2-3865(2011)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2011 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе:

председательствующего судьи Панченко Н.В.,

с участием представителя истца Антоновой Д.Н.,

представителя ответчика Гусевской О.Г.,

при секретаре Васильченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Воробьевой Л.И. к Администрации г. Ачинска о признании права собственности на нежилое здание, по встречному иску Администрации г. Ачинска к Воробьевой Л.И. об освобождении земельного участка путем сноса гаража, суд

УСТАНОВИЛ:

Воробьева Л.И. обратилась в суд с иском к Администрации г. Ачинска о признании за ней права собственности на нежилое здание гаража по адресу: строение, 4 мкр. Привокзального района г. Ачинска, мотивируя свои требования тем, что данный гараж был выстроен в 1997 г. ЗАО «ЖЭУ» на предоставленном земельном участке и был принят по акту от 29.12.1997 г. Распоряжением Администрации г. Ачинска от 03.03.2004 г. была назначена комиссия для приемки гаража в эксплуатацию, получены заключения пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии строения действующим нормативам и правилам. Земельный участок под гаражом был передан Администрацией г. Ачинска в аренду ЗАО «ЖЭУ». В 2007 г. ЗАО «ЖЭУ» было признано банкротом, в ходе конкурсного производства спорный гараж был выставлен на торги и приобретен ею в виде строительных материалов по договору от 26.10.2010 г., заключенному с конкурсным управляющим общества. В договоре имеется указание на принадлежность гаража на праве собственности ЗАО «ЖЭУ». До ноября 2010 г. стоимость гаража в 350000 руб. была ею полностью выплачена продавцу, гараж передан ей по акту. В настоящее время ЗАО «ЖЭУ» ликвидировано, что препятствует ей в регистрации права собственности на приобретенное имущество, при этом данные об иных правообладателях гаража отсутствуют. В связи с этим считает, что ею соблюдены и исполнены все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, и потому в соответствии со ст. 218 ГК РФ просит признать за ней право собственности на указанный гараж.

Администрация г. Ачинска обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Воробьевой Л.И. об освобождении земельного участка путем сноса гаража, мотивируя свои требования тем, что по договору купли-продажи от 26.10.2010 г. Воробьевой Л.И. были приобретены и получены строительные материалы гаража, расположенные на участке по адресу г. Ачинск, 4 мкр. Привокзального района,. В ноябре 2011 г. Воробьева Л.И. обращалась в КУМИ Администрации г. Ачинска с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка по указанному адресу для эксплуатации производственной базы, однако в заключении договора аренды земельного участка ей было отказано по той причине, что расположенный на данном участке объект является самовольной постройкой и участок может быть предоставлен ответчику исключительно по результатам торгов. Таким образом у Воробьевой Л.И. в установленном законом порядке не возникло прав на земельный участок под гаражом, земля является самовольно занятой, объект незавершенного строительства – размещенным без получения надлежащих документов, что нарушает права Администрации г.Ачинска как органа, осуществляющего распоряжение землей и контроль за ее целевым использованием. Факт приобретения Воробьевой Л.И. гаража как объекта недвижимости, а не строительных материалов полагает неподтвержденным, и потому просит обязать Воробьеву Л.И. освободить названный земельный участок путем сноса строения (гаража) (л.д.117).

В судебное заседание истица и ответчик по встречному иску Воробьева Л.И., надлежащим образом извещенная о дне слушания телефонограммой от 25.10.2011 г. и почтовым извещением по месту жительства, полученным ею лично 19.10.2011 г., в зал суда не явилась из-за отдаленности места жительства в г. Красноярск, направила в суд своего представителя, в телефонограмме дело просит рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истца и ответчика по встречному иску Д.Н. Антонова, действующая по доверенности от 18.05.2011 г. (л.д.80), исковые требования поддержала в полном объеме по аналогичным основаниям, против встречного иска возражала. Суду дополнительно пояснила, что на момент заключения истицей договора купли-продажи в отношении ЗАО «ЖЭУ» была введена процедура банкротства, имущество общества продавалось конкурсным управляющим. На спорный гараж не имелось технического паспорта, в связи с чем, он в договоре был указан как строительные материалы, хотя на тот момент строительство гаража было окончено, ранее в 2004 г. начинался его ввод в эксплуатацию. Акт ввода не был согласован по причине изменения порядка ввода, необходимостью сбора дополнительных документов и с последующей сменой конкурсного управляющего ЗАО «ЖЭУ». Фактически Воробьева Л.И. приобрела в собственность недвижимое имущество – оконченный строительством гараж, тем не менее, в предоставлении ей в аренду земельного участка для эксплуатации гаража Администрацией г. Ачинска было отказано. Однако земельный участок по адресу г. Ачинск, 4 мкр. Привокзального района, первоначально резервировался ЗАО «ЖЭУ» для эксплуатации производственной базы, согласовывалось его использование под строительство гаража. Постановлением Администрации г. Ачинска от 21.06.2004 г. ЗАО «ЖЭУ» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 124 кв.м. под строительство гаража, также в 2004 г. был составлен акт выбора и обследование участка, его межевание. Данное постановление отменено либо изменено не было, на стадии ввода объекта в эксплуатацию была проведена гигиеническая оценка соблюдения санитарных норм и правил при строительстве гаража; согласно заключению ОГПН законченный строительством объект соответствует требованиям пожарной безопасности. Ввиду того, что ЗАО «ЖЭУ» на период ввода в эксплуатацию находилось уже на стадии банкротства, организационные вопросы по подготовке документов в срок до 29 декабря 2004 года не были решены, а после введения в действие Градостроительного кодекса РФ перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию изменился, в связи с чем, и не был надлежащим образом оформлен акт приемки объекта, не были собраны все подписи членов приемочной комиссии. Представленный ею экземпляр договора аренды земельного участка был передан Воробьевой Л.И. при заключении договора конкурсным управляющим ЗАО «ЖЭУ». Поэтому полагает встречные исковые требования Администрации г. Ачинска не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению, так как Воробьева Л.И. самовольное строительство не осуществляла, размещение гаража на земельном участке было согласовано застройщиком ЗАО «ЖЭУ» с Администрацией г.Ачинска. Просит признать за Воробьевой Л.И. право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчика и истца по встречному иску Гусевская О.Г., действующая по доверенности от 29.12.2010 г. (л.д.130), против исковых требований Воробьевой Л.И. возражала, встречный иск поддержала по изложенным в нем основаниям. Суду сообщила, что постановление от 21.06.2004 г. о резервировании участка было дополнено указанием на предоставлении участка в аренду, при этом договор аренды ЗАО «ЖЭУ» заключен не был. Акт ввода гаража в эксплуатацию приемочной комиссией не подписан, объект начальником управления архитектуры не принимался. Фактически по договору Воробьевой Л.И. были приобретены строительные материалы, разрешение на строительство ЗАО «ЖЭУ» не выдавалось, спорный объект является самовольным строительством. Поскольку земельный участок Воробьевой Л.И. для использования гаража не предоставлялся, просит обязать Воробьеву Л.И. освободить земельный участок, снести гараж, в удовлетворении ее требований о признании права собственности на гараж отказать.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Воробьевой Л.И. подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования Администрации не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

Согласно ст. 28 ЗК РСФСР, утратившего силу с 25.10.2001 г., предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в местный Совет народных депутатов, обладающий в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Совет народных депутатов или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). Результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и его санитарной (охранной) зоны.

Полномочия Советов народных депутатов, предусмотренные ст. 28 Земельного кодекса РСФСР, на основании Указа Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 осуществляются соответствующими местными администрациями.

В соответствии с ч.1 ст. 25, ч. 1 ст. 26 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

На основании ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Ачинска Красноярского края № 773-п от 01.10.1996 года ЗАО «ЖЭУ» был зарезервирован земельный участок площадью 0,02 га под строительство производственного гаража, расположенного в 26 м. восточнее здания жилищно-эксплуатационного управления 4 Привокзального микрорайона (л.д.23).

На основании данного постановления ЗАО «ЖЭУ» на зарезервированном участке был возведен гараж, который принят у подрядчика СМП -236 как объект законченного строительства по акту от 29.12.1997 г. (л.д.24).

Постановлением Главы города № 0394-п от 05.10.2004 г. адрес гаража был изменен на: город Ачинск, 4 микрорайон Привокзального района, строение (л.д.42).

Постановлением Администрации № 0283-п от 21.07.2004 года Закрытому акционерному обществу «ЖЭУ» был предоставлен в аренду сроком на 364 дня земельный участок площадью 124 кв.м., расположенный по адресу: город Ачинск, 4 микрорайон Привокзального района для строительства производственного гаража.

13 октября 2004 года комиссией с участием представителя Администрации г. Ачинска начальника управления архитектуры и градостроительства подписан акт выбора и обследования земельного участка под строительство, согласно которому ЗАО «ЖЭУ» был предоставлен земельный участок площадью 124 кв.м. для строительства производственного гаража в 4 микрорайоне Привокзального района (л.д.30).

На основании указанных постановлений в отношении земельного участка по адресу город Ачинск, 4 мкр. Привокзального района, в данные кадастрового учета внесена запись об обременении в виде аренды сроком 364 дня в пользу ЗАО «ЖЭУ» (л.д.36-41).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.03.2007 г. ЗАО «ЖЭУ» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий Черкасова С.Ф. (л.д.10-15).

26.10.2010 года между Воробьевой Л.И., как победителем открытых торгов, и ЗАО «Жилищно-эсплутационное управление», в лице конкурсного управляющего Черкасовой С.Ф., был заключен договор № 2 купли-продажи имущества. По условиям договора ЗАО «ЖЭУ» продало, а Воробьева Л.И. приобрела в собственность строительные материалы объекта: гараж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером, находящийся по адресу: г. Ачинск, 4 микрорайон Привокзального района, строение. (л.д.4-6).

В соответствии с п. 2 заключенного договора цена отчуждаемого имущества составила 350 000 руб., оплаченных истцом в полном объеме по квитанциям к приходным кассовым ордерам от 15.10.2010 г., 26.10.2010 г., 10.11.2010 г. (л.д.8).

10.11.2010 года был составлен и подписан акт приема-передачи имущества, согласно которому ЗАО «ЖЭУ» передало, а Воробьева Л.И. приняла в собственность имущество: строительные материалы объекта - гараж, находящийся по адресу: г. Ачинск, микрорайон 4 Привокзального района, строение (л.д.7).

По состоянию на 04.05.2011 г. ЗАО «ЖЭУ» ликвидировано вследствие банкротства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д.9).

В настоящее время гараж по адресу г. Ачинск, 4 мкр. Привокзального района, находится во владении и фактическом пользовании Воробьевой Л.И.

08.11.2011г. Воробьева Л.И. обратилась в Комитет по управлению муниципальным
имуществом администрации г. Ачинска с просьбой о заключении договора аренды земли
с кадастровым номером по адресу: г.Ачинск, 4 микрорайон
Привокзального района, строение, для эксплуатации производственной базы (л.д.91).

24.08.2011 письмом №К-06-15-6168 КУМИ Администрации города Ачинска отказала в заключение договора аренды, указав, что расположенный на данном земельном участке гаражный бокс (литер В) является самовольной постройкой, в связи с чем земельный участок может быть предоставлен ответчику исключительно на торгах (л.д. 92,123).

Оценивая доводы истца Воробьевой Л.И. о приобретении ею в собственность в установленном законом порядке завершенного строительством гаража, суд полагает их нашедшими подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Так, из представленных акта приемки от 29.12.1997 г. и технического паспорта спорного здания, составленного Ачинским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 11.02.2011 г. (л.д.16-22), усматривается, что к 2004 г. строительство гаража было окончено, в связи с чем ЗАО «ЖЭУ» принимались меры по вводу его в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Распоряжением Главы города Ачинска Красноярского края № 0435-р от 03.03.2004 года была назначена комиссия для приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов (л.д. 27), был составлен и оформлен для согласований акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, в котором имеются подписи директора ЗАО «ЖЭУ» как застройщика, Главного врача ГУ «ЦГСЭН», начальника ОГПН (л.д.48-49).

Для ввода гаража в эксплуатацию ЗАО «ЖЭУ» были получены гигиеническая оценка соблюдения санитарных норм и правил при строительстве гаража от 30.11.2004 г., согласно которой построенный гараж соответствует требованиям действующих санитарных норм и правил, в связи с чем объект может быть введен в эксплуатацию, а также заключение от 22.08.2004 г. государственного пожарного надзора о том, что законченный строительством объект соответствует требованиям пожарной безопасности (л.д. 43-47,50).

Кроме того, во исполнение Распоряжения Главы города Ачинска Красноярского края № 0439-р от 03.03.2004 года о предоставлении земельного участка ЗАО «ЖЭУ» был составлен проект договора аренды земельного участка под эксплуатацию гаража, принимались меры к его согласованию с Управлением имущественных отношений Администрации Красноярского края, что подтверждается письмом Управления от 02.08.2004 г., из которого следует, что данный проект договора аренды не был согласован только по причине противоречий в представленных документах.

Указанные обстоятельства и последовательные действия Администрации г. Ачинска как органа местного самоуправления в совокупности свидетельствуют о признании гаража объектом, возведенным в установленном порядке на отведенном для этих целей земельном участке.

Постановлением Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в п. 26 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае, суд полагает, что отсутствие надлежащим образом оформленных Администрацией г. Ачинска разрешения на строительство и договора аренды земельного участка при согласовании с застройщиком с 1996 г., резервировании и последующем предоставлении земельного участка под строительство спорного объекта не может служить основанием для признания его самовольной постройкой.

Поскольку ввод гаража в эксплуатацию не был завершен по причине банкротства ЗАО «ЖЭУ» как застройщика, последующий отказ в заключении договора аренды земельного участка не должен ограничивать права Воробьевой Л.И. как лица, приобретшего объект недвижимого имущества по не оспоренному и исполненному договору купли-продажи с открытых торгов, как их победитель.

При этом указание предметом договора от 26.10.2010 г. строительных материалов гаража не изменяет статус спорного гаража как объекта, фактически завершенного строительством до 2004 г., что помимо прочего, подтверждается показаниями свидетелей В.С. – помощника конкурсного управляющего и В.Н., допрошенных в судебном заседании 13.09.2011 г. (л.д.104-105).

Как следует из п. 62 названного Постановления Пленума № 10/22 на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В связи с этим, суд не может признать земельный участок по адресу г. Ачинск, 4 мкр. Привокзального района, самовольно занятым применительно к ст.ст. 60,62, 76 ЗК РФ, в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований Администрации г. Ачинска о его освобождении путем сноса гаража.

Исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и требований закона, суд считает необходимым признать за Воробьевой Л.И. право собственности на одноэтажное нежилое здание Литер В, расположенное по адресу: строение 13 А, 4 микрорайон, Привокзального района г. Ачинска, в удовлетворении встречных исковых требований Администрации г. Ачинска к Воробьевой Л.И. об освобождении земельного участка путем сноса гаража отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Воробьевой Л.И. удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований Администрации г. Ачинска к Воробьевой Л.И. об освобождении земельного участка путем сноса гаража отказать.

Признать за Воробьевой Л.И. право собственности на одноэтажное нежилое здание Литер В, общей площадью 90, 4 кв.м., расположенное по адресу: строение 4 микрорайон, Привокзального района г. Ачинска, Красноярского края.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней путем подачи жалобы через Ачинский городской суд.