.68 - протокол судебного заседания). В судебное заседание истец Гергерт В.А. не явился. О месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 73). Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца. Представитель истца по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ адвокат Пшеничный А.А. (л.д.20 - ордер, л.д. 21- доверенность) полностью поддержал заявленный его доверителем иск с учетом уточнений просительной части и сослался на те же доводы, что приведены в исковом заявлении. Представитель КИЗО АР РО по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> Бодахова М.М. исковые требования Гергерт В.А. не признала в полном объеме. Письменные возражения приобщены к материалам дела (л.д.24-25). Представитель ОАО " К " по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> Воинов Д.В., также не признал исковых требований Гергерт В.А. Настаивал на том, что оспариваемый истцом договор аренды земельного участка никоим образом не нарушает прав и интересов истца, и он в любой момент действительно имеет право на заключение договора аренды и в этом ему никто не чинит препятствий. Более того, истцом уже сформирован земельный участок, который он желает также взять в аренду. Фактически спор в настоящее время касается размера участка, который истец желает взять в аренду. По материалам межевого плана истец желает взять в аренду земельный участок площадью 781 кв.м. Между тем, в пользовании истца никогда не находился участок такой площадью, в его пользовании находился участок площадью 545 кв.м. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, представленные каждой из сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного Гергерт В.А. иска по следующим основаниям. В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в пользовании ОАО «К.» находился земельный участок площадью 2,03 га, расположенный по адресу: <адрес>. Целевое назначение участка - база отдыха завода «<данные изъяты>». На данном земельном участке заводом «<данные изъяты>» в различное время были возведены строения как завершенные строительством, так и нет. В 2002 году в связи с трудным материальным положением со стороны ОАО «К.» ряд строений, в том числе и не завершенных, были отчуждены физическим лицам на основании договоров купли-продажи. Бал заключен такой договор купли продажи объекта незавершенного строением и с Гергерт В.А. (л.д.11-14). По условиям данного договора Гергерт В.А. приобрел в собственность незавершенное строение общей площадью 125,2 кв.м, лит. «В», расположенное по адресу: <адрес>. В договоре также был указан правовой режим земель, на котором расположен объект продажи - договор аренды земельного участка площадью 2,03 га на основании Постановления Главы администрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Запись о регистрации права собственности Гергерт В.А. на данный объект недвижимого имущества внесена в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15 - копия свидетельства о регистрации права собственности). В настоящее время Гергерт В.А. решил оформить свое право на земельный участок под принадлежащим ему незавершенным строением. Для этого он совместно с другим собственником строения, расположенного на земельном участке, обратился в ООО «<данные изъяты>», где и был подготовлен межевой план ГД-№ (л.д.40-67). Согласно межевому плану площадь земельного участка, который Гергерт В.А. желает оформить в установленном законом порядке, составляет 781 кв.м. В данном случае было получено согласие КИЗО АР на раздел исходного земельного участка площадью 18830 кв.м с кадастровым номером № (изначальная площадь 2,03 га уменьшилась до 18830 кв.м в связи с выделом одним из собственников земельного участка). Однако согласия на раздел участка с выделением Гергерту В.А. площади 781 кв.м не дает ОАО «К.», т.к. из представленных в суд документов следует, что в пользовании Гергерта В.А. после приобретения им незавершенного строения никогда не находился участок площадью 781 кв.м. Как следует из копий землеустроительных дел по другим объектам и собственникам изначально в пользовании Гергерта В.А. находился участок площадью 545 кв.м. В последующем всеми собственниками строений в 2005 году был подписан Проект раздела земельного участка из которого также следует, что в пользовании Гергерта В.А. находится участок площадью 545 кв.м. Данный Проект подписан всеми собственниками и никогда не оспаривался (л.д.78, 81). Более того, как пояснил в судебном заседании представитель ОАО «К.» Гергерт В.А. со времени приобретения незавершенного строения оплачивал ОАО «К.» арендную плату исходя именно из площади земельного участка 545 кв.м. В подтверждение данному факту представлена копия договора (л.д.82-85). Также суд обращает внимание на тот факт, что в судебное заседание со стороны Гергерт В.А. так и не было представлено допустимых доказательств тому, что в его пользование при приобретении им объекта незавершенного строительством был передан земельный участок площадью именно 781 кв.м Таким образом, в судебном заседании установлено, что фактически имеет место быть спор между ОАО «К.» и Гергерт В.А. по площади земельного участка, который Гергерт В.А. желает оформить как собственник незавершенного строения. Однако таких требований со стороны Гергерта В.А. суду не заявлено. В данном случае Гергерт В.А. избрал иной способ защиты права. Истцу стало известно, что по окончании срока действия договора аренды земельного участка площадью 2,03 га от ДД.ММ.ГГГГ № со стороны КИЗО АР РО и ОАО " К " был заключен новый договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, но уже площадью 18830 кв.м, кадастровый номер №, сроком на 49 лет (л.д.7-10 - копия договора). Уменьшение площади участка с 2,03 га до 18830 кв.м, как уже было указано выше, произошло вследствие выделения одним из собственников земельного участка. Вышеуказанный договор аренды истец считает недействительным, т.к. по его мнению, заключен он с нарушением его прав и интересов как собственника недвижимого имущества, расположенного на переданном в аренду земельном участке. Соответственно истец просит признать недействительным данный договор, а также признать неустановленными границы данного участка. При этом истец полагает, что ответчиками нарушены требования п.2 ст. 271, ст. 552 ГК РФ, п.3 ст. 35 ЗК РФ, ч.1, 5 ст. 36 ЗК, а также Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 30.10.07 №370. Однако суд не может согласиться с позицией истца и полагает, что данный договор аренды № на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 18830 кв.м, кадастровый номер № сроком на 49 лет, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между КИЗО АР РО и ОАО " К " во-первых, заключен в соответствии с требованиями закона, во-вторых, законных прав и интересов истца не нарушает. Согласно требованиям п.1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В силу требований п.3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. Как установлено в судебном заседании новый договор аренды земельного участка между КИЗО АР РО и ОАО " К " был заключен в связи с тем, что истек срок прежнего договора. Каких-либо претензий у арендодателя к арендатору не имелось. Договор заключен в установленной форме и зарегистрирован в установленном порядке. В данном случае ссылка истца на приказ Министерства Экономического развития и торговли РФ №370 от 30.10.07 не может служить основанием для признания договора аренды недействительным. Указанное письмо лишь содержит перечень документов, которые необходимо приобщить к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности. Однако данный приказ никак не устанавливает требований и условий договора аренды, нарушение которых бы могло повлечь последствия, предусмотренные ст. 168 ГК РФ, в том числе и для признания границ арендованного земельного участка площадью 18830 кв.м неустановленными. Согласно требованиям ст. 273 ГК РФ При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. В силу требований ст. 552 ГК РФ По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В силу требований п.1 и п.3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Согласно п.1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Исходя из толкования вышеназванных норм истец, даже при наличии оспариваемого им договора аренды, имеет право на обращение в установленном законом порядке по вопросу приобретения прав на земельный участок. При этом суд обращает внимание лишь на участок занятый, принадлежащим ему объектом недвижимого имущества и необходимый для его использования. Однако таких действий со стороны истца до настоящего времени не предпринято и он данного права не лишен. При этом как пояснили и представитель КИЗО Аксайского района они не возражают против заключения договора аренды земельного участка с истцом. Не возражал против данных действий и представитель ОАО " К ". На основании вышеизложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд р е ш и л : Отказать Гергерт В.А. в удовлетворении иска. Судья Аксайского районного суда Ростовской области М.Н. МалородРешение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение десяти дней после изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 04.07.2011.