Дело №2- 4316\11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2011 года г.Ачинск

Ачинский городской суд Красноярского края в составе

председательствующего судьи Лучиной Н.Б.,

с участием представителя истца – Мочаловой И.М., действующей на основании доверенности от 14 марта 2011 года.,

представителя ответчика Никоновой Т.В., действующей на основании доверенности от 11 января 2011 года.,

при секретаре Петренко Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волкова А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройАчинск» о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве жилья, неустойки, процентов и морального вреда.,

У С Т А Н О В И Л :

Волков А.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройАчинск» ( далее по тексту ООО «СтройАчинск») о взыскании сумм переплаты по договору участия в долевом строительстве жилья в размере 221760 рублей, неустойки в сумме 286070, 40 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 50972,46 руб. и компенсации морального вреда 25000 рублей. Истцом мотивированы исковые требования тем, что 28 июля 2008 года, между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу - -. При этом, по условиям заключенного договора он приобрел право требования от ООО «СтройАчинск» квартиры общей площадью 111, 8 кв.м. Стоимость указанной квартиры оплачена им полностью, что подтверждается справкой. После чего, 11 января 2009 года по акту приема-передачи, ему была передана вышеуказанная квартира общей площадью 115,3 кв.м., тогда как согласно технического паспорта жилого помещения, а также свидетельства о государственной регистрации права собственности, общая площадь переданной ему квартиры составила 109,0 кв.м. Таким образом, им была произведена оплата за 115,3 кв.м. В связи с чем, он полагает, что в общую площадь квартиры была включена площадь двух лоджий (6,3 кв.м.), что противоречит действующему законодательству, в частности п.5 ст.15 ЖК РФ. 15 августа 2011 года им в адрес ответчика было направлено претензионное письмо, в котором предлагалось возвратить излишне уплаченную сумму. Данное письмо было получено ответчиком 18 августа 2011 года, но оно оставлено без ответа и удовлетворения. В связи со ст. ст.15,. 31 Федерального закона « О защите прав потребителей», он просит также взыскать в свою пользу моральный вред, неустойку, а также согласно положений ст.1107 ГК РФ, 395 ГК РФ проценты. ( л.д.2- 3)

В судебное заседание истец Волков А.В. не явился, согласно ранее представленного заявления, просил рассматривать дело в его отсутствии ( л.д. 42 ).

Представитель истца – Мочалова И.М., действующая на основании доверенности, исковые требования Волкова А.В. поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, при этом суду дополнила о том, что 28 июля 2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор о долевом строительстве жилья. При этом, согласно условий заключенного договора видно, что в стоимость квартиры уже включена была также и стоимость лоджии и стоимость одного квадратного метра соответственно из этого и была сформирована. Согласно технического паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности, истцу в собственность передано всего общей площади 109 кв.м., тогда как по акту приема-передачи указано о передаче 115 кв.м. Тем самым, лоджия вошла в стоимость квартиры, но в то же время не является его собственностью. Тем самым, мы считает, что ответчик поступил недобросовестно, передав квартиру по акту большей площадью истцу, хотя фактически ее площадь меньше. При этом, согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ также определено понятие общей площади жилого помещения, в которую не входят балконы, лоджии, веранды и террасы. В связи с тем, что Волков А.В. был введен в заблуждение и на возникшие между ним и ответчиком правоотношения распространяется в том числе и Федеральный закон «О защите прав потребителей», о чем указано в Федеральном законе « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», просит исковые требования удовлетворить в полном объеме. При этом не отрицает того факта, что у Волкова А.В. при выстроенном жилом помещении имеется две лоджии, которыми он пользуется и которые не отнесены к общему имуществу дома.

Третье лицо на стороне истца Волкова О.В., будучи извещенной надлежащим образом, в суд не явилась, согласно ранее представленного заявления, просила рассмотреть дело в ее отсутствии, не возражая против иска Волкова А.В. (л.д. 23).

Представитель ответчика – Никонова Т.В., действующая на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований истца возражала полностью, представив письменный отзыв, при этом просила обратить внимание на то, что перед заключением договора о строительстве жилья первоначально она устно разъясняла лично Волкову А.В. все условия заключаемого договора, а также о порядке формирования размера квадратного метра. Письменный договор, заключенный с истцом (п.2.5), также конкретизирует понятие формирования общей стоимости квартиры. До ввода дома в эксплуатацию, объект строительства нельзя назвать жилым домом и пользоваться при заключении договора долевого участия строительства жилья понятиями и терминами, определенными нормами ЖК РФ, в частности ст.15, которой в целом определяется понятие общей площади только для применения правильного расчета оплаты жилищно-коммунальных услуг жилого помещения, без учета лоджий. Действующим законодательством определено о том, что застройщик при заключении договоров и строительстве объектов, должен пользоваться специальными законами – Федеральным законом « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости », Градостроительным Кодексом и т.д. Лоджии квартир не являются общим имуществом дома. Согласно технического паспорта и акта приема передач, Волкову А.В. действительно передано после окончания строительства жилья 115, 3 кв.м., с учетом лоджий, которыми он пользуется. При этом, строительство квартиры истца осуществлялось по его индивидуальному проекту в связи с совмещением по его заказу двух квартир и соответственно он как заказчик проекта знал о том, что у него будет в наличии две лоджии, стоимость которых он также должен будет оплатить. В связи с данными обстоятельствами, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме. (л.д. 28-29).

Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении иска Волкову А.В. отказать в полном объеме, по следующим основаниям.

Согласно ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров.

В соответствии со ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая площадь такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных обьектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Статьей 5 указанного Закона предусмотрено указание в договоре цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как установлено по делу, 28 июля 2008 года между ООО «СтройАчинск», Волковым А.В. и Волковой О.В. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является участие в равных долях каждого Участника долевого строительства и передачи ответчику обьекта в виде квартир №, общей проектной площадью 111,8 кв.м., расположенных на 8 этаже. ( л.д.4-9)

Согласно п.2.3 указанного договора в стоимость квартиры включены – стоимость строительства с учетом площади лоджии, коммуникаций, других инженерных сооружений, стоимость благоустройства и т.д. При этом, стоимость 1 кв.м. определяется путем умножения стоимости 1 кв.м., указанной в п.2.2., исходя из размера 35200 руб., на количество квадратных метров проектной площади данной квартиры с учетом площади лоджии и составляет 3935360,00 руб.

При этом, согласно п.1.3 договора от 28.07.2008 года, стороны пришли к соглашению о том, что общая площадь квартиры является планируемой и уточняется после обмеров органами БТИ.

Волковым А.В. в связи с приобретением двух квартир по вышеуказанному договору заказан был индивидуальный проект по перепланировке квартир, который содержит соответствующий план перепланировки проектной площади квартиры после перепланировки 111, 8 кв.м., а также о наличии двух лоджий, который с ним был согласован. (л.д.44-55).

22 декабря 2008 года, Администрацией г.Ачинска, разрешен ввод жилого дома № 42»А» микрорайона, в эксплуатацию. (л.д.31).

11 января 2009 года, Волковы по акту приема-передачи приняли жилое помещение в виде перепланированной квартиры № (л.д.10).

Из технического паспорта обьекта на 27 февраля 2009 года следует, что общая площадь всех частей квартиры в настоящее время составляет 115, 3 кв.м., из них общая площадь 109 кв.м., лоджии 6.3 кв.м. ( л.д.11-15).

Согласно приходно кассовых ордеров от 30 июля, 28 августа 2008 года, 01 сентября 2008 года и 02 февраля 2009, истцом произведена оплата по договору на общую сумму 40585,60 руб. в объеме переданных ему всех частей площади квартиры, с понижающим коэффициентом определения стоимости лоджии. (л.д. 60-63 ).

При этом, суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что Волкову А.В. в нарушении условий заключенного договора долевого участия в строительстве жилья, была передана в собственность меньшая общая площадь квартиры, чем было предусмотрено его условиями, а именно 109 кв.м., а потому ответчик обязан возвратить излишне оплаченные им денежные средства, поскольку как видно условий заключенного договора долевого участия в строительстве жилья, застройщик принимал на себя обязательства по передаче общей площади участнику долевого строительства двух квартир, определенной проектной документацией в размере 111, 8 кв.м., которая являлась проектной. Согласно технического паспорта на выстроенный объект, с учетом всех площадей данного объекта, общая его площадь составляет 115, 3 кв.м., которые и были переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи. В свою очередь, истцом произведена оплата ответчику по договору, исходя из размера фактически переданных ему площадей

При этом, ссылки представителя истца Мочаловой И.П. о том, что ответчик неправомерно включает в стоимость общей площади спорного обьекта лоджии, суд также не может принять во внимание, поскольку они не основаны на законе и фактических обстоятельствах дела.

Так, из договора участия в долевом строительстве от 28.07.2008 года, заключенного между сторонами, однозначно усматривается, что стоимость квадратного метра квартиры определяется с учетом площади лоджии, определенной сторонами на момент заключения договора в 111, 8 кв.м., а также в том числе и в стоимость квартиры включены в том числе и стоимость с учетом площади данных лоджий. Данные условия являются договорными и не противоречат закону. Заключая данный договор, Волков А.В. своим свободным волеизъявлением согласился на приобретение квартиры на предложенных ответчиком условиях, а именно исходя из фактической площади квартиры, включающей общую площадь жилого помещения и площадь лоджий.

Никаких доказательств о том, что ООО «СтройАчинск» без установленных законом или иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло какое-либо имущество за счет обогащения, в суде не установлено. Объективная возможность по использованию соответствующих лоджий имеется только у истца и иных сособственников квартиры, а не у иных собственников помещений данного многоквартирного дома. Лоджии в квартире Волкова В.А. являются частью его квартиры, переданной ООО «СтройАчинск» в его пользование и не являются в силу положений ст.36 ЖК РФ общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку не предназначены для обслуживания более одного помещения, а предназначены для обслуживания только квартиры истца.

Факт того, что при переданной в собственность квартиры Волкову А.В. имеется две лоджии площадями 3.0 и 3.3. кв.м., которыми он пользуется, представителем истца в судебном заседании не оспаривалось.

Ссылки истца и его представителя на п.5 ст. 15 ЖК РФ, исключающий балкон из общей площади жилого помещения, суд также считает не имеющими юридического значения для рассматриваемого спора, поскольку основания расчета общей и жилой площади, заложенные в указанных нормах закона, влияют лишь на жилищные правоотношения (найма, расчета коммунальных платежей, предоставления жилых помещений).

Предметом же настоящего спора являются отношения участия в долевом строительстве, основанном на договорных правоотношениях, к которым не могут применяться нормы жилищного законодательства при определении общей площади квартиры. Истец Волков А.В., подписав договор от 28.07.2008 года и до настоящего времени не оспорив его, с условиями договора согласился.

Очевидно, что понятие «проектная площадь», используемая в договоре долевого участия и являющаяся предположительной и договорной, отличается от понятий «общая площадь», используемая государственными органами технической инвентаризации и отражаемая в документах уже по факту законченного строительством обьекта, в связи с чем предусмотренная в договоре долевого участия возможность изменения проектной площади от фактически застроенной, является обоснованной.

Как видно из технического паспорта от 27.02.2009 года и согласно пояснений директора Ачинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» - Букалова А.В., паспорт содержит данные о площади жилого помещения, рассчитанной на основании Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя от 04.08.1998 N 37, с соответствующими изменениями, которая в настоящее время действует действительно в части не противоречащей нормам Жилищного Кодекса. Однако, в данной Инструкции указано, что она определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Требования настоящей Инструкции обязательны для всех организаций технической инвентаризации. Согласно пункту 3.36 Инструкции, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Пунктом 3.37 Инструкции установлено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Аналогичные нормы установлены строительными нормами и правилами СНиП 2.08.01.-89 "Жилые здания" (утверждены Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78, с изменениями от 03.06.1999, 20.11.2000).

3.34. По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:

жилая площадь квартиры (квартир);

площадь квартиры (квартир);

общая площадь квартиры (квартир).

Однако, показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

На основании вышеизложенного, исходя из требований закона, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований Волкову А.В. отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Волкова А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройАчинск» о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве жилья, неустойки, процентов и морального вреда.,

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья Лучина Н.Б.