2-73(2012)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2012 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе:

председательствующего судьи Панченко Н.В.,

с участием ответчика Корепановой Г.Х.,

при секретаре Зависновой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Корепановой Г.Х., Корепанову С.Л. об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, суд

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК) обратилось в суд с иском к Корепановой Г.Х., Корепанову С.Л. об обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тем, что по договору займа №4788-ИСЗ-03/09 от 26.03.2009 года Красноярский краевой фонд жилищного строительства предоставил ответчикам Корепановой Г.Х., Корепанову С.Л. как заемщикам-залогодателям заем в размере 900 000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчиков квартиры, расположенной по адресу: г. Ачинск, ул., дом 19, кв.87. По состоянию на 11.03.2009 года квартира была оценена в размере 1302 000 руб. Государственная регистрация договора купли- продажи квартиры произведена 30.03.2009 года. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем и выданной УФРС по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю Красноярскому краевому фонду жилищного строительства. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной и отметке на закладной о ее новом владельце. Начиная с июля 2009 года ежемесячные платежи по возврату займа и процентов ответчиками производятся с нарушением условий договора и закладной. В связи с этим, ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном возврате займа. По состоянию на 23.11.2011 года задолженность составляет 938881,75 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 861954,26 руб., неуплаченные проценты за пользование займом – 58061,55 руб., пени - 18865,94 руб. В связи с этим, истец в соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» просит суд обратить взыскание долга на принадлежащую ответчикам квартиру по адресу г. Ачинск, ул., д. 19, кв. 87, определив способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из ее залоговой стоимости 1302000 руб.; определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества в размере 938881,75 руб.; возвратить уплаченную при обращении в суд госпошлину в размере 4 000 руб., определить подлежащими выплате ответчиками проценты за пользование займом в размере 14,61% годовых на сумму основного долга и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0, 2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, начиная с 24.11.2011 г. по вступления решения суда в законную силу.

Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания, что подтверждается почтовым уведомлением о получении 10.01.2012 г. судебного извещения, в зал суда не явился. В поступившем ходатайстве представитель истца Е.Л. Овчинникова, действующая на основании доверенности № 1078 от 24.06.2011 г. (л.д.94-96), дело просит рассмотреть в отсутствие представителя АИЖК, исковые требования поддерживает в полном объеме по аналогичным основаниям, настаивает на их удовлетворении (л.д.99).

Ответчик Корепанова Г.Х. иск признала частично, подтвердив обстоятельства заключения договора займа, получения денежных средств и составления закладной на квартиру, согласившись с требованиями об обращении взыскания на заложенную квартиру по адресу г. Ачинск, ул., д.19, кв. 87 и определению подлежащих уплате суммы долга и процентов в размере, указанных истцом. При этом суду пояснила, что просрочка платежей по займу была допущена ими с 2009 г. из-за возникшего тяжелого материального положения их семьи после увольнения Корепанова С.Л. В марте 2010 г. они обратились к истцу с заявлением, по которому была произведена реструктуризация долга на срок до марта 2011 г. на сумму 133000 руб. В дальнейшем производить платежи в полном размере 12395,53 руб. они не смогли из-за материальных трудностей, последний платеж был сделан в октябре 2011 г., более суммы ими в счет погашения долга не вносились. С предъявленной суммой неустойки в размере 18865,94 руб. она не согласна, просит уменьшить ее размер, также возражает против взыскания с нее и Корепанова С.Л. процентов и пени с 24.11.2011 г. Кроме того, ею получено заключение ООО «Эксперт», согласно которому текущая рыночная стоимость спорной квартиры составляет 1410167 руб., в связи с чем, просит определить начальную продажную стоимость квартиры в данном размере.

Ответчик Корепанов С.Л., будучи надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного заседания судебной повесткой, переданной через супругу Корепанову Г.Х. (л.д.106), в суд не явился, в направленном отзыве с исковыми требованиями согласился в полном объеме, дело просил рассмотреть в его отсутствие.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежащими частичному удовлетворению в следующем объеме и по следующим основаниям.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются передать денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Согласно ст. 811, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то в случае нарушения заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Согласно ч. 2 ст. 48 вышеуказанного закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Частью 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 названного закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Из ч. 1 ст. 54 названного закона следует, что в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 54.1 данного закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: - сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Из материалов дела следует, что 26.03.2009 года между Красноярским краевым фондом жилищного строительства и Корепановой Г.Х., Корепановым С.Л. как солидарными заемщиками заключен договор займа № 4788 ИСЗ-03/09 с ипотекой в силу закона, в соответствии с которым Красноярский краевой фонд жилищного строительства предоставил ответчикам заем в размере 900 000 руб. сроком на 180 месяцев под 14,61% годовых (п.3.1. договора) для целевого использования - приобретения в общую долевую собственность заемщиков квартиры, находящейся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ул., дом 19, кв.87, путем перечисления всей суммы займа на указанный счет представителя заемщиков (п.2.1 договора), а заемщики, согласно п. 4.1. договора, обязались возвратить заем и уплатить проценты на сумму займа путем осуществления ежемесячных платежей, в порядке, установленном в п. 3 договора. Согласно п. 1.3 договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека приобретаемой квартиры. В соответствии с п. 1.6 договора права займодавца подлежат удостоверению закладной (л.д.33-43).

Согласно п. 3.3.1 договора заемщики погашают заем и уплачивают проценты, начисленные за пользование займом путем безналичного ежемесячного перечисления денежных средств на основании разовых или долгосрочных поручений на расчетный счет Красноярского краевого фонда жилищного строительства. Пунктом 3.3.9 договора установлен ежемесячный аннуитетный платеж заемщиков в размере 12395,53 руб.

Пунктом 4.4.1 договора определено, что Займодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае просрочки ответчиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу, более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 4.4.3. договора, Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении требования ответчиками владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней. В силу п. 4.4.6 договора Красноярский краевой фонд жилищного строительства имеет право передать свои права по закладной, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную.

Согласно п. 5.2., 5.3 договора при нарушении сроков возврата займа и процентов, Заемщик уплачивает Займодавцу пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Во исполнение условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) денежные средства ответчикам в размере 900 000 руб. были перечислены первичным кредитором – Красноярским краевым фондом жилищного строительства 26.03.2009 года, что подтверждается платежным поручением № 605 от 26.03.2009 года (л.д. 44).

Кроме того, во исполнение условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) составлена закладная (л.д. 16-32), которой удостоверены права Красноярского краевого фонда жилищного строительства по обеспеченному ипотекой обязательству.

В настоящее время на основании договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки от 29.12.2008 г. владельцем данной закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем имеется соответствующая отметка в закладной (л.д.32).

Указанная выше квартира была приобретена ответчиками Корепановой Г.Х., Корепановым С.Л. в собственность по договору купли-продажи от 26.03.2009 г., право собственности зарегистрировано УФРС по Красноярскому краю, что подтверждается выпиской из ЕГРПН и копиями свидетельств о праве собственности (л.д.45-51).

Из представленного истцом расчета задолженности ответчиков по состоянию на 23.11.2011 года следует, что задолженность ответчиков составляет – 938881,75 руб., в том числе сумма просроченного основного долга 15281,01 руб., всего сумма неуплаченного займа – 861954,26 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 58061,55 руб., пени – 18865,94 руб., при этом всего текущая задолженность по просроченным платежам - 96809,30 руб. (л.д. 9-10).

Ответчикам Корепановой Г.Х., Корепанову С.Л. истцом направлялось уведомление об оплате просроченной задолженности 05.08.2009 года (л.д.92-93), однако просрочка до настоящего времени не погашена, что не отрицалось ответчиком Корепановой Г.Х.

На основании п. 2.4. договора купли-продажи квартиры от 26.03.2009 года, квартира, расположенная в г. Ачинске, ул., дом 19, кв.87 считается находящейся в залоге у Займодавца в силу закона с момента государственной регистрации данного договора и права собственности покупателя на квартиру.

Поскольку ответчики не исполняют обязательства по возврату займа, сумма неисполненных обязательств составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, с 01.07.2009 г. составляет более трех месяцев, требования истца об обращении взыскания на квартиру являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из стоимости реализованного имущества ответчиков подлежит уплате АИЖК остаток по неисполненным обязательствам об уплате основного долга в сумме 861954,26 руб., неуплаченные на день предъявлении иска проценты за пользование займом в сумме 58061,55 руб.

Также истцом за просрочку исполнения обязательств ответчикам начислена пеня в сумме 18865,94 руб.

Однако статья 333 ГК РФ предусматривает, что в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Статья 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Определениями Конституционного суда РФ от 21.12.2000 г. № 263-О и от 24.01.2006 г. № 9-О указано, что в соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения,

Согласно п. 7 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 13/14 от 08.10.1998 г. «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужыми денежными средствами», если определенный в соответствии со статьей 395 Кодекса размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 Кодекса вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства.

Доводы Корепановой Г.Х. о тяжелом материальном положении, явившемся причиной ненадлежащего исполнения обязательств по договору займа, подтверждаются представленными справкой о полученной Корепановым С.Л. среднемесячной заработной платы в сумме 6696,15 руб., а также расчетными листами о начисленной и выплаченной ей в ноябре-декабре 2011 г. заработной плате в сумме 1797,34 руб. и 16286,94 руб.

В данном случае, с учетом обстоятельств, явившихся причиной просрочки заемщиком Корепановой Г.Х., Корепановым С.Л. платежей по погашению займа, суд полагает сумму неустойки за неисполнение ответчиком денежного обязательства, начисленную в сумме 18865,94 руб. явно несоразмерной сумме основного долга и возможным убыткам, понесенным истцом, в связи с чем, считает необходимым уменьшить взыскиваемую неустойку, определив ее в размере 5 000 руб.

В ходе рассмотрения дела ответчиком Корепановой Г.Х. было представлен отчет ООО фирма независимой оценки «Эксперт+» об определении рыночной стоимости заложенной квартиры, определенной в сумме 1410 167 руб.

Разрешая вопрос об обращении взыскания суммы долга на заложенную квартиру суд полагает возможным установить начальную продажную цену предмета залога-квартиры, расположенной по адресу: г. Ачинск, ул., дом 19, кв.87, в размере 1 410 167 рублей, в соответствии с отчетом об оценке ООО «Эксперт+» от 16.01.2012 г., о намерении произвести иную оценку ответчик не заявил.

В соответствии с ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа. В связи с этим, требования истца о начислении процентов 14,61% годовых за пользование займом на сумму основного долга по кредиту в размере 861954,26 руб., начиная с 24.11.2011 года по день фактического исполнения решения, суда подлежат удовлетворению.

Однако, суд считает, что возможность взыскания и размер неустойки (пени) от суммы основного долга после обращения взыскания на предмет залога должна быть оговорена в договоре, так как договором займа предусмотрена неустойка в процентом отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа. В связи с чем, по мнению суда, применение предусмотренной договором неустойки за просрочку очередного платежа ко всей сумме долга при его досрочном взыскании поставит залогодателя (должника) в кабальные условия, иного же в договоре займа не предусмотрено.

В связи с чем, суд считает необходимым в удовлетворении требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Корепановой Г.Х., Корепанову С.Л. о начислении, начиная с 24.11.2011 года на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу в размере 0,2% за каждый день просрочки отказать.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все расходы с другой стороны. Как видно из платежного поручения истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 4 000 руб., которая подлежит взысканию с ответчиков по 2000 руб. с каждого (л.д. 2).

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное имущество по закладной от 30 марта 2009 года, на квартиру №87, принадлежащую Корепановой Г.Х., Корепанову С.Л., расположенную по адресу Красноярский край, г. Ачинск, ул., дом 19, установив начальную продажную цену 1 410167 (один миллион четыреста десять тысяч сто шестьдесят семь) рублей, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Определить размер суммы, подлежащей уплате Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости реализованного заложенного имущества в размере 925 015 (девятьсот двадцать пять тысяч пятнадцать) рублей 81 копейку, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу 861954, 26 руб., неуплаченных процентов за пользование займом 58 061, 55 руб., пени 5000 руб.

Начиная с 24 ноября 2011 г. и по день исполнения решения суда определить подлежащими к выплате в солидарном порядке Корепановой Г.Х, Корепановым С.Л. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом в размере 14, 61 % годовых.

Взыскать с Корепановой Г.Х, Корепанова С.Л. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» возврат государственной пошлины по 2 000 (две тысячи) рублей с каждого, в остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.