№ 2-1989 (2011)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 июня 2011 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Гудовой Н.В.

с участием истца Евдокимовой Э.Я., действующей по нотариально удостоверенной доверенности от 30 марта 2011 года сроком на три года Лычковской Н.П.

представителя ответчика ООО «СибСтрой» в лице директора Гравдана А.Н.,

представителя ответчика Недошовенко А.В., действующей по нотариально удостоверенной доверенности от 20 июня 2011 года сроком действия по 19 июля 2011 года, Антоновой Д.Н.

при секретаре Егоровой И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Евдокимовой Э.Я. к Обществу с ограниченной ответственностью «СибСтрой», Недошовенко А.В. о признании незаконным раздела земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, истребовании из незаконного владения земельного участка и признании права собственности на обще имущество собственников помещений многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Евдокимова Э.Я. обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «СибСтрой» ( далее ООО «СибСтрой»), Недошовенко А.В. о признании незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером № и постановку на кадастровый учет земельных участков площадью 2320 кв. м. с кадастровым номером № и площадью 1185 кв. м. с кадастровым номером №, о прекращении право собственности ООО «СибСтрой» на земельный участок по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 9, площадью 2320 кв. м. с кадастровым номером №., о прекращении право собственности Недошовенко А.В. на земельный участок по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, ул. Свердлова, площадью 1185 кв. м. с кадастровым номером №, о восстановлении в прежних границах земельного участка по адресу: г. Ачинск, микрорайон 9, возле дома №, площадью 3505 кв. м., с кадастровым номером №, о прекращении права собственности ООО «СибСтрой» на земельный участок по адресу: г. Ачинск, микрорайон 9, возле дома № 13, площадью-3505 кв. м, с кадастровым номером №.

Исковые требования мотивированы тем, что после регистрации прав участников долевого строительства жилого дома по адресу: г. Ачинск, микрорайон 9, <адрес>, ООО «СибСтрой» в нарушение закона не прекратило своего права собственности на земельный участок площадью - 3505,0 кв. м. для строительства жилого дома и не оформило прав на земельный участок участников долевого строительства. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации учтен в Едином государственном реестре земель, предусмотренном Федеральным законом от 02.01.2000г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», переходит в общую долевую собственность помещений в многоквартирном жилом доме с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01.03.2005г. Право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу требований закона. ( л.д.9-12)

В ходе рассмотрения дела по существу истцом Евдокимовой Э.Я. были дополнены заявленные исковые требования об истребовании у ответчика Недошовенко А.В. из незаконного владения земельного участка по адресу Красноярский край, г. Ачинск, ул. Свердлова, площадью 1185 кв. м. с кадастровым номером №, восстановлении в прежних границах земельного участка по адресу Красноярский край микрорайон 9 возле <адрес> площадью 3505 кв. м с кадастровым номером №, и признании на него право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома ( л.д. 180-182, 214-219)

Истец Евдокимова Э.Я., будучи надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания ( л.д. 223), в судебное заседание не явилась, поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя Лычковской Н.П. ( л.д.224 )

Ответчик Недошовенко А.В о явке в суд извещен ( л.д. 220), поступило заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия ( л.д. 221).

Представитель третьего лица администрации города Ачинска, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом ( л.д. 203), в суд не явился, поступил письменный отзыв о возможности рассмотрения дела в их отсутствие ( л.д. 204)

Представитель третьего лица ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Красноярскому краю, извещенный о дате рассмотрения в суде ( л.д. 213), в судебное заседание не явился, направив в суд письменный отзыв ( л.д. 80-81, 210-211)

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, извещенный о дате рассмотрения дела в суде ( л.д. 202 ), в суд не явился, представив в суд письменные пояснения по заявленному спору ( л.д. 197)

Представитель истца Евдокимовой Э.Я., действующая по нотариально удостоверенной доверенности от 30 марта 2011 года сроком на три года ( л.д. 13) Лычковская Н.П. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в уточненных редакциях в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СибСтрой» в лице директора Гравдана А.Н., представитель ответчика Недошовенко А.В., действующая по нотариально удостоверенной доверенности от 20. 06.2011 года сроком до 19.07.2011 года ( л.д. 222) Антонова Д.Н. по иску возражали.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования Евдокимовой Э.Я. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) установлено, что объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В силу п.2 ст. 2, п.2 ст. 2, п. 5 ст. 16, пп 7. п.1 ст. 21 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п.1 ст. 16 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 5 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество (в частности, на земельный участок) в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, после государственной регистрации права собственности на все жилые и нежилые помещения в построенном многоквартирном доме право собственности на данный земельный участок прекращается у застройщика, а у собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположен такой дом, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Учитывая положения статьи 23 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит право подтверждающий характер.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее : 02.11.2004г. по результатам торгов (протокол заседания конкурсной комиссии по продаже нежилого от 26.10.04г.) ООО <данные изъяты> приобрело в собственность незавершенный строительством объект застроенной площадью - 715, 8 кв. м., по адресу: г. Ачинск, микрорайон 9, №, расположенный на земельном участке площадью - 3505,0 кв. м. и земельный участок с кадастровым номером № в границах кадастрового плана от 22.07.2004г. площадью - 3505,0 кв. м., занятый незавершенным строительством объектом и необходимый для его использования из земель поселений ( л.д. 14-16) Право собственности ООО «<данные изъяты>» зарегистрировано надлежащим образом.

22.07.2005г. ООО «<данные изъяты>» продало вышеуказанные объекты ООО «СибСтрой». ООО «СибСтрой» зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект и земельный участок ( л.д. 18-19)

21.12.2006г. между Евдокимовой Э.Я. и ООО «СибСтрой» был заключен договор № 10 долевого строительства на нежилые помещения в многоквартирном доме по адресу г Ачинск микрорайон 9 в районе <адрес>. По условиям договора Застройщик - ООО «СибСтрой» обязалось обеспечить строительство жилого дома по адресу: г. Ачинск, микрорайон 9, в районе <адрес>, сдать его в эксплуатацию и передать истцу нежилые помещения № и №, расположенные на 1 этаже дома. Договор был надлежащим образом зарегистрирован ( л.д. 23-29)

30.10.2007г. между сторонами сделки было заключено дополнительное соглашение № к договору № участия в долевом строительстве ( л.д. 30-32)

В 2007г. дом был сдан в эксплуатацию, расчет по условиям договора долевого участия истцом был произведен полностью, что подтверждается соответствующей справкой, подписанной директором ООО «СибСтрой» и главным бухгалтером ( л.д. 39) 28.11.2007г. Евдокимова Э.Я. зарегистрировала свое право собственности на нежилое помещение по адресу: микрорайон 9, <адрес>, общей площадью - 349,5 кв. м. ( л.д. 22)

21.12.2010г. от ООО «<данные изъяты>» истцу Евдокимовой Э.Я. поступило письмо о том, что ООО «СибСтрой» предлагает собственникам нежилых помещений в жилом доме по адресу: г. Ачинск, микрорайон 9, <адрес>, выкупить земельный участок с кадастровым номером №, площадью - 1185 кв. м. из земель населенных пунктов для размещения парковки автотранспорта ( л.д. 41)

При рассмотрении указанного предложения, истцу стало известно, что после регистрации прав участников долевого строительства жилого дома по адресу: г. Ачинск, микрорайон 9, <адрес>, ООО «<данные изъяты>» не прекратило своего права собственности на земельный участок площадью - 3505,0 кв. м. для строительства жилого дома и не оформило прав на земельный участок участников долевого строительства, а произвело раздел на два самостоятельных земельных участка, после чего 02.11.2010 года зарегистрировало право собственности на земельные участки площадью - 2320 кв.м. и площадью - 1185 кв. м.(л.д.45,49)

По заявлению ответчика ООО «СибСтрой» распоряжением администрации города Ачинска от 07.12.2010г., на земельный участок площадью 1185 кв. м. изменяется разрешенное использование и адрес земельного участка. Земельному участку площадью 1185 кв. м. присвоен адрес: Красноярский край, г. Ачинск, ул. Свердлова в 23-х метрах на юго-восток от жилого дома № и разрешенное использование установлено: «для размещения бесплатной парковки автотранспорта» ( л.д. 44)

15.04.2011 года ООО «СибСтрой» по договору купли- продажи продает физическому лицу Недошовенко А.В. земельный участок общей площадью 1185 кв. м разрешенное использование : для размещения бесплатной парковки. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.04.2011 года ( л.д. 170)

Проверяя законность и обоснованность раздела земельного участка с кадастровым номером № на два раздельных земельных участка, проведенного ООО «СибСтрой» в сентябре 2010 года, т.е. после ввода жилого дома в эксплуатацию, последующей продажи земельного участка площадью 1185 кв. м. , суд приходит к выводу, что в нарушение вышеуказанных требований закона ООО «СибСтрой» превысило свои полномочия, поскольку после государственной регистрации права собственности на все жилые и нежилые помещения в построенном многоквартирном доме право собственности на данный земельный участок у застройщика прекратилось. Следовательно, земельный участок под многоквартирным домом в соответствии с требованиями ст. 37 ЖК РФ не может быть самостоятельным предметом сделки, поскольку он относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

На основании ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник имеет право истребовать это имущество от приобретателя в случае когда имущество выбыло из владения по мимо его воли.

В ходе судебного заседания установлено, что ООО «СибСтрой» в нарушение вышеуказанных требований закона незаконно произвел отчуждение земельного участка площадью 1185 кв. метров покупателю Недошовенко А.В.

Представитель ответчика, действующая по нотариально удостоверенной доверенности Антонова Д.Н., возражая против иска, сослалась на добросовестность своего доверителя покупателя Недошовенко А.В.

Однако, по мнению суда, ответчик Недошовенко А.В. не может быть признан добросовестным покупателем земельного участка, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что Недошовенко А.В. является штатным работником ООО «СибСтрой». По характеру исполняемой им работы Недошовенко А.В. курировал строительство многоквартирного дома, принимал выполненные строительные работы по объекту недвижимости, а поэтому должен был знать о факте отчуждения земельного участка с нарушением закона, должен был знать об отсутствии у общества с ограниченной ответственностью права отчуждать земельный участок, на котором производилось строительство многоквартирного дома, который сдан в эксплуатацию и передан в собственность участникам долевого строительства.

Ответчик Недошовенко А.В. должен был знать об отсутствии у общества с ограниченной ответственностью, продавшего спорный земельный участок, права на его отчуждение, так как согласно представленным доказательствам земельный участок приобретен ответчиком за 80000 рублей ( л.д. 195-196), тогда как согласно представленным истцом доказательствам ООО «СибСтрой» предлагал собственникам нежилых помещений многоквартирного дома на реализацию указанный земельный участок по кадастровой цене в размере 1 978 428, 60 рублей ( л.д. 41, 43). По сообщению эксперта –оценщика ООО «<данные изъяты> согласно оценочной практике рыночная стоимость земельного участка, расположенного в черте города Ачинска ( центральная зона) под жилыми и коммерческими объектами с прилегающей территорией на период 1-2 квартала 2011 года составляет диапазон от 1000 до 1500 ( рублей \кв. м) ( л.д. 261 ) С учетом указанных доказательств, следует, что покупатель Недошовенко А.В. приобрел земельный участок по цене более чем в десять раз ниже рыночной.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что в данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи.

При этом право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре, на что ссылались в своих возражениях представитель ответчика ООО «СибСтрой» и представитель ответчика Недошовенко А.В.- Антонова Д.Н., при таком подходе не ограничивается, поскольку выводы суда касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки закону.

Доводы представителя ответчика ООО « Сибстрой» о том, что при межевании земельного участка на два самостоятельных участка, не были нарушены права собственников многоквартирного дома, суд также считает несостоятельными по следующим основаниям.

Исходя из положений статьи 38 Градостроительного кодекса РФ, размер земельного участка характеризуется его площадью и геометрической формой, образованной его границами.

Площадь и границы земельного участка, занятого строением многоквартирного дома, определяются на основании землеустроительных процедур с учетом фактического местоположения строения и технической документации многоквартирного дома (СниП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные. М.: Госстрой России; ФГУП ЦПП, 2004)

Спорный земельный участок для строительства многоквартирного дома по адресу г. Ачинск, микрорайон 9, площадью - 3505 кв. м, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до 07.2004г. с присвоением ему кадастрового номера №.

Информацию о площади земельного участка, необходимой для размещения названного объекта содержит Генеральный план проекта, заключение № по отводу земельного участка под строительство от 16.12.2004 года ( л.л. 229-234), санитарно- гигиеническая экспертиза проектной документации № от 09.06.2005 года ( л.д.235- 259), заключение управления главгосэкспертизы России по Красноярскому краю по рабочему проекту «5-ти этажный жилой дом с мансардным жилым этажом и встроено- пристроенными нежилыми помещениями на 1-2 этажах», утвержденного 26.08.2005 года ( л.д. 92-101) ; сводное заключение по результатам проведения государственной экспертизы от 20.12.2005 года ( л.д. 102-122), сводное заключение по результатам проведения государственной экспертизы от 13.01.2006 года ( л.д.123-159)

Согласно заключению кадастрового инженера от 20.06.2011 года, проведенного директором ООО «Атлас», минимальный размер земельного участка под многоквартирным домом по адресу г Ачинск микрорайон 9 <адрес>, рассчитанный в соответствии со СНиПом 2.07.01-89* 1994 «Планировка и застройка городских и сельских поселений» должен составлять 5369 кв.м (л.д. 266)

При таком положении суд приходит к выводу, что раздел земельного участка под многоквартирным домом на два самостоятельных участка с изменением одному из них разрешенного использования для размещения бесплатной парковки, нарушают права истца как собственника помещений многоквартирного дома, поскольку площадь и геометрическая форма земельного участка для многоквартирного дома должны быть необходимыми и одновременно достаточными для обеспечения соответствия размещения многоквартирного дома требованиям Федеральных законов и национальных стандартов.

Земельный участок под данным многоквартирным домом, не может быть предметом сделки, не может быть делимым, так как в границах указанного сформированного участка находится объект градостроительной деятельности, в связи с чем собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Поскольку право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в настоящее время на раздельные земельные участки за ООО «СибСтрой» и за Недошовенко А.В., истец Евдокимова Э.Я. как собственник помещений в многоквартирном доме вправе требовать прекращения права собственности ответчиков на объекты недвижимости и восстановления земельного участка в прежних границах, признав на него право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Красноярский край г Ачинск микрорайон 9 <адрес>

Доводы представителя третьего лица ФГУ Земельная кадастровая палата, содержащиеся в письменных возражениях ( л.д. 80) о пропуске сроков исковой давности в отношении распоряжения главы города Ачинска от 29.12.2004 года № 3621-р « О предоставлении земельного участка в частную собственность ООО «<данные изъяты>», договора купли- продажи недвижимого имущества от 02.11.2004 года между муниципалитетом и ООО «<данные изъяты>», договора купли- продажи недвижимого имущества от 22.07.2005 года между ООО «<данные изъяты>» и ООО «СибСтрой», распоряжения администрации города Ачинска от 07.10. 2010 года «Об изменении разрешенного использования и адреса некоторых участков», не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные документы предметом оспаривания в рамках данного гражданского дела не являлись.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Прекратить право собственности ООО «СибСтрой» на земельный участок по адресу Красноярский край г Ачинск микрорайон 9 площадью 2320 кв. м с кадастровым номером №

Истребовать у Недошовенко А.В. из незаконного владения земельный участок по адресу Красноярский край г Ачинск ул. Свердлова площадью 1185 кв. м с кадастровым номером №, прекратив право собственности Недошовенко Александра Викторовича на земельный участок по адресу Красноярский край г Ачинск ул. Свердлова площадью 1185 кв. м с кадастровым номером №

Восстановить в прежних границах земельный участок по адресу Красноярский край микрорайон 9 возле <адрес> площадью 3505 кв.м. с кадастровым номером №, признав на него право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Красноярский край г Ачинск микрорайон 9 <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней с подачей жалобы через Ачинский городской суд.

Федеральный судья : Гудова Н.В.