2-1891/2010

№2-1891 (2010)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июля 2010 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе:

председательствующего судьи Кушнаревой Г.Ю.,

с участием: представителя истца Бочарова О.В., действующего по доверенности № 690 от 14.09.2009 года сроком на один год л.д. 58),

ответчика Горбачевой Е.Е.,

при секретаре Костенко Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Горбачевой Е.Е., Елисееву В.С., Елисеевой И.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, суд

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Горбачевой Е.Е., Елисееву В.С., Елисеевой И.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, определив размер суммы подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 1 579 233, 25 руб., суммы неуплаченных процентов за пользование займом – 149 699, 98 руб., начисленные пении в размере 36 245, 53 руб., а также начиная с 02.02.2010 года и по день реализации квартиры определить подлежащие выплате проценты за пользование займом в размере 16 % годовых и пении за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму не исполненных обязательство по основному долгу на сумму 1 393 287, 74 руб. Исковые требования мотивированны тем, что на основании договора займа № *** от 29.12.2008 года ОАО «Дом вашей мечты» предоставило заемщику Горбачевой Е.Е. ипотечный жилищный займ в размере 1 400 000 руб., на срок 204 месяца, для приобретения в собственность Горбачевой Е.Е. долевого строительства однокомнатной квартиры, площадью 41, 82 кв. м., расположенной по адресу: Красноярский край, Е район, рп. Е, ул. Г, д. * «Д», кв. **. Указанная сумма зачислена на счет Горбачевой Е.Е. 23.01.2009 года. Обеспечением исполнения обязательств по договору займа в соответствии с п. 1.4.1 договора займа является квартира, находящаяся по адресу: г. Ачинск, м-н *,д. *, кв. **, принадлежащая Елисеевой И.В. и Елисееву В.С. на праве общей долевой собственности. По состоянию на 11.12.2008 года квартира была оценена в размере 2 010 249 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Аудит–Стандарт». Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем и выданной УФРС по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю ОАО «Дом вашей мечты». Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной и отметке на закладной о ее новом владельце. Начиная с марта 2009 года, ежемесячные платежи по возврату займа и процентов ответчиком не производятся. В связи с этим, ответчику был предъявлено требование о полном досрочном возврате займа. По состоянию на 01.02.2010 года задолженность составляет 1 579 233, 25 руб. в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 1 393 287, 74 руб., неуплаченные проценты за пользование кредитом - 149 699, 98 руб., пени – 36 245, 53 руб. В связи с этим, истец просит обратить взыскание на квартиру, определив размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере 1 579 233, 25 руб., а также начиная с 02.02.2010 года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1 393 287, 74 руб. л.д. 4-7).

В судебном заседании представитель истца Бочаров О.В. (полномочия проверены) поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду пояснил, что с июня 2009 года платежи в погашение займа поступать перестали и образовалась просрочка.

Ответчики Елисеев В.С., Елисеева И.В., будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела почтовым извещением л.д. 103) в судебное заседание не явились о причинах неявки суд не известили, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие суду не представили.

Ответчик Горбачева Е.Е. по существу исковых требований не возражала, суду пояснила, что не возражает рассматривать дело по существу в отсутствие ответчиков Елисеева В.С., Елисеевой И.В., которым она вручила повестки, но они отказались от подписи в расписках при их получении. Подтвердила, что в качестве залога по договору займа предоставлена квартира Елисеевых, поскольку при покупке долевого строительства залогом не может быть само долевое строительство. В течение года она не осуществляет платежи, так как в результате кризиса потеряла работу и не имеет возможности погашать займ. Квартира, на которую будет обращено взыскание, не является для Елисеевых единственным жильем, они живут в другой квартире.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Согласно ч. 2 ст. 48 вышеуказанного закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Частью 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 названного закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Из ч. 1 ст. 54 названного закона следует, что в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 54.1 данного закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: - сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Из материалов дела следует, что 29 декабря 200 года между ОАО «Дом вашей мечты» (Заемщиком) и Горбачевой Е.Е. (Должником) заключен договор займа № *** с ипотекой в силу закона, в соответствии с которым ОАО «Дом Вашей мечты» предоставил ответчику заем в размере 1 400 000 руб. сроком на 240 месяцев под 16 % годовых (п.3.1. договора) для целевого использования - приобретения в собственность Горбачевой Е.Е. объекта долевого строительства - квартиры, находящейся по адресу: Россия, Красноярский край, Е район, рп. Е, ул. Г, д. *«Д», кв. **, путем перечисления всей суммы займа на счет заемщика Горбачевой Е.Е. (п.2.1 договора), а заемщик, согласно п. 4.1. договора, обязалась возвратить заем и уплатить проценты на сумму займа путем осуществления ежемесячных платежей, в порядке, установленном в п. 3 договора. Согласно п. 1.4 договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека с в силу договора жилого помещения – квартиры, находящейся по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, м-н *,д. *, кв. ** л.д. 8). В соответствии с п. 1.6 договора право заимодавца ОАО «Дом Вашей мечты» на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой без предоставления других доказательств существования этого доказательства существования этого обязательства и права залога квартиры, обеспеченной ипотекой подлежат удостоверению закладной л.д. 23-41).

Согласно п. 3.3.1 договора заемщик погашает заем и уплачивает проценты, начисленные за пользование займом путем безналичного ежемесячного перечисления денежных средств на основании разовых или долгосрочных на расчетный счет ОАО «Дом Вашей мечты». Пунктом 3.3.9 договора установлен ежемесячный аннуитетный платеж заемщиков в размере 20 047, 32 руб.

Согласно п. 4.4.1 договора Заимодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае просрочки ответчиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу, более чем на 30 - календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 4.4.3. договора Заимодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении требования ответчиками владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней. В силу п. 4.4.6. договора ОАО «Дом Вашей мечты» имеет право передать свои права по закладной, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную.

Согласно п. 5.2., 5.3 договора при нарушении сроков возврата займа и процентов, Заемщик уплачивает Заимодавцу пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Во исполнение условий договора займа денежные средства ответчику в размере 1 400 000 руб. были перечислены первичным кредитором - ОАО «Дом Вашей мечты» 23.01.2008 года, что подтверждается платежным поручением № 38 от 23.01.2009 года л.д. 45).

Кроме того, во исполнение условий договора займа составлена закладная л.д. 23-41), которой удостоверены права ОАО «Дом Вашей мечты» по обеспеченному ипотекой обязательству. В настоящее время владельцем данной закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем имеется соответствующая отметка в закладной л.д. 35).

В обеспечение обязательств по договору займа в соответствии с п. 1.4.1 договора займа был заключен договор об ипотеке квартиры, согласно которому ОАО «Дом вашей мечты» (Залогодержатель) и Елисеева И.В., Елисеев В.С. (Залогодатели) передаю залогодержателю в ипотеку (залог) квартира, находящаяся по адресу: г. Ачинск, м-н *,д. *, кв. **, которая принадлежит Елисеевой И.В. и Елисееву В.С. на праве общей долевой собственности.

Пунктом 3.1 указанного договора ипотеки, предусмотрено право Залогодержателя обратить взыскание на заложенную квартиру в следующих случаях:

а) при просрочке Должником Горбачевой Е.Е. ежемесячного платежа по исполнению денежного обязательства и (или) уплате начисленных процентов более чем на 30 календарных дней;

б) допущении должником просрочек по внесению ежемесячных платежей по исполнению денежного обязательства и (или) уплате начисленных процентов более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

в) в случае если требование Залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой денежного обязательства и (или) процентов за пользование не будет удовлетворено должником в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании;

г) в иных случаях предусмотренных законодательством РФ.

Залогодатели Елисеева И.В. и Елисеев В.С., согласились с условиями договора об ипотеке квартиры, о чем свидетельствуют их подписи в договоре. Договор зарегистрирован 26 января 2009 года Ачинским отделом Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю л.д. 104-109).

Ответчиком Горбачевой Е.Е. допущена просрочка ежемесячного платежа за март 2009 года в сумме 40 094, 64 руб. После марта 2009 года платежи в погашение долга по договору займа Горбачевой Е.Е. не вносились.

Из представленного истцом расчета размер задолженности ответчика Горбачевой Е.Е. по состоянию на 01 февраля 2010 года следует, что задолженность ответчика составляет - 1 579 233, 25 руб., в том числе сумма основного долга – 1 393 287, 74 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом - 149 699, 98 руб., пени – 36 245, 53 руб. л.д. 42-44):

В связи с этим 12 мая 2009 года ответчику было направлено уведомление об оплате просроченной задолженности л.д. 48), однако просрочка до настоящего времени не погашена, чего ответчик не отрицал в судебном заседании.

Поскольку ответчик Горбечева Е.Е. не исполняет обязательства по возврату займа, сумма неисполненных обязательств составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, требования истца об обращении взыскания на квартиру являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд полагает возможным установить начальную продажную цену предмета залога-квартиры, расположенной по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, м-н *, д. *, кв. ** в размере 2 010 249 руб., поскольку стороны в ходе рассмотрения дела пришли к соглашению относительно данной цены, которая определена отчетом об оценке № 589, выполненным ООО «Аудит-Стандарт» 12 декабря 2008 года л.д. 46-47) и иной оценки проводить не намерены.

В соответствии с ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа. В связи с этим, требования истца о начислении процентов в размере 16 % годовых за пользование займом на сумму основного долга по кредиту в размере 1 393 287, 74 руб., начиная с 02.02.2010 года, по день фактического исполнения решения суда подлежат удовлетворению.

Между тем суд не может согласиться с требованием истца о взыскании с Горбачевой Е.Е., начиная с 02 февраля 2010 года и по день исполнения решения суда, пени за нарушение сроков возврата займа и процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основанному долгу в размере 1 393 287, 74 руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее

Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ст. 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Статья 54 указанного Федерального закона определяет, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению:

Таким образом, если являющееся предметом залога имущество реализовано с публичных торгов в определенную дату, с этого момента (с этой даты), залог является прекращенным в силу п. 1 ст. 352 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Следовательно, с момента реализации предмета залога основанное обязательство является прекращенным в силу пункта 1 ст. 352 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ предусмотрено, что если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно п. 6 ст. 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодателя, разница возвращается залогодателю согласно абзацу 1 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке».

На дату вынесения решения задолженность Горбачевой Е.Е. определена по состоянию на 01 февраля 2010 года в размере 1 579 233, 25 руб., начальная продажная стоимость предмета залога – квартиры, находящейся по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, м-н *, д. *, кв. **, определена в размере 2 010 249 руб.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 54 выше указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Из изложенного следует, что указание в резолютивной части судебного решения для сумм, исчисляемых в процентном отношении, суммы, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению, необходимо лишь при обращении взыскания на предмет залога и в последующем будет реально исполняться (удовлетворяться) в этой части в случае реализации предмета залога за счет сумм, вырученных от такой реализации.

При этом возможность взыскания и размер неустойки (пени) от суммы основного долга после обращения взыскания на предмет залога должна быть оговорена в договоре, так как договором займа предусмотрена неустойка в процентом отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа. В связи с этим применение предусмотренной договором неустойки за просрочку очередного платежа ко всей сумме долга при его досрочном взыскании поставит залогодателя (должника) в кабальные условия. Иного же в договоре займа не предусмотрено.

В связи с этим в удовлетворении этой части требований следует отказать.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все расходы с другой стороны.

Как видно из представленного истцом платежного поручения, при подаче искового заявления ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» уплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика Горбачевой Е.Е. л.д. 6).

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу Красноярский край, город Ачинск, микрорайон *, дом *, квартира **, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 010 249 рублей, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 1 579 233 (один миллион пятьсот семьдесят девять тысяч двести тридцать три) рубля 25 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу 1 393 287 рубля 74 копейки, неуплаченных процентов за пользование кредитом 149 699 рублей 98 копеек, пени 36 245 рублей 53 копейки.

Начиная с 02 февраля 2010 года и по день исполнения решения суда, определить подлежащими к выплате Горбачевой Е.Е. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом в размере 16% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 393287 рублей 74 копейки, в остальной части заявленных требований истцу отказать.

Взыскать с Горбачевой Е.Е. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате госпошлины 4000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней путем подачи жалобы через Ачинский городской суд.

Федеральный судья Г.Ю. Кушнарева