Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13 января 2011 года а. Адыге-Хабль
Адыге-Хабльский районный суд Карачаево-Черкесской республики в составе
председательствующего судьи Косова Ю.А.,
с участием представителя истца: Узденовой Ю.И., предъявившей доверенность __№__ от ДД.ММ.ГГГГ,
ответчика Шамановой З.З.,
третьих лиц: Мурзаевой Д.Х., Павлова С.С., Мурзаева А.К.,
представителя ЗАО АКБ «Каквказ Гелиос» Кравченко И.П.,
при секретаре Соновой М.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мурзаева К.Т. к Шамановой З.З. и признании договора купли - продажи недвижимого имущества недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Мурзаев К.Т. обратился с иском в суд к Шамановой З.З. о признании договора купли-продажи 1/3 доли жилого дома недействительным. Свои требования обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у гр. ФИО13Г. на основании договора купли-продажи в собственность <адрес> виде 1\3 доли жилого дома по адресу: <адрес>. Объект недвижимости был передан ему, он вселился в данное жилое помещение, где и проживает в настоящее время с членами своей семьи. ДД.ММ.ГГГГ к нему обратилась ее тетя - Шаманова 3.3. с просьбой продать ей свою недвижимость, при этом она пообещала ему, что после получения денег в кредит вернет ему право на его недвижимость, т.е. данная сделка ей нужна была для решения ее вопросов по кредиту. Поэтому он не должен был передать ей фактически во владение домовладения, которое и не выбывало из его владения.
Однако по истечении определенного времени Шаманова 3.3. не смогла выполнить свои обязательства и по его требованию решила вернуть его недвижимость путем оформления договора купли-продажи. Он не придал данному обстоятельству никакого значения, поскольку доверился своей тете. ДД.ММ.ГГГГ между ним и Шамановой 3.3. был заключен договор купли-продажи 1/3 доли жилого дома с надворными постройками, расположенными по адресу: <адрес>. Данный договор решением Черкесского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным из-за того, что данная сделка была безденежной, т.е. суд пришел к выводу, что Шаманова З.З., заключая данную сделку пыталась увести свое имущество от наложения на него взыскания, поскольку у Шамановой 3.3. имеются не погашенная задолженность по банковскому кредиту перед АКБ «Кавказ-Гелиос». Таким образом обстоятельства из которых они исходили при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ настолько существенно изменились, что он в результате всего этого может лишиться единственного жилья, за которое по настоящее время не получал никакие деньги, оно из его владения не выбывало, поэтому данная сделка является мнимой. Шаманова 3.3. не имеет возможности переоформить дом обратно на него, поскольку любая ее сделка будет рассматриваться -как желание увести имущество от ареста, либо от обращения взыскания по долгам, поэтому у него нет другого способа для защиты его жилищных прав, кроме обращения в суд, т.к. данное имущество в собственность Шамановой 3.3. и не переходило.
О том, что сделка была мнимой знали все, т.к. он продолжает жить, имеет регистрацию, содержит дом, делает ремонт, поэтому данная квартира находится во владении его семьи, как и до заключения данной сделки, так и после нее. Но в настоящее время, если будет обращено взыскание на данную недвижимость, он и его несовершеннолетние дети- сыновья: ФИО25., ДД.ММ.ГГГГгода рождения и ФИО26.,ДД.ММ.ГГГГ рождения и его супруга -ФИО27 - останутся без жилья.
Ответчик не возражает расторгнуть данный договор, но учитывая ее неудачные попытки вернуть его недвижимость и судебный акт, она не может совершить такую сделку. В нотариальной конторе ей отказали оформлять соглашение о расторжении договора, при этом им сказали, чтобы обратились в суд, поскольку сделка является ничтожной. В момент заключения сделки Шаманова 3.3. и он думали, что она после получения кредита она своевременно погасит банковский кредит и решить с ним вопрос. При вышеуказанных обстоятельствах только суд может разрешить спор по существу, поскольку любое соглашение третьим лицом будет расценено - как нежелание Шамановой 3.3. исполнять свои обязательства
В ходе судебного разбирательства по иску АКБ «Кавказ-Гелиос» нашло подтверждение то обстоятельство, что Шаманова 3.3. имея желание ему вернуть его собственность, не получала никаких денег, что также подтверждается и Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, где Шаманова 3.3. подтверждает то, что : « Жилой дом расположенный в <адрес> она переоформила обратно на своего племянника Мурзаева К.Т., так как указанный дом принадлежал ему и в данном доме проживал и проживает Мурзаев К.Т. со своей семьей. Данный дом был зарегистрирован на ее имя, а на самом деле он принадлежит Мурзаеву К.Т....» Таким образом., он думал при заключении данной сделки, что его собственность из его владения не выйдет.
Согласно ч.1 ст. 170 ГК РФ - мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Просит суд: признать недействительным договор купли-продажи 1\3 доли домовладения, расположенного по адресу: <адрес> между Мурзаевым К.Т. и Шамановой З.З. от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным Свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на 1\3 долю в домовладении, расположенного по адресу: <адрес> на Шаманову З.З. __№__.
ДД.ММ.ГГГГ от истца поступило дополнение к основанному иску, из которого следует, что в соответствии со ст.246 ГК РФ - распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Домовладение __№__ в <адрес>, находится в долевой собственности, при этом собственность истца составляла лишь 1 \3 доля, что подтверждается и правопорождающими документами, поэтому для заключения сделки по отчуждению спорного имущества необходима была согласие остальных собственников. Согласно ч.1 статьи 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, или прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Таким образом и требование данной нормы было нарушено, а остальные участники долевой собственности и не были оповещены о том, что продается, т.к. фактически имущество из его владения не выбывало. Спорное домовладение расположено на земельном участке мерою 2339,0 кв.м., также во владении собственников находятся и хозяйственные постройки, поэтому при переходе право собственности на долю в доме переходит и право владения и на другое имущество. Между участниками долевой собственности не определен порядок пользования земельным участком и хозяйственными постройками, такое соглашение не зарегистрировано в соответствующих государственных органах. При таких обстоятельствах и по этим основаниям нельзя признать законным сделку от ДД.ММ.ГГГГ году между истцом и Шамановой 3.3..
.
В судебном заседании представитель истца Узденова Ю.И. доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала в полном объеме. При этом пояснила, что договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой, так как он заключался для решения каких-то финансовых вопросов ответчиком Шамановой З.З. При этом при заключении сделки истец денег не получал, нет акта приема передачи недвижимого имущества, не передавал в собственность квартиру с надворными постройками, не спрашивал разрешения у других участников долевой собственности и об этом никто не знал. Истец думал, что Шаманова переоформит дом. С 2005 года истец со своей семьей постоянно проживает в указанном доме, неся определенные затраты по содержанию, уплачивает все коммунальные услуги. Сама Шаманова не прописывалась в доме, не владела, каких-либо денег истец от ответчицы не получал и из владения не выбывало. В 2008 году, Шаманова пришла к истцу, чтобы обратно переоформить квартиру, так как при первой сделке деньги не передавались, что было и сделано. Решением Черкесского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи 1/3 доли жилого дома с надворными постройками, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком признан недействительным. Обстоятельства, установленные тем судебным заседанием фактически аналогичные, как и в 2005 году, так как договор заключался без каких-либо правовых последствий. Сроки исковой давности истцом не пропущены, поскольку он узнал о своих нарушенных правах только в апреле 2010 года, после вступления в законную силу решения Черкесского горсуда. Истец может потерять свою единственную квартиру, поэтому вынужден был обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права, признав сделку договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и ничтожным и аннулировать регистрационную запись о праве собственности. На сегодняшний день каких-либо решений суда об обращении указанной квартиры в пользу АКБ «Кавказ-Гелиос» не имеется и никакого отношения Банка к спорной квартире нет.
Ответчик Шаманова З.З. иск полностью признала и с доводами истца и его представителя согласилась. При этом подтвердила, что договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ней и истцом заключался фиктивно, без каких-либо правовых последствий, для решения каких-то финансовых вопросов, в том числе, для получения кредита в банке, при этом она каких-либо денег Мурзаеву за квартиру не передавала. Сама она в квартиру не заселялась, в ее владение не переходило, какие-либо коммунальные услуги она не платила. Под спорную квартиру она под залог денег в банке не брала.
Третье лицо на стороне истца - Мурзаева Д.Х., являющаяся женой истца также подтвердила доводы, изложенные в заявлении и просила суд удовлетворить.
Третьи лица - Павлов С.С., и Мурзаев А.К. в суде пояснили, что они проживают в том же доме, что и истец, у каждого в собственности находится по 1/3 доли жилого дома по адресу: КЧР, Адыге - <адрес>. Дом стоит под общей крышей. Вид права - общая долевая собственность. С 2005 года по настоящее время непрерывно Мурзаев К.Т. со своей семьей проживают по указанному адресу. При этом Мурзаев К.Т. производит текущий и капитальный ремонт, уплачивает все коммунальные платежи. О том, что Мурзаев по договору купли-продажи продал свою долю своей тете Шамановой, они узнали когда их пригласили в суд. При этом при заключении данной сделки их согласия не спрашивали, правом преимущественной покупки не пользовались.
Представитель ЗАО АКБ «Каквказ Гелиос» Кравченко И.П. исковые требования не признал и просит суд отказать в полном объеме и представил письменные возражения (прилагается).
Выслушав представителя истца, ответчика и третьих лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
При этом суд принимает признание иска ответчиком, считая, что оно не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу ст.173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований.
Как установлено в судебном заседании, согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО13-Г., с одной стороны, именуемая в дальнейшем «Продавец» и Мурзаев К.Т.. именуемый в дальнейшем «Продавец» с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: Продавец продала, а Покупатель купил 1/3 жилого дома по адресу: КЧР, <адрес>.. Целое домовладение составляет представляет собой жилой дом общей площадью 183,7 кв.м., в т.ч. жилой площадью 116,1 кв.м.. ДД.ММ.ГГГГ данный договор зарегистрирован в Адыге-Хабльском филиале Управления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
ДД.ММ.ГГГГ к истцу обратилась его тетя - ответчик по настоящему делу с просьбой продать ей свою недвижимость, при этом она пообещала ему, что после решения своих финансовых вопросов и получении денег в кредит вернет ему право на его недвижимость.
Истец согласился и ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли - продажи 1/3 доли жилого дома с надворными постройками между Продавцом (истцом) и Покупателем (ответчиком) Шамановой З.З.. Данный договор купли продажи зарегистрирован в Управлении регистрационной службы, выдано свидетельство о государственной регистрации права __№__.
При этом, из пояснений истца в заявлении и его представителя в судебном заседании следует, что истец деньги в сумме 140 000 рублей ответчику не передавал, так же реально не передавал в собственность покупателя земельный участок, часть дома с надворными постройками. Указанные обстоятельства в судебном заседании подтвердила ответчица Шаманова З.З. и жена истца Мурзаева Д.Х..
В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимого имущества) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Анализируя договор купли - продажи заключенный между истцом и ответчиком (Шамановой 3.3.), суд приходит к выводу, что данная сделка является мнимой, без создания соответствующих правовых последствий. Этот вывод суда следует из установленных в судебном заседании обстоятельств. Данное обстоятельство подтверждается и объяснениями сторон по сделке, что денежные средства в рамках сделки по приобретению 1\3 жилого дома с надворными постройками - не передавались, кроме того Шаманова З.З. в дом не заселялась и в ее владении не находился. Сам истец, с момента приобретения 1/3 доли жилого дома не выселялся и не выписывался, а постоянно со своей семьей проживал и проживает до настоящего времени, то есть реальная передача недвижимого имущества и принятие ее покупателем не было, поскольку отсутствует передаточный акт или иной документ о передаче, как это требуется в соответствии со ст.556 ГК РФ.
В соответствии с ч.1 данной статьи исполнение договора продажи недвижимости состоит из двух этапов: вручения имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. В силу ст.224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Как установлено в судебном заседании указанные данными нормами закона условия сторонами по сделке не были исполнены, следовательно и в данном случае сделка была заключена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. При мнимой сделке стороны могут совершать определенные действия, но у них нет цели получить соответствующие правовые последствия.
Разрешая спор, суд признает недействительным заключенный договор купли-продажи недвижимого объекта от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, вследствие ничтожности, поскольку имеются основания, предусмотренные законом.
Кроме того, жилой дом по <адрес>, __№__ в <адрес>, находится в долевой собственности, при этом собственность истца составляет лишь 1\3 долю, поэтому для заключения сделки по отчуждению спорного имущества необходима была согласие остальных собственников. Согласно ч.1 статьи 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, или прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Таким образом и требование данной нормы было нарушено, а остальные участники долевой собственности и не были оповещены о том, что продается.
Между тем, признавая договор купли-продажи недействительным вследствие ничтожности, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки.
При этом суд исходит из следующего:
В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствийнедействительностиничтожнойсделки.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такогопризнания (ничтожная сделка). Статьей 2 ГПК РФ, установившей основные задачи гражданского судопроизводства, определено, что целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан.
Признавая ничтожную сделку недействительной, суд принимает во внимание, что ст.12 ГК РФ.
Сделка является ничтожной при наличии оснований, указанных в ст. ст. 168 -172 ГК РФ. При недействительности сделки в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по ней объекты недвижимости.
Право собственности на недвижимое имущество у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 131. п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества недействителен с момента заключения и не может служить основанием государственной регистрации перехода права собственности от Мурзаева К.Т. к Шамановой 3.3..
Таким образом, требование истца об аннулировании зарегистрированного права собственности за ответчиком Шамановой З.З. на спорное недвижимое имущество соответствует способу защиты права, предусмотренному статьей 12 ГК РФ в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
В этой связи, суд считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки и аннулировать регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:№ 09-09-02/037/2005 -218 от ДД.ММ.ГГГГ о праве общей долевой собственности Шамановой З.З. на 1\3 долю жилого дома с надворными постройками по адресу: КЧР, <адрес> (ныне <адрес>..
Доводы представителя ЗАО АКБ «Кавказ-Гелиос» Кравченко И.П. о пропуске сроков исковой давности истцом для обращения в суд пропущены - не обоснованны.
Согласно ч. 1 ст.200 ГК РФ - течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В суде установлено, что истец узнал о своих нарушенных правах только ДД.ММ.ГГГГ, после кассационного рассмотрения Верховным судом КЧР решения Черкесского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента нарушения своего права не прошло еще года. Истец может потерять свой единственный жилой дом, поэтому вынужден был обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права. Данная сделка не исполнялась в силу ее мнимости, поэтому срок исковой давности в настоящем случае начинается с момента нарушения его права.
Что же касается других доводов представителя Банка о том, что на сегодняшний день Шаманова З.З. и Мурзаев К.Т. пытаются признать сделку ль 25.06.05 года недействительной только с одной целью, чтоб не было произведено погашение задолженности за счет этого имущества, то есть если не будет данного домовладения, то и квартира в которой прописана Шаманова З.З. будет единственным жильем, суд также считает их необоснованными и не состоятельными, поскольку являются предположением.
Так в суде достоверно установлено, что спорный жилой дом (1/3 доля), расположенный по адресу: КЧР, <адрес> (ныне <адрес> залоге в каком-либо банке, под арестом по судебному решению не находится и Шаманова З.З. по указанному адресу не прописана и никогда не прописывалась.
Таким образом совокупность исследованных обстоятельств являются достаточными для удовлетворения требований истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление Мурзаева К.Т. к Шамановой З.З. признании договора купли - продажи недействительным - удовлетворить.
Признать договор купли-продажи недвижимого объекта - жилого дома (1/3 доля) с надворными постройками, расположенного по адресу : КЧР, <адрес> (ныне <адрес> недействительным.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки и аннулировать регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:__№__ от ДД.ММ.ГГГГ о праве общей долевой собственности Шамановой З.З. на 1\3 долю жилого дома с надворными постройками по адресу: КЧР, <адрес> (ныне <адрес>..
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КЧР в течение десяти дней со дня изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено в Адыге - Хабльском районном суде ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Ю.А. Косов.