РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 24 декабря 2010 года Ахтубинский городской суд Астраханской области в составе: председательствующего судьи Курлюк И.Н., при секретаре: Комарницкой А.И., с участием истицы Стрельцовой М.В. представителя истицы адвоката Золотаревой И.В. представителя ответчиков Ерохина С.Ц. рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ахтубинске в помещении Ахтубинского городского суда гражданское дело по иску Стрельцовой М.В. к Солохиной Т.И., Петрову Ю.Г., комитету имущественных и земельных отношений администрации МО «Ахтубинский район» о признании сделки купли-продажи исполненной и регистрации перехода права собственности, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Установил: Истец Стрельцова М.В. обратилась в суд с требованием к Солохину Г.И., Администрации МО «Город Ахтубинск» о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. В обосновании заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли- продажи ей было приобретено у Солохина Г.И. в собственность домовладение № по адресу: <адрес>, с надворными постройками на нем. В установленном законом порядке право собственности на указанный жилой дом она не зарегистрировала. Обязательства по договору купли- продажи исполнила полностью, произвела оплату и приняла объект недвижимости. На письменные предложения об оформления регистрации перехода права собственности на жилой дом, Солохин Г.И. не отвечал, просит признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с надворными постройками на нем. Истица Стрельцова М.В. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила суд признать сделку купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> исполненной, поскольку денежные средства по договору купли-продажи ей были фактически переданы продавцу по договору Солохину Г.И., а также зарегистрировать переход права собственности на указанный жилой дом от умершего Солохина Г.И. к Стрельцовой М.В. Представитель истца адвокат Золотарева И.В. в судебном заседании заявленные своей доверительницей требования поддержала в полном объеме, указав, что договор купли-продажи спорного домовладения был оформлен сторонами в простой письменной форме, что предусмотрено действующим законодательством, был исполнен Стрельцовой М.В. в полном объеме. В отношении заявленного ответчиками ходатайства о применении к иску последствий истечения срока давности для подачи указанных требований, указала, что течение срока исковой давности начинается у истицы с того момента когда она узнала о том, что переход права собственности на спорное недвижимое имущество не зарегистрирован в установленном законом порядке, т.е. с момента смерти супруга ФИО11 - ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем считает, что срок исковой давности при подаче иска в суд ее доверительницей не нарушен. Представитель ответчиков Ерохин С.Ц. в судебном заседании с заявленными истицей требованиями не согласился, указал, что ей был пропущен срок исковой давности, предусмотренный ст.196 ГК РФ - 3 года поскольку с момента совершения юридически значимых действий по расписке от ДД.ММ.ГГГГ до момента подачи искового заявления Стрельцовой М.В. в суд прошло более 17 лет, в связи с чем в заявленных ей требованиях необходимо отказать. Кроме того, по существу заявленных истицей требований пояснил, что Солохин Г.И. не договорился об окончательной цене на дом, т.к. на тот момент в стране была сложная экономическая ситуация, в связи с чем <данные изъяты>. можно было определить только как залог. Солохина Т.И. не указала данный жилой дом в заявлении о принятии наследственного имущества после смерти Солохина Г.И., т.к. хотела оставить его только себе, не передавая 1/2 долю сыну, а сын Солохина Г.И. - Петров Ю.Г., зная о данном наследственном имуществе, не указал спорный жилой дом в наследственной массе в силу юридической неграмотности. Ответчик Солохина Т.И. в судебное заседание не явилась, о дне и времени слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомила, представила ходатайство о применении к исковому заявлению Стрельцовой М.В. последствий пропуска срока исковой давности, предусмотренного ст.196 ГК РФ. Ответчик Петров Ю.Г. в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомил, будучи опрошенным ранее в судебном заседании указал, что с заявленными истицей требованиями не согласен поскольку вызывает сомнение подлинность доверенности, выписанной его отцом Солохиным Г.И. на имя покойного супруга истицы, а, кроме того, в судебном заседании подал заявление, которым просил применить к иску Стрельцовой М.В. последствия пропуска срока исковой давности, предусмотренного ст.196 ГК РФ. Представитель ответчика комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомил, возражений относительно заявленных требований суду не предоставил. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомил, возражений относительно заявленных требований суду не предоставил. Выслушав стороны, рассмотрев материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям. В судебном заседании установлено, что Солохин Г.И. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ владел на праве собственности жилым домом, расположенным по адресу: <адрес> (л.д. 5). ДД.ММ.ГГГГ Солохин Г.И. выдал доверенность на имя ФИО11 на право продать за цену и на условиях по его усмотрению принадлежащий ему (Солохину Г.И.) жилой дом, находящийся в <адрес>, заключить договор купли-продажи жилого дома, получить следуемые за дом деньги. Доверенность была удостоверена нотариусом Ахтубинской государственной нотариальной конторы ФИО8 (л.д. 6, 120). ДД.ММ.ГГГГ Стрельцова М.В. и Солохин Г.И. составили расписку о том, что последним от нее (Стрельцовой М.В.) получена сумма в количестве <данные изъяты>. за продажу домовладения по адресу <адрес> и претензий он не имеет (л.д. 7). Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Исходя из общих положений о купле-продаже, регламентированных Гражданским кодексом Российской Федерации, существенным условием договора купли-продажи является его предмет, который определяется в соответствии с требованиями ст.554 ГК РФ. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п.1 ст.554 ГК РФ). Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель. Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти). Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо. По правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным. Консенсуальность проявляется в том, что договор купли-продажи жилья считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и государственной регистрации такого договора, т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилья). Возмездность договора купли-продажи жилья выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) покупателем цены договора за приобретаемое (приобретенное) имущество, в отличие, например, от договора дарения жилья, который предполагает безвозмездность. И наконец, взаимность договора купли-продажи жилья заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя. Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплена норма, по которой обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Закона, т.е. после 31 января 1998 г. Зарегистрированные права на недвижимость ранее указанной даты признаются юридически действительными, их регистрация производится по желанию правообладателей. До принятия данного Федерального Закона о регистрации прав на недвижимость права на нее регистрировались в различных государственных органах. В субъектах и муниципальных образованиях Российской Федерации была собственная система органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Руководствовались данные органы в своей деятельности преимущественно актами, изданными субъектами либо муниципальными образованиями. В силу ст.17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является договор и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в заявительном порядке. В силу ч.1 ст.16 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Таким образом, в ситуации, когда права на регистрируемый объект возникают (переходят, прекращаются) на основании договора купли-продажи, в регистрирующий орган должны обратиться с заявлением о проведении регистрации обе стороны договора (продавец и покупатель) либо уполномоченное ими лицо (при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности). Из пояснений истицы следует, что с того момента как она узнала, что переход права собственности на домовладение № по <адрес> не зарегистрирован в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на ее письменные предложения Солохину Г.И. о необходимости произвести государственную регистрацию перехода права собственности на данное домовладение, ответа от последнего не последовало. Как установлено материалами дела Солохин Г.И. умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25), при этом с ДД.ММ.ГГГГ по день смерти, то есть до ДД.ММ.ГГГГ проживал в <адрес> (л.д. 57). Наследниками к имуществу Солохина Г.И. согласно материалов наследственного дела № являются сын Петров Ю.Г. и супруга Солохина Т.И. (л.д. 62-64), которые в настоящее время с требованиями Стрельцовой М.В. о регистрации перехода права собственности на спорное домовладение не согласны. Частью 3 ст.165 ГК РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В частности, пункт 3 ст.551 ГК РФ определяет, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Как установлено в судебном заседании факт передачи имущества в виде домовладения № по <адрес> в <адрес> Солохиным Г.И. супругам Стрельцовым подтверждается свидетельскими показаниями ФИО9 и ФИО10, пояснившими каждый в отдельности, что после смерти матери Солохин Г.И. получил по наследству жилой <адрес> в <адрес>, который сразу продал супругам Стрельцовым, домовладение на тот момент требовало ремонта, т.к. родители Солохина Г.И. находились в преклонном возрасте и содержанием дома заниматься не могли, а Стрельцовы сразу после переезда в спорное домовладение построили там коровник, отремонтировали дом. После продажи домовладения Солохин Г.И. приезжал как-то проведать родительский дом и Стрельцовы принимали его у себя уже как гостя. Кроме этого, суд не может согласиться с доводами представителя ответчиков о возможности расценить сумму выплаченную истицей в размере <данные изъяты>. по договору купли-продажи спорного жилого дома в качестве суммы залога или задатка, т.к. согласно свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ оценка данного жилого дома по справке БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>., а в соответствии с показаниями свидетелей, домовладение при переходе к истцам требовало ремонта, таким образом сумма полученная Солохиным Г.И. от Стрельцовой М.В. соответствует сумме совершенной сделки, определенной сторонами по соглашению. Принимая во внимание установленные в судебном заседании обстоятельства дела, что сделка, совершенная Стрельцовой М.В. и Солохиным Г.И. по купле-продаже домовладения № по <адрес>, удостоверенная распиской от ДД.ММ.ГГГГ, покупателем исполнена в полном объеме, является взаимной, т.к. подтвержден факт передачи продавцом своего имущества покупателю, а письменный документ, оформленный в ее исполнение собственником указанного домовладения (л.д. 5) и покупателем, содержит в себе существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, а именно данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (по адресу: <адрес>) (л.д. 7), в связи с чем принимается судом как доказательства факта исполнения договора покупателем Стрельцовой М.В., суд приходит к выводу о необходимости регистрации перехода права собственности по данной сделки. На основании ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу п.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Однако из анализа действующего законодательства усматривается, что ни Гражданским Кодексом РФ, ни Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлен срок, в течение которого должна быть осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, передаваемое на основании договора купли-продажи. Согласно абз.2 п.2 ст.200 ГК РФ по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока. Таким образом, начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки купли-продажи исполненной и регистрации перехода права собственности, срок которой не определен ни договором, ни действующим законодательством, суд связывает с фактом в результате которого лицо узнало о нарушении своего права. В судебном заседании истицей были представлены доказательства того, что всеми делами, в том числе по оплате необходимых платежей на спорное домовладение занимался ее супруг ФИО11 (оплата налоговых и страховых взносов производилось на имя ФИО11), в связи с чем Стрельцовой М.В. было неизвестно о том, что переход права собственности на домовладение № по <адрес> по сделке, заключенной ей с Солохиным Г.И. ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирован ее супругом. Как установлено материалами дела ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 умер, в связи с чем ведение всех дел по оплате необходимых платежей на спорное домовладение перешло к истице. На основании изложенного, суд приходит к выводу, что начало течения срока исковой давности по заявленным истицей требованиям начинается со дня когда она узнала о том, что право собственности на домовладение № по <адрес> не зарегистрировано в установленном законом порядке, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, следовательно ходатайство ответчиков о применении к иску Стрельцовой М.В. о признании сделки купли-продажи исполненной и регистрации перехода права собственности последствий пропуска срока исковой давности, предусмотренного ст.196 ГК РФ, удовлетворению не подлежит. Как усматривается из технического паспорта жилого помещения по адресу: <адрес>, в указанном жилом доме произведена самовольная реконструкция жилого дома (л.д.11), которая была произведена супругами Стрельцовыми в ДД.ММ.ГГГГ. На основании ст. 29 ч. 4 ЖК РФ в судебном порядке может быть установлена возможность использования жилого помещения, в котором произведена перепланировка, если это не ведет к нарушению прав и интересов третьих лиц и является безопасным для эксплуатации здания в целом. Согласно заключению ФГП АО «Проектно-производственное архитектурно-планировочное предприятие» произведенная реконструкция не нарушает права и охраняемые законом интересы других людей, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, удовлетворяет требованиям СНиП 2.07.01-89* «Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», а также СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (л.д. 70-72). Учитывая, что состояние основных конструкций жилого помещения соответствует всем требованиям норм, правил и ГОСТов, принимая во внимание вышеизложенное, суд считает возможным удовлетворить требование о сохранении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> перепланированном состоянии. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд Решил: Иск Стрельцовой М.В. к Солохиной Т.И., Петрову Ю.Г. о признании сделки купли-продажи исполненной и регистрации перехода права собственности,- удовлетворить. Признать сделку купли - продажи жилого дома, расположенного по адресу <адрес> общей площади 24,3кв.м. - исполненной. Обязать Ахтубинский отдел Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии зарегистрировать переход права собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес> общей площадью 24,3 кв.метра от Солохина Г.И. к Стрельцовой М.В.. Решение может быть обжаловано в течение 10 суток со дня принятия решения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский городской суд. Решение изготовлено на компьютере. Судья: <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>