Дело № 2-544 (2011)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 мая 2011 года г. Ачинск Красноярского края
Ачинский городской суд Красноярского края,
в составе: председательствующего судьи Дорофеевой Н.А.,
с участием представителя заявителя Общества с ограниченной ответственностью «Ачинская стройиндустрия» в лице конкурсного управляющего Шевченко А.П. - Терехиной С.Н., действующей на основании доверенности от 01.02.2011 г., выданной на срок по 10.06.2011 г. (т. 2 л.д. 14),
судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по г. Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам – Гапонинко Д.Г., представившего удостоверение ТО 179148, выданное 10.11.2010 г. на срок до 10.11.2014 г.,
при секретаре Карельской Л.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ачинская Стройиндустрия» о признании незаконным и отмене постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по г. Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам от 18.08.2010 года об оценке имущества должника специалистом,
У С Т А Н О В И Л:
Заявитель ООО «Ачинская стройиндустрия» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по г. Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам от 18 августа 2010 года об оценке имущества должника специалистом судеьотмене пответственностью ". Заявление мотивировано тем, что 18 августа 2010 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке имущества должника специалистом. Согласно данному постановлению приставом принят отчет от 13 августа 2010 года о рыночной стоимости имущества, арестованного по акту описи и ареста, определена рыночная стоимость имущества: права аренды земельного участка, общей площадью 282974 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Южная промзона, квартал, принадлежащего ООО «Ачинская стройиндустрия», на сумму 3761610,17 руб.
Заявитель считает, что судебным приставом не исполнено требование закона о направлении постановления стороне исполнительного производства. Копия постановления заявителю приставом не направлялась, и была получена представителем заявителя по его заявлению только 07 сентября 2010 года.
Считают, что указанное постановление вынесено с нарушением норм действующего законодательства и подлежит отмене, по следующим основаниям.
В постановлении сказано, что принят отчет от 13 августа 2010 года, в самом же отчете указана дата его составления – 15.08.2010 г. Из анализа представленных документов не представляется возможным установить точную дату оценки, что имеет существенное значение, поскольку с датой оценки закон «Об исполнительном производстве» связывает определенные юридические последствия. Более того, оценщик утверждает, что определял стоимость права аренды земельного участка в субботний и воскресный выходные дни 14 и 15 августа 2010 года, что противоречит нормам действующего трудового законодательства, не предоставив документы, подтверждающие правомерность работы в выходные дни.
В соответствии со ст. 75 ФЗ «Об исполнительном производстве» в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на право долгосрочной аренды недвижимого имущества.
Для обращения взыскания на данное право приставу необходимо письменное согласие арендодателя.
Исходя из ч. 10 ст. 89 Закона при передаче на реализацию права долгосрочной аренды недвижимого имущества пристав должен представить копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания. В переданной заявителю копии акта передачи на реализацию арестованного имущества указан список переданного на реализацию. Пунктом десятым указана копия ответа правообладателя земельного участка о продаже с торгов имущества. Но из данной формулировки нельзя достоверно установить имеется ли согласие правообладателя на продажу с торгов вышеназванного права аренды.
В постановлении пристава о назначении специалиста – оценщика, сказано, что для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний привлекается специалист-оценщик Кулакова, свидетельство №. В то же время в самом Отчете на странице № 4 указан номер свидетельства.
Следовательно отчет об оценке составлен не тем оценщиком, которого назначил судебный пристав своим постановлением.
В материалах исполнительного производства отсутствуют данные о том, что судебный пристав-исполнитель запрашивал у правообладателя земельного участка документы на данный земельный участок, в том числе и документы о стоимости самого участка и права его аренды. В то же время в материалах дела об аренде спорного земельного участка имеется документальное подтверждение того обстоятельства, что стоимость права аренды данного земельного участка, определенная другим специалистом-оценщиком, превышает указанную в отчете в 10 раз.
При таких обстоятельствах очевидно, что постановление вынесено с нарушением требований закона. Постановлением существенно нарушены права заявителя на объективную оценку, принадлежащего заявителю имущественного права в соответствии с правилами ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве».
Заявитель просил постановление признать недействительным (л.д. 2).
06 октября 2010 г. представитель заявителя требования уточнил, просил постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по г. Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам от 18 августа 2010 года об оценке имущества должника специалистом - признать незаконным и отменить (л.д. 101) судеьотмене пответственностью ".
В судебном заседании представитель ООО «Ачинская стройиндустрия» в лице конкурсного управляющего - Терехина С.Н., действующая на основании доверенности, поддержала требования, изложенные в заявлениях, просила признать незаконным и отменить постановление судебного пристава-исполнителя от 18 августа 2010 года об оценке имущества должника специалистом судеьотмене пответственностью ". Пояснила, что с оценкой произведенной оценщиком Кулаковой Е.А. заявитель не согласен, поскольку ею при оценке был использован сравнительный метод, который в данном случае, при оценке права аренды, неприемлем. Поэтому данная оценка не должна была приниматься судебным приставом. В своём отчете оценщиком Кулаковой Е.А. сравнивались неравнозначные объекты, для сравнения использовалась земля под гаражи, что вообще не допустимо в данном случае.
В отчете был использован не тот метод получения оценки арестованного имущества. Был использован метод сравнения, суть которого заключается в том, что стоимость представленного имущества определяется как среднеарифметическая стоимость аналогичных объектов. В данном случае применять этот метод не правильно. Не должны использоваться неравнозначные объекты. На данном земельном участке используется рудник, ведется добыча диабаза (полезное ископаемое). Поэтому в данном случае нельзя было проводить аналогию с правом аренды нежилых помещений, поскольку здесь прибыль другая, чем прибыль связанная с эксплуатацией рудника.
Считает, что в отчете, представленном оценщиком К также указана низкая оценка права аренды.
В судебном заседании судебный пристав-исполнитель МОСП по г. Ачинску, Ачинскому и Б.Улуйскому районам Гапонинко Д.Г. против удовлетворения заявления возражал. Согласно представленного письменного отзыва и пояснений в судебном заседании, считает необоснованным заявление и не подлежащим удовлетворению. Постановление пристава от 18.08.2010 года об оценке имущества должника специалистом что действиями пристава-исполнителя нарушены его права и законные интересы. Не было их установлено и в ходе судебного заседания. Действия пристава являются законными. В рамках сводного исполнительного производства приставом наложен арест на имущество должника. Для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний по оценке привлечен специалист-оценщик. В отношении должника открыто конкурсное производство, в связи с чем исполнительные производства в отношении этого должника окончены, исполнительные документы переданы конкурсному управляющему. В связи с окончанием исполнительных производств рассмотрение жалобы, поданной до открытия конкурсного производства не приведет к принятию каких-либо исполнительных действий по принятию отчета переоценки. Являются необоснованными доводы заявителя о том, что переоценка права аренды будет являться основанием для признания недействительными результатов торгов. Оценка имущества должника приставом производится судебным приставом по рыночным ценам. Если оценка является затруднительной, то пристав назначает специалиста. В настоящее время торги состоялись, имущество продано.
Оспариваемое постановление пристава соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку вынесено в соответствии с требованиями закона. Считает, что заключение эксперта-оценщика К. от 15 марта 2011 года не соответствует требованиям об оценочной деятельности, установленным стандартам оценки, и не может быть принято судом в качестве доказательства. В нарушение требований закона, в нем не указаны используемые стандарты оценки объекта, не указаны используемые нормативные документы.
Судебным приставом в оспариваемом постановлении определена рыночная стоимость имущества по состоянию на 18.08.2010 г., тогда как эксперт К. определяет рыночную стоимость имущества по состоянию на 11.03.2011 г., то есть спустя 7 месяцев. За указанный длительный период с учетом роста цен произошло увеличение и стоимости объекта оценки. В данном случае представленный отчет не может свидетельствовать о стоимости имущества по состоянию на 18.08.2010 г.
Согласно п. 26 приказа Минэкономразвития итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Кроме того, в качестве аналогов эксперт необоснованно использует земельные участки, месторасположения которых в г. Красноярск, время предложения по состоянию на март 2011 года, разрешенное использование – строительство производственной базы. Считает, что экспертом-оценщиком в качестве аналогов объекта оценки необоснованно использованы земельные участки, расположенные только в городе Красноярске, поскольку они обладают безусловным преимуществом по отношению к участкам, расположенным в городе Ачинске. Поэтому, считает, что информация изложенная в заключении эксперта не может являться достоверной.
В качестве основания для признания оспариваемого постановления незаконным заявитель указывает о значительном занижении приставом стоимости объекта оценки. Полагает что данные доводы не состоятельны и не доказаны.
Согласно протокола № от 18.10.2010 г. о результатах торгов арестованного имущества, право аренды реализовано с публичных торгов по цене 4528700 рублей (в т.ч. НДС 690818,64 руб.).
В данном случае, между стоимостью объекта по которой оно реализовано с публичных торгов и рыночной стоимостью, установленной экспертом-оценщиком по состоянию на 11.03.2011 г. значительных расхождений в определении рыночной стоимости арестованного имущества не имеется. В связи с чем, права и законные интересы заявителя, являющегося должником по исполнительному производству, никоим образом не нарушены (т.2 л.д. 7-8, 98-100).
Выслушав представителя заявителя, заинтересованное лицо, свидетеля, исследовав материалы дела, оценив все представленные по делу доказательства в совокупности, проанализировав нормы действующего законодательства, суд полагает необходимым в удовлетворении заявления отказать, по следующим основаниям.
Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Статьей 6 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что законные требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному выполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно ст. 122 Закона, жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).
В соответствии с ч. 1 ст. 441 ГПК РФ, постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием).
В судебном заседании было установлено, что в соответствии с определением арбитражного суда Красноярского края от 18.05.2010 г. в отношении ООО «Ачинская стройиндустрия» была введена процедура наблюдения.
Согласно решения арбитражного суда Красноярского края от 10 декабря 2010 года, оставленного без изменения постановлением третьего арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2011 года Общество с ограниченной ответственностью «Ачинская стройиндустрия» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 10 июня 2011 года.
25 января 2008 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройтехника» был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 282974 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): Красноярский край, г. Ачинск, Южная промзона, квартал, для использования в целях: для размещения щебеночного карьера с санитарно-защитной зоной (для добычи магматической породы диабаз (строительный камень) на Аргинском месторождении) (л.д. 134-137).
Согласно ст. 2 договора, срок его действия с 22 января 2008 года до 01 апреля 2014 года (л.д. 134).
19 января 2009 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Стройтехника» и Обществом с ограниченной ответственностью «Ачинская стройиндустрия» было заключено Соглашение, предметом которого явился переход прав и обязанностей Арендатора по вышеуказанному договору аренды к Новому Арендатору – Обществу с ограниченной ответственностью «Ачинская стройиндустрия» (л.д. 150-151).
Статьей 2 Соглашения предусмотрено, что на основании этого Соглашения все права и обязанности Арендатора в отношении Арендодателя, вытекающие из вышеуказанного договора аренды, переходят к Новому Арендатору в полном объеме (л.д. 150, 146-147).
Общество с ограниченной ответственностью «Ачинская стройиндустрия» являлось должником по ряду исполнительных производств, возбужденных на основании исполнительных документов Межрайонным отделом судебных приставов по г. Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам, в связи с чем постановлениями судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по г. Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам от 21 июня 2010 года, от 01 октября 2010 года объединены в сводное исполнительное производство под № (л.д. 85-98, 164-182).
Как установлено п. 3 ч. 1 ст. 75 ФЗ «Об исполнительном производстве» в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе право на долгосрочную аренду недвижимого имущества.
Согласно постановления от 20 июля 2010 года судебным приставом-исполнителем был наложен арест на право аренды земельного участка, зарегистрированное за должником ООО «Ачинская стройиндустрия» (л.д. 143-144). Также представлен акт описи и ареста права аренды от 10 августа 2010 года (л.д. 131-133)
30 августа 2010 года судебным приставом-исполнителем был оформлен акт передачи на реализацию арестованного имущества (л.д. 141-142).
01 февраля 2010 года с победителем открытого конкурса от 11.12.2009 г. «Оценка арестованного имущества для нужд Управления федеральной службы судебных приставов по красноярскому краю» индивидуальным предпринимателем Кулаковой (Исполнитель) и Управлением Федеральной службы судебных приставов по Красноярскому краю (Заказчик) заключен государственный контракт (л.д. 154-160).
Согласно п. 1.1 указанного контракта Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязанность за вознаграждение от своего имени в сроки и в порядке, установленные Контрактом, производить оценку имущества, арестованного судебным приставами-исполнителями отделов судебных приставов, указанных в Приложении № 1 к Контракту, по месту нахождения этого имущества, с определением рыночной стоимости объекта оценки для целей реализации этого объекта оценки в рамках исполнительного производства. Как указано в Приложении № 1 к Контракту, в списке территориальных отделов судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Красноярскому краю для оказания услуг по оценке перечислен и Межрайонный отдел судебных приставов по г. Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам (л.д. 160).
11 августа 2010 года судебным приставом-исполнителем МОСП по г. Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам Гапонинко Д.Г. вынесено постановление о назначении специалиста-оценщика. Пристав постановил, для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний по оценке, привлечь специалиста-оценщика Кулакову ФИО8, для оценки права аренды земельного участка общей площадью 282974 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): Красноярский край, г. Ачинск, Южная промзона, квартал, для использования в целях: для размещения щебеночного карьера с санитарно-защитной зоной (для добычи магматической породы диабаз (строительный камень) на Аргинском месторождении) (л.д. 163).
В свидетельстве о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, подтверждающем что Кулакова является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», выданном 08 февраля 2008 года, номер свидетельства указан - №, номер по реестру указан № от 04 февраля 2008 года (л.д. 161).
Тогда как в постановлении судебного пристава-исполнителя о назначении специалиста оценщика указан номер свидетельства и дата его выдачи «№от 04 февраля 2008 года», то есть ошибочно указан ни номер свидетельства и дата его выдачи, а номер по реестру и дата записи в реестре (л.д. 163).
В соответствии с ч. 3 ст. 14 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель или иное должностное лицо службы судебных приставов вправе по своей инициативе или по заявлению лиц, участвующих в исполнительном производстве, исправить допущенные им в постановлении описки или явные арифметические ошибки. Указанные исправления вносятся постановлением о внесении изменений в ранее вынесенное постановление.
Судебным приставом-исполнителем 04 октября 2010 года, вынесено постановление, согласно которого, внесены исправления в постановление от 11.08.2010 г. о назначении специалиста оценщика - указаны правильные реквизиты свидетельства о членстве Кулаковой в саморегулируемой организации оценщиков (л.д. 7).
На основании вышеизложенного доводы ООО «Ачинская стройиндустрия» изложенные в его заявлении о том, что возможно оценка производилась ни тем оценщиком, которого назначил пристав своим постановлением – являются не состоятельными.
Специалист-оценщик Кулакова произвела оценку имущества должника (права аренды), определила стоимость указанного имущества, и представила отчет судебному приставу-исполнителю МОСП по г. Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам (л.д. 110-128).
В отчете оценщик Кулакова Е.А. указала, что рыночная стоимость права аренды составляет с учетом НДС 4438700 руб. (без НДС 3761610 руб. 17 коп.) (л.д. 110 оборотн. сторона).
Согласно требований ч. 1 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника на которое обращается взыскание производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с требованиями п.п. 3, 7 ч. 2 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика, в том числе для оценки имущественных прав, а также для оценки вещи, стоимость которой, по предварительной оценке, превышает тридцать тысяч рублей.
Судебным приставом-исполнителем отчет оценщика Кулаковой Е.А. был принят и 18 августа 2010 года вынесено постановление об оценке имущества должника специалистом, в котором указано о принятии отчета от 13.08.2010 г. № специалиста-оценщика о рыночной стоимости имущества, арестованного по акту описи и ареста от 10.08.2010 г. №. также в данном постановлении указано, что пристав определил в соответствии с вышеуказанным отчетом рыночную стоимость, принадлежащего должнику ООО «Ачинская стройиндустрия» права аренды земельного участка в сумме 3761 610,17 руб. (без учета НДС) (л.д. 6).
В заявлении ООО «Ачинская стройиндустрия» заявитель ссылается на незаконность постановления ещё и по тем основаниям, что судебным приставом-исполнителем копия этого постановления должнику вообще не направлялась.
Данные доводы заявителя оценены судом. Однако, не направление копии постановления стороне исполнительного производства может свидетельствовать, в определенных случаях, о бездействии судебного пристава-исполнителя, однако не может являться основанием для признания постановления, вынесенного судебным приставом-исполнителем незаконным и не влечет его отмену. Кроме того, копия постановления представителем заявителя, по его заявлению, была получена 07 сентября 2010 года (л.д. 6).
Также заявитель указывает, что в постановлении пристава указано на принятие отчета от 13 августа 2010 года, тогда как в самом отчете на стр. 4 указана дата составления отчета 15 августа 2010 года, более того оценщик утверждает, что определял стоимость права аренды в субботний и воскресный выходные дни 14 и 15 августа 2010 года, что противоречит нормам действующего трудового законодательства.
Эти доводы суд считает не состоятельными. Поскольку согласно отчета в нем указана дата оценки- 13 августа 2010 года. Эта же дата записана в постановлении пристава. То обстоятельство что на л.д. 4 отчета в графе «дата составления отчета» указано 15.08.2010, а в графе «период проведения работ» указано с 13.08.2010 г. по 15.08.2010 г. – не свидетельствует о недействительности отчета и о том, что пристав обязан был не принимать такой отчет. Поскольку дату оценки оценщик указал «13 августа 2010 года», а дату составления самого отчета оценщик указал «15 августа 2010 года». Таким образом, никаких противоречий в датах нет (л.д. 110, 111 оборотн. сторона).
Кроме того, судом признаются обоснованными доводы судебного пристава-исполнителя, изложенные в первоначальном отзыве о том, что время работы специалиста-оценщика ничем не регламентировано. Кулакова Е.А. является индивидуальным предпринимателем, и сама распределяет свое время, определяет когда и в какое время необходимо проводить оценку.
Кроме того, заявитель обосновывая свои требования в заявлении указал, что из ч. 10 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве», при передаче на реализацию права долгосрочной аренды недвижимого имущества пристав должен представить копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания.
Однако, в данном рассматриваемом случае заявителем обжалуется ни постановление о передаче на торги, а постановление от 18 августа 2010 года об оценке имущества должника специалистом.
В данном случае, закон не обязывает судебного пристава-исполнителя при определении стоимости имущества (права аренды), до вынесения постановления об оценке имущества должника специалистом истребовать согласие арендодателя (собственника).
18 августа 2010 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче на торги. Согласно этого постановления, передано на реализацию путем проведения торгов имущество должника – право аренды земельного участка (л.д. 139-140).
30 августа 2010 года судебным приставом-исполнителем был составлен акт передачи на реализацию арестованного имущества- права аренды земельного участка (л.д. 141-142).
Согласно представленного в материалах дела протокола № о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 18 октября 2010 года вышеуказанное право аренды земельного участка было продано Обществу с ограниченной ответственностью «ГМК Сисим» за 4528700 руб. в том числе НДС (690818.64).
В заявлении, а также в ходе судебного разбирательства, представитель заявителя указывал, что считает постановление судебного пристава-исполнителя от 18 августа 2010 года об оценке имущества должника специалистом судеьотмене пответственностью " незаконо также и по тем основаниям, что оценка права аренды, произведенная специалистом, которого привлек пристав, не соответствует фактической, значительно занижена. Заявитель в заявлении ссылался на наличие документального подтверждения того обстоятельства, что стоимость права аренды превышает указанную в отчете оценщика Кулаковой Е.А. в 10 раз.
Однако, никаких доказательств в обоснование этого суду представлено не было.
В соответствии с требованиями ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.
Определением суда от 09 февраля 2011 года была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы: определить рыночную стоимость права аренды земельного участка общей площадью 282974 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером, для использования в целях размещения щебеночного карьера для добычи магматической породы диабаз (строительный камень), расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Южная промзона, квартал (т. 2 л.д. 14-15).
Экспертиза была проведена. Согласно заключения эксперта от 15 марта 2011 года, и отчета об определении рыночной стоимости права аренды на 11 марта 2011 года рыночная стоимость права аренды вышеуказанного земельного участка составила с учетом НДС 4926209 руб., без учета НДС – 4174754 руб. (т. 2 л.д. 17-32, 33-92).
В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.Тогда как рыночная стоимость права аренды, указанная в постановлении судебного пристава-исполнителя была определена на август 2010 года. Таким образом, временной промежуток между двумя представленными в отчетах экспертов оценками составил около 7 месяцев.
В отчете, указанном экспертом-оценщиком Кулаковой Е.А., указано, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 13.08.2010 г. составила с учетом НДС 4438700 руб., без НДС 3761610 руб. 17 коп. (т. 1 л.д. 110).
Допрошенный в судебном заседании эксперт-оценщик К. пояснил, что при оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка им был использован сравнительный метод, поскольку в данном случае он более приемлем. Метод сравнения указанный в отчете оценщика Кулаковой мог применяться, если она смогла обосновать его применение. Он же при оценке брал для сравнения участки, расположенные в г. Красноярске и возле. Так как примененный метод сравнения продаж применим в случае развитого сегмента рынка. Городом с развитым сегментом рынка является Красноярск. Было подобрано 5 объектов, хотя в данном случае аналоги подобрать очень сложно. Коммерческое использование объекта напрямую влияет на стоимость права аренды.Согласно ст. 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как следует из ст. 12. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки признается достоверной и рекомендуемой для судебного пристава-исполнителя, не носит обязательный характер, принимается и определяется судебным приставом-исполнителем в его постановлении.
Судебный пристав-исполнитель специалистом-оценщиком не является.
Стоимость объекта оценки, определенная экспертом - оценщиком Ачинского отделения филиала по Красноярскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация» К., превышает на 11% стоимость, определенную оценщиком ИП Кулаковой Е.А., что находится в границах скидки на уторговывание (снижение цены в процессе торгов), установленной обоими оценщиками – в пределах 10-15%, а именно оценщик К. указывает на возможность снижения цены в процессе торга- 13 %; в свою очередь оценщик Кулакова Е.А. указывает что цена сделки отличается от цены предложения на 10-15 % (т. 2 л.д. 56-57 пункт «факт сделки (уторговывание)» и т.1 л.д. 118 пункт 5.2 «сравнительный подход»).
В связи с чем, суд полагает возможным считать, что значительного занижения стоимости объекта оценки оценщиком ИП Кулаковой Е.А. допущено не было.
В связи с изложенным судом признаны обоснованными доводы судебного пристава-исполнителя о том, что за указанный период времени прошедший между двумя оценками могло произойти и увеличение стоимости объекта оценки, и что представленный в марте 2011 г. отчет не может свидетельствовать о стоимости имущества по состоянию на 18.08.2010 г.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, проанализировав нормы права, суд приходит к выводу о том, что в данном рассматриваемом случае нет оснований полагать, что в оспариваемом постановлении рыночная оценка права аренды земельного участка была значительно занижена.
Также, по мнению суда, являются обоснованными доводы судебного пристава-исполнителя о том, что между стоимостью объекта по которой оно реализовано с публичных торгов и рыночной стоимостью, установленной экспертом-оценщиком по состоянию на 11.03.2011 г. значительных расхождений в определении рыночной стоимости арестованного имущества не имеется.
Таким образом, судом сделан вывод о том, что у пристава на момент оценки, а именно в августе 2010 года, не было оснований не принимать отчет, произведенный оценщиком Кулаковой Е.А. Нельзя считать что на тот момент, а именно в августе 2010 года, стоимость права аренды земельного участка, указанная в отчете оценщика Кулаковой Е.А. не могла быть рекомендована и являлась значительно заниженной.
В связи с чем, по мнению суда, судебным приставом-исполнителем правомерно была определена, в соответствии с вышеуказанным отчетом, рыночная стоимость права аренды земельного участка в сумме 3761 610,17 руб. (без учета НДС) (л.д. 6).
Кроме того, как было установлено в ходе судебного разбирательства, после получения копии оспариваемого постановления, заявитель не сообщал приставу о своём не согласии с указанной в постановлении стоимостью права аренды земельного участка в сумме 3761 610,17 руб., не обращался к приставу с заявлениями об отмене постановления, о производстве переоценки, или с какими – либо иными заявлениями по данному поводу.
Таким образом, доводы заявителя о существенном занижении стоимости права аренды земельного участка не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
На основании изложенного, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении заявления, поскольку постановление судебного пристава-исполнителя от 18 августа 2010 года об оценке имущества должника специалистом – является законным, вынесено в соответствии с требованиям Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Отказать в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Ачинская Стройиндустрия» о признании незаконным и отмене постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по г. Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам от 18.08.2010 года об оценке имущества должника специалистом.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней через Ачинский городской суд.
Судья: Н.А. Дорофеева