Дело № 2-4806/2011

Р Е Ш Е Н И Е

заочное

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2011 года г. Ачинск

Ачинский городской суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Матушевской Е.П.,

с участием представителя истцов Лычковской Н.П., действующей на основании доверенности,

при секретаре Усковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Третьякова Д.Г., Третьяковой Е.Б. к Администрации г.Ачинска о признании незаконным отказа администрации г.Ачинска о переводе жилого помещения в нежилое,

УСТАНОВИЛ:

Третьяков Д.Г., Третьякова Е.Б. обратились в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации г.Ачинска о переводе жилого помещения в нежилое. Требование мотивировано тем, что заявители обратились в Администрацию г.Ачинска с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, предоставили все необходимые документы, предусмотренные ст.23 ЖК РФ, но получили отказ, в котором указано на отсутствие необходимого количества подписей собственников жилых помещений, а также в связи с многочисленными жалобами жителей дома. Считают отказ необоснованным, просят его отменить (л.д.4).

Истцы Третьяков Д.Г., Третьякова Е.Б., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела (л.д.223), в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие (л.д.228).

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Ачинска Ефимова Т.Г., действующая на основании доверенности от 10.08.2010 года (л.д.18) надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 222), в судебное заседание не явилась. Ранее поясняла, что фактически вместе с заявлением и необходимым пакетом документов истцы прилагали протокол внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома, согласно которому собственниками было дано согласие на реконструкцию и использование части земельного участка под крыльцо, она непосредственно проверяла данные документы. Однако, в связи с тем, что от собственников дома поступили сообщения о том, что при голосовании их подписи подделали, администрация приняла решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Иных оснований к отказу не имеется.

Суд в силу ст. 233 ГПК РФ рассматривает данное дело в порядке заочного производства в отсутствие не явившегося ответчика, против чего представитель истцов не возражала.

Представитель заявителей Лычковская Н.П., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала. Пояснила, что не смотря на то, что законодательством не предусмотрено предоставление решения собрания собственников жилых помещений при получении разрешения на перевод жилого помещения в нежилое, истцами при подаче заявления в администрацию г.Ачинска был предоставлен протокол внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома. Голосование собственников было проведено в форме заочного голосования. 71,7% собственников, принимавших участие в голосование, проголосовали за реконструкцию многоквартирного дома, а также за передачу в пользование земельного участка для устройства крыльца. До настоящего времени никакие работы в квартире не производятся, т.к. не получено разрешение на перевод помещения в нежилое. Данное обстоятельство установлено проверкой службы строительного надзора. Реконструкция помещения, которую запланировано провести, не влияет на прочность конструкций и не приведет к нарушению прав собственников жилых помещений. Жильцы дома выражали свое несогласие по поводу работ собственниками другой квартиры, которые без получения необходимых согласований выполнили работы по реконструкции помещения.

Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В силу ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействиям) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие) в результате которых нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданами его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (часть 2).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Кодекса условий перевода помещения.

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, истцы на основании договора купли-продажи от 22.04.2010 года являются собственниками квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного дома (л.д.10-12).

16.02.2011 года истцами, в связи с планированием реконструкции их квартиры было принято решение о проведении внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования по вопросам реконструкции многоквартирного дома, а также передаче в пользование земельного участка, на котором расположен жилой дом, путем устройства крыльца (л.д.19).

Данное решение с приложениями 18.02.2011 года было направлено заказной корреспонденцией всем собственникам помещений указанного дома (л.д.35-43).

В период с 23 по 27 февраля 2011 года были получены решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование(л.д.124-210).

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 01.03.2011 года, 71,7 % собственников, принимавших участие в голосование, проголосовали за реконструкцию многоквартирного дома, а также за передачу в пользование земельного участка для устройства крыльца. Против проголосовало 6%, воздержалось -4,9%. Таким образом, решение о согласовании реконструкции было принято (л.д.20).

10.10.2011 года истцы обратились в администрацию г.Ачинска с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, предоставив при этом договор купли-продажи квартиры, свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписку из техпаспорта, проект ООО «ПБ-Стиль»(л.д.7-15).

Также был предоставлен протокол внеочередного собрания собственников помещений в доме, согласно которому 71,7% собственников, принимавших участие в голосование, проголосовали за реконструкцию многоквартирного дома, а также за передачу в пользование земельного участка для устройства крыльца (л.д.20). Данное обстоятельство подтверждено в судебном заседании представителем администрации Ефимовой Т.Г., которая непосредственно занималась проверкой предоставленных документов, а также подтверждается ее визой на протоколе.

10 ноября 2011 года межведомственная комиссия при администрации г.Ачинска уведомила истцов в лице их представителя об отказе в переводе жилого помещения в нежилое по причине отсутствия необходимого количества подписей собственников помещений многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое, а также в связи с многочисленными жалобами жителей многоквартирного жилого дома (л.д.6).

11.11.2011 года в адрес администрации г.Ачинска было направлено письмо жильцов дома по поводу незаконного без получения согласования собственников квартира дома строительства магазина в квартире истцов. Также в письме имеется ссылка на то, что в указанной квартире будет магазин или офис, что повлияет на прочность конструкций дома (л.д.219).

В судебном заседании установлено, что представленная проектная документация объекта «Офисное помещение «Аудит» в жилом доме выполнена ООО «Проектное бюро Стиль». Проектом предусматривается перепланировка квартиры под офис согласно технологических требований (л.д.28).

В офисе запроектированы два кабинета на два рабочих места, а также вспомогательные помещения. Предусматривается устройство отдельного входа через оконный проем путем пробивания подоконной части наружной стены для монтажа дверного проема, существующий вход предусмотрено заложить кирпичом (л.д.29), а также демонтаж окон, гипсобетонных перегородок, штукатурки потолка, штукатурки стен, деревянного пола по лагам, пола из керамической плитки, деревянных дверных блоков, бетонной отмостки (л.д.218).

          В результате обследования строительных конструкций помещения в жилом доме ООО «НТП» выявлена деструкция бетона плиты перекрытия подвала глубиной 30 мм, дефект распространен на площади 0,25 кв.м. Причина – систематическое замачивание конструкций техногенными водами из-за ветхости систем водоснабжения и канализации. В процессе реконструкции для полного восстановления несущей способности рекомендовано устранить указанный дефект. Иных дефектов не выявлено. В целом строительные конструкции указанного помещения находятся в работоспособном техническом состоянии, состояние дефектной плиты оценивается как ограниченно-работоспособное. При необходимости увеличения нагрузки на перекрытие из-за изменения назначения обследованного помещения надлежит выполнить усиление существующего перекрытия подвала под планируемые нагрузки (л.д.233-234).

Таким образом, из отчета следует, что работы по реконструкции спорного помещения не затрагивают конструктивной надежности дома и не влекут возникновения опасности при его эксплуатации при условии выполнения определенных работ.

При проверки квартиры истцов службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края 20.12.2011 года нарушений ст.17,26 ЖК РФ, Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 года №25, не установлено (л.д.248,249). Из приобщенных к актам фотографий усматривается, что никакие работы по перепланировке или реконструкции в квартире не производятся (л.д.250-254).

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом по смыслу части 1 статьи 36 ЖК РФ и пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома включаются в состав общего имущества в том случае, если обслуживают более одного жилого и (или) нежилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Пунктом 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 указанного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств того, что обустройство обособленного изолированного от лестничной клетки входа (выхода) вместо оконного проема, предусмотренного проектной документацией, является реконструкцией многоквартирного дома, приводящей к уменьшению общего имущества дома, администрацией г.Ачинска не представлено. Устройство входа вместо оконного проема не влечет изменения высоты дома, количества этажей, площади, качества инженерно-технического оборудования, в результате данных работ не происходит присоединение части общего имущества к помещению ответчика.

Положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется при производстве реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), либо при переустройстве и (или) перепланировке помещений, невозможных без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Поскольку при разрешении настоящего спора судом не установлено, а стороной истцов не представлено доказательств того, что в результате реконструкции спорной квартиры происходит уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме или требуется присоединение общего имущества в указанном доме, получения согласия всех собственников помещений в доме не требовалось. Согласие не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию истцами было получено, что подтверждается протоколом собрания (л.д.20).

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в силу статьи16 Закона N189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Согласно выписки из кадастрового паспорта земельного участка от 11.10.2010 года, земельный участок под спорным домом поставлен на кадастровый учет 19.02.2010 года, правообладателями участка являются собственники помещений многоквартирного дома (л.д.225-226).

Поскольку земля под указанным домом входит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то согласие собственников жилых помещений этого дома на передачу в пользование земельного участка для устройства крыльца требуется.

Однако, учитывая, что проект реконструкции не предусматривает уменьшение размера общего имущества в пределах границ земельного участка, либо за его пределами, а также что истцом не предоставлено доказательств изменения режима пользования земельного участка в тех границах, в которых земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, в результате устройства отдельного входа и оборудования крыльца, получения согласия всех собственников помещений в доме на передачу в пользование земельного участка для устройства крыльца не требовалось. Согласие не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме на передачу в пользование земельного участка для устройства крыльца истцами было получено, что подтверждается протоколом собрания (л.д.20).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Кодекса условий перевода помещения.

Основания, указанные в уведомлении об отказе – жалобы жителей дома, не основаны на законе. Доводы представителя администрации о том, что протокол собрания не был принят во внимание, т.к. по сообщению жильцов некоторые подписи являются поддельными, также не может быть принят судом, т.к. доказательств поддельности каких-либо подписей как и сообщений об этом ответчиком не предоставлено.

Поскольку из материалов дела усматривается, что все предусмотренные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документы, а также согласие собственников на реконструкцию и передачу в пользование земельного участка для устройства крыльца в виде решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 01.03.2011 года в администрацию г.Ачинска были представлены, учитывая положения ст. 24 ЖК РФ об основаниях отказа в согласовании перевода жилого помещения в нежилое, оснований для отказа в согласовании перевода жилого помещения в нежилое не имелось.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 234-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Третьякова Д.Г., Третьяковой Е.Б. о признании незаконным отказа администрации г.Ачинска о переводе жилого помещения в нежилое удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации г.Ачинска в переводе жилого помещения в нежилое. Обязать Администрацию г.Ачинска выдать Уведомление о переводе жилого помещения в нежилое.

Ответчик вправе подать заявление в Ачинский городской суд об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня получения его копии, а также стороны могут обжаловать решение в кассационном порядке в Красноярский краевой суд в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления с подачей кассационной жалобы через Ачинский городской суд

Судья копия Матушевская Е.П.