2-922(2012)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 апреля 2012 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе:

председательствующего судьи Панченко Н.В.,

с участием истицы Каменской Е.Я.,

представителя ответчика Маркеевой О.Г.,

при секретаре Зависновой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каменской Е.Я. к Сагателян А.С. о регистрации перехода права собственности на жилое помещение, обязании передать жилое помещение, суд

УСТАНОВИЛ:

Каменская Е.Я. обратилась в суд с иском к Сагателян А.С. о регистрации перехода права собственности на жилое помещение, обязании передать жилое помещение, мотивируя свои требования тем, что 20.01.2012 г. между ней и Сагателян А.С. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры дома 9а мкр.7 г. Ачинска, по которому стоимость квартиры была определена в 1210000 руб., срок заключения основного договора установлен 05.02.2012 г. В обеспечение обязательств по данному предварительному договору ей собственнику указанной квартиры Сагателян А.С. по расписке был передан задаток в 50000 руб. Однако до настоящего времени договор купли-продажи ответчиком с ней не заключен, от сделки Сагателян А.С. уклоняется. Ею Сагателян А.С. была направлена телеграмма о необходимости переоформления предварительного договора в связи с нарушением сроков его исполнения, продлении сроков заключения основного договора и ее намерении приобрести квартиру, но ответа она не получила. Считает, что законом и предварительным договором на ответчика возложена обязанность по передаче ей квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи от 20.01.2012 г., в связи с чем, просит суд зарегистрировать за ней право собственности на спорную квартиру на условиях предварительного договора, обязать ответчика передать ей квартиру.

В судебном заседании истца Каменская Е.Я. исковые требования поддержала по тем же основаниям, суду пояснила, что, желая приобрести квартиру в ипотеку, она обратилась в ОАО «Сбербанк России», и после получения предварительного решения о возможности предоставления кредита, начала искать варианты квартир. 19.01.2012 г. сотрудник агентства «Квартирная галерея» предложила ей посмотреть квартиру дома 9а мкр. 7 г.Ачинска. Осмотр квартиры происходил в присутствии собственника Сагателян А.С., ее дочери, внука и риэлтора А.Н. Дмитриевой. Так как квартира ее устроила, она объяснила условия ее приобретения, сообщив, что деньги на покупку получает в кредит и сможет передать их только после регистрации перехода права, имеет 200000 руб. наличными. Стоимость квартиры в 1210000 руб. устроила обе стороны, ей показали свидетельство о регистрации права на квартиру за ответчиком, также сообщив, что из документов не хватает выписки из домовой книги из-за имеющейся задолженности по ЖКУ. Относительно кадастрового паспорта ей сказали, что он готов и его нужно только забрать. Поскольку кредит ей должен был быть выдан в течение 3-4 дней, они 20.01.2012 г. в агентстве недвижимости подписали предварительный договор со сроком заключения основного 05.02.2012 г., она также передала лично продавцу 50000 задатка, в том числе для оплаты задолженности по ЖКУ. Правовые последствия передачи задатка им разъяснялись, сроки заключения договора купли-продажи установлены до 05.02.2012 г., так как кадастровый паспорт со слов продавцов был готов и должен был быть представлен в агентство 23.01.2012 г. 04.02.2012 г. Сагателян А.С. при их встрече с риэлторами не возражала против продления сроков сделки, но потребовала от нее до 10.02.2012 г. 600000 руб. в счет стоимости квартиры, при этом она и ее представители хотели искать других покупателей. Конкретных обещаний ей не дали, предварительный договор не переоформили, так как получить кредит до 10.02.2012 г. она не успевала, иное письменное соглашение по этому вопросу не заключалось, после возвращения банком документов она понимала, что заключить основной договор до 05.02.2012 г. не сможет. Какого-либо письменного уведомления до 05.02.2012 г. она ответчику не направляла. 07.02.2012 г. она узнала, что на квартиру есть другой покупатель за наличный расчет, и отправила телеграмму ответчику с предложением переоформить предварительный договор для покупки ею квартиры. Считает, что сделка не состоялась в установленный срок по вине продавца, так как ее ввели в заблуждение относительно готовности кадастрового паспорта, который был необходим для оценки квартиры и получения ею кредита в банке. Поскольку достоверных сведений о продаже квартиры другому лицу нет, она настаивает на своих требованиях о регистрации за ней права собственности на квартиру.

Ответчик Сагателян А.С., извещенная о дне слушания дела судебной повесткой через своего представителя (л.д.29), в зал суда не явилась.

Представитель ответчика Маркеева О.Г., действующая на основании доверенности от 20.02.2012 г. (л.д.20), против исковых требований возражала, ссылаясь на то, что предварительный договор не порождает для сторон каких-либо обязанностей, кроме заключения договора купли-продажи квартиры, и потому требования истца о регистрации перехода права собственности и передаче квартиры являются не основанными на законе. В данном случае договор купли-продажи заключен не был, непосредственно с собственником Сагателян А.С. истица Каменская Е.Я. по поводу сделки не общалась. По состоянию на 05.02.2012 г. продавцы располагали всеми необходимыми документами, в том числе, кадастровым паспортом квартиры, и готовы были заключить сделку. Интересы покупателя представлял риэлтор, они имели возможность предусмотреть все существенные для них обстоятельства и совершить необходимые действия, но согласившись при подписании предварительного договора на срок исполнения обязательств 05.02.2012 г., признали его достаточным. Однако в установленный срок истица не располагала денежными средствами для покупки квартиры. 03.02.2012 г. Каменской Е.Я. стало известно, что предварительный договор не соответствует требованиям банка, и в срок кредит получен не будет. Однако она 04.02.2012 г. только сообщила неуполномоченному принимать какие-либо решения лицу – внуку продавца, о том, что 05.02.2012 г. купить квартиру не сможет, и до 07.02.2012 г. перезаключить предварительный договор на новых условиях ответчику не предлагала. Поскольку истца не проявила должной осмотрительности при заключении предварительного договора и не исполнила свои обязательства в установленный срок, просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица Управления ФСГРКК по Красноярскому краю, уведомленный о дате и времени рассмотрения дела повесткой под подпись (л.д.31), в зал суда не явился. В письменном отзыве на иск представитель Управления О.К. Кириленко, действующая по доверенности от 28.10.2011 г. (л.д.), дело просит рассмотреть в ее отсутствие, указывая, что по смыслу ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для регистрации права собственности будет являться договор купли-продажи, а в случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации переход права на недвижимое имущество регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (л.д.26).

Выслушав истицу, представителя ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Каменской Е.Я. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лицасвободныв заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом,закономили добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами(статья 422).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4статьи 445настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящимКодексомили иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

На основании ч. 1 ст.434 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела, Сагателян А.С. на праве собственности принадлежит квартира дома 9а мкр. 7 г. Ачинска, право собственности ответчика зарегистрировано 11.05.2010 г., что подтверждается соответствующим свидетельством.

20.01.2012 г. между Сагателян А.С. и Каменской Е.Я. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, согласно которому стороны определили стоимость продаваемой квартиры по адресу г. Ачинск, мкр.7, д.9а, кв. в 1210000 руб., указав, что продавец получила в качестве задатка 50000 руб., при этом продавец проинформирован покупателем, что часть стоимости приобретаемой квартиры оплачивается за счет заемных средств ОАО «Сбербанк России» в размере 1010000 руб. с правом залога квартиры у банка и перечислением суммы кредита в счет оплаты стоимости квартиры со счета Каменской Е.Я. Срок заключения основного договора купли-продажи установлен до 05.02.2012 г., расходы по заключению договора несет покупатель (л.д.5).

07.02.2012 г. истцом Каменской Е.Я. продавцу Сагателян А.С. направлена телеграмма с предложением переоформить предварительный договор купли-продажи в связи с заключением специалиста Сбербанка и не предоставлением копии паспорта в банк. В телеграмме истец выразила намерение приобрести квартиру на ранее оговоренных условиях (л.д.6).

Оценивая доводы истца Каменской Е.Я. о нарушении продавцом Сагателян А.С. сроков заключения основного договора купли-продажи, установленного п. 7 предварительного договора, суд находит их несостоятельными.

Из условий предварительного договора от 20.01.2012 г. следует, что стороны сделки согласились с изложенным в нем порядком оплаты за счет кредитных средств ОАО «Сбербанк» России.

По сообщению ОАО «Сбербанк России» 27.12.2011 г. было принято предварительное решение о возможности предоставления Каменской Е.Я. жилищного кредита на приобретение жилья, срок предоставления документов по кредитуемому объекту установлен до. 04.2012 г. включительно.

Следовательно, Каменская Е.Я. как покупатель располагала возможностью получить всю необходимую информацию о покупаемой квартире, порядке и сроках получения необходимых документов и предоставления ей кредита, ей также было сообщено о том, что на момент подписания предварительного договора кадастровый паспорт у продавца отсутствовал.

Допрошенная судом в качестве свидетеля А.Н., специалист ООО «Городской правой центр», пояснила, что она занималась сопровождением сделки между Каменской Е.Я. и Сагателян А.С. и подтвердила изложенные истцом обстоятельства заключения предварительного договора. Также свидетель суду сообщила, что кадастровый паспорт необходим для предоставления документов в банк и оформления кредита, ей об этом было известно, но соответствующее условие в предварительный договор не включила, так как при его подписании полагала, что поскольку право продавца на квартиру зарегистрировано, то у них должен быть кадастровый паспорт, в этом ее также заверили родственники Сагателян А.С. Между тем, за оформлением кадастрового паспорта обратилась она сама в период действия предварительного договора Каменской Е.Я. О возврате банком документов ей известно не было, истица по этому поводу к ней не обращалась, решение о предоставлении кредита было принято банком 06.02.2012 г. О том, что кредит Каменской Е.Я. будет предоставлен после 05.02.2012 г. продавцам было известно, внук Сагателян А.С. отказался от заключения договора, от подписания переоформленного предварительного договора и его продления 06.02.2012 г. также уклонился, в агентство Сагателян А.С. не явилась. До 05.02.2012 г. она не предлагала Каменской Е.Я. направить продавцу предложение о заключении основного договора.

Таким образом, суд считает установленным, что при подписании предварительного договора истица знала, что у продавца нет части документов на квартиру, тем не менее, информировано приняла обязательство о заключении основного договора в срок до 05.02.2012 г.

Суд не принимает во внимание доводы истца о нарушении продавцом Сагателян А.С. условленного срока предоставления кадастрового паспорта на квартиру, поскольку таковая обязанность продавца не была включена в предварительный договор в качестве существенного условия заключения основной сделки. При этом суд полагает, что Каменская Е.Я. неверно оценила ситуацию и не проявила должной осмотрительности при согласовании условий предварительного договора.

В нарушение ст.429 ГК РФ покупатель Каменская Е.Я. в период действия предварительного договора не направила второй стороне предложение заключить основной договор либо продлить срок предварительного, что не отрицалось ею в судебном заседании.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" п. 61 разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12ГК РФ,статья 398ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В данном случае доказательств уклонения ответчика от заключения сделки в период действия предварительного договора суду не представлено, в связи с чем, в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, действие предварительного договора прекратилось после 05.02.2012 г., как и обязательства Сагателян А.С. по заключению договора купли-продажи, и потому Каменская Е.Я. не вправе требовать от Сагателян А.С. заключение договора в обязательном порядке в соответствии со ст. 445 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие заключенного между сторонами по делу договора купли-продажи, а также денежных средств у истицы для расчета по данному договору, суд не усматривает оснований для понуждения Сагателян А.С. передать истице объект недвижимости и регистрации перехода права собственности в одностороннем порядке, и считает необходимым в удовлетворении требований Каменской Е.Я. отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Каменской Е.Я. к Сагателян А.С. о регистрации перехода права собственности на жилое помещение, обязании передать жилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.