№2-1124(2012)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2012 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе: председательствующего судьи Кушнаревой Г.Ю.

с участием: представителя истца ОАО «Агенство по реструктуризации ипотечных кредитов» Пискус А.Г., действующего по доверенности от 14.09.2011 года сроком на один год,

ответчика Аветисяна А.М.

при секретаре Костенко Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» к Аветисяну А.М., Князян С.С. об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с исковым заявлением к Аветисян А.М., Князян А.М. об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно, жилого дома и земельного участка, находящегося по адресу………………. Указанный Дом состоит из 4-х комнат, имеет общую площадь 160,2 кв.м., в том числе жилую 49,7 кв.м. Земельный участок имеет общую площадь 1223,3 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование (назначение): под индивидуальной жилой застройкой, в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате Истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 2 784 194 (два миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи сто девяноста четыре) рублей 05 копеек, в том числе: остаток неисполненных средств по основному долгу - 2 498 362 (два миллиона четыреста девяноста восемь тысяч триста шестьдесят два) рубля 84 копеек; сумма неуплаченных процентов за пользование займом - 209 160 (двести девять тысяч сто шестьдесят) рублей 09 копеек; начисленные пени 76 671 (семьдесят шесть тысяч шестьсот семьдесят один) рубль 12 копеек; а также начиная с 27.01.2012 года и по день полного погашения обязательств договора займа или по день реализации имущества (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 16 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 2 498 362 (два миллиона четыреста девяноста восемь тысяч триста шестьдесят два) рубля 84 копеек и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу; определить способ реализации недвижимого имущества, состоящего из жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск …………. в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества (Россия, Красноярский край, г. Ачинск…………………..) в размере 4 552 215 (четыре миллиона двести сорок четыре тысячи пятьсот восемьдесят шесть) рублей, в том числе: земельного участка, площадью 1223,3 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование (назначение): под
индивидуальной жилой застройкой, в размере - 307 629 (триста семь тысяч шестьсот
двадцать девять) рублей; расположенного на нем жилого дома в размере - 4 244 586 (четыре миллиона двести сорок четыре тысячи пятьсот восемьдесят шесть) рублей; взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 (Четыре тысячи) рублей, мотивируя заявление тем, что в соответствии с условиями договора займа № ………… заемщикам - залогодателям Аветисяну А.М. и Князян С.С. ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация), предоставил ипотечный жилищный заем в размере 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей на срок 106 (сто шесть) месяцев для приобретения в собственность Ответчикам Земельного участка с находящимся на нем жилого Дома расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, ………………………, принадлежащий на праве собственности Аветисяну A.M., и Князян С.С.

Заем в размере 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей зачислен 30.12.2008 г. на счет Аветисяна A.M. что подтверждается платежным поручением № 870 от 30.12.2008 г. (копия прилагается).

В соответствии с пунктом 6.11 Договора займа на дату подписания договора Ответчики заявили о своем намерении проживать и быть зарегистрированным по адресу Квартиры. Указанное объясняет предъявление Истцом иска в Ачинский городской суд Красноярского края.

По состоянию на 02.12.2008 г. жилой дом оценен в размере 4 244 586 (четыре миллиона двести сорок четыре тысячи пятьсот восемьдесят шесть) рублей, Земельный участок оценен 307 629 (триста семь тысяч шестьсот двадцать девять) рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Аудит-Стандарт», отчет об оценке № …………от 02.12.2008 г. и указано в Закладной (копии прилагаются).

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка произведена 24.12.2008 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю. Права залогодержателя по Договору займа, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиками 18.12.2008 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю - ОАО «Дом вашей мечты» 24.12.2008 года (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ……………………..

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» созданное Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан РФ. В соответствии с п. 3 ст.48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - РНКО «Расчетная кредитная организация «Ипотечный расчетный центр». В соответствии с п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Начиная с июня 2011 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и
процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Договора займа, а также ст.
309 Гражданского кодекса Российской Федерации Ответчиками не производилось.

В связи с неисполнением Ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Договором займа и Закладной, Истцом, в соответствии с п.5.1 Закладной и п.4.4.1. Договора займа было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (копия прилагается). До настоящего времени Ответчики не выполнили указанное требование Истца, что в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.7.1 Закладной и п.4.4.3 Договора займа, является основанием для обращения взыскания на заложенный жилой дом и земельный участок.

Задолженность Ответчиков по состоянию на 26 января 2012 года составляет 2 784 194 (два миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи сто девяноста четыре) рублей 05 копеек, в том числе остаток неисполненных средств по основному долгу - 2 498 362 (два миллиона четыреста девяноста восемь тысяч триста шестьдесят два) рубля 84 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование займом - 209 160 (двести девять тысяч сто шестьдесят ) рублей 09 копеек и начисленные пени 76 671 (семьдесят шесть тысяч шестьсот семьдесят один) рубль 12 копеек.

29 мая 2012 года от истца ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» поступило заявление о замене стороны, а именно истца с ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитования» на ОАО «Агенство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», поскольку 17 февраля 2012 года между ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитования» и ОАО «Агенство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» заключен договору купли – продажи закладной №……………..

Определением Ачинского городского суда от 29 мая 2012 года произведена замена истца ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» её правопреемником ОАО «Агенство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Представитель истца ОАО «Агенство по реструктуризации ипотечных жилищный кредитов» Пискус А.Г., в судебном заседании исковые требования поддержал, дополнил, что просит взыскать сумму не оплаченных процентов до фактического исполнения решения суда, пени до вступления решения суда в законную силу. Просил определить способ реализации недвижимого имущества путем реализации его с публичных торгов, опередить стоимость в размере 3 967 950 рублей. Просит взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

Ответчик Аветисян А.М. против удовлетворения исковых требований не возражал, пояснил, что не оплачивал долг в связи с тяжелым материальным положением.

Ответчик Князян С.С., будучи надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания (л.д. 170), согласно заявления, приобщенного к материалам дела, просит рассмотреть дело без ее участия л.д. 84).

Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в следующем объеме по следующим основаниям.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Согласно ч. 2 ст. 48 вышеуказанного закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Частью 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 названного закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Из ч. 1 ст. 54 названного закона следует, что в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 54.1 данного закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как следует из материалов дела, 16 декабря 2008 года между ОАО «Дом вашей мечты» и Аветисян А.М., Князян С.С. заключен договор займа № ………….. с ипотекой в силу закона, в соответствии с которым ОАО «Дом Вашей мечты» предоставил ответчикам заем в размере 2950000 руб. сроком на 108 (сто восемь) месяцев под 16% годовых (п.3.1. договора) для целевого использования - приобретения в общую совместную собственность жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: Красноярский край г. Ачинск ……………………….. путем перечисления всей суммы займа на счет заемщика Аветисян А.М. (п.2.1 договора), а заемщики согласно п. 4.1. договора обязались возвратить заем и уплатить проценты на сумму займа путем осуществления ежемесячных платежей, в порядке, установленном в п. 3 договора. Согласно п. 1.4.1. договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека приобретаемой квартиры. В соответствии с п. 1.6. договора права ОАО «Дом Вашей мечты» подлежат удостоверению закладной (л.д.13-21, 22-28).

Согласно п.3.3., 3.3.1 договора 16 декабря 2008 года и дополнительного соглашения №1 от 10 апреля 2009 года, ответчики погашают заем и уплачивают проценты, начисленные за пользование займом путем безналичного ежемесячного перечисления денежных средств на основании разовых или долгосрочных поручении о списании в счет погашения займа со счета заёмщика) на корреспондентский /расчетный счет ОАО «Дом Вашей мечты» или безналичного перечисления денежных средств физического лица без открытия счета на корреспондентский/ расчетный счет займодавца, внесения с согласия займодавца наличных денежный средств в кассу займодавца, разовых долгосрочных поручений бухгалтерии по месту работы заемщика для безналичного перечисления средств на корреспондентский/расчетный счет займодавца. Пунктом 3.3.9. договора установлен ежемесячный аннуитентный платеж заемщиков в размере 52139 рубля 53 копейки (л.д. 22-27).

Согласно п. 4.4.1. договора Займодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае просрочки ответчиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу, более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 4.4.3. договора Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении требования ответчиками владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней. В силу п. 4.4.6. договора ОАО «Дом Вашей мечты» имеет право передать свои права по закладной, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную.

Согласно п. 5.2., 5.3 договора при нарушении сроков возврата займа и процентов, Заемщик уплачивает Займодавцу пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Во исполнение условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) денежные средства ответчикам в размере 2950000 рублей были перечислены первичным кредитором – ОАО «Дом Вашей мечты» 30.12.2008 года, что подтверждается платежным поручением № 870 от 30.12.2008 года (л.д. 56).

Кроме того, во исполнение условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) составлена закладная (л.д. 36-51), которой удостоверены права ОАО «Дом Вашей мечты» по обеспеченному ипотекой обязательству. В настоящее время владельцем данной закладной является ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», что подтверждается договором купли – продажи закладных № 01/211-12( л.д. 178-208).

Из представленного истцом расчета задолженности Аветисян А.М. и Князан С.С., не оспоренного ими, по состоянию на 26 января 2012 года следует, что задолженность ответчиков составляет – 2784194 рублей 05 копеек, в том числе сумма основного долга – 2498362 рубля 84 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование займом в сумме 209160 рублей 09 копеек и начисленные пени 76671 рублей 12 копеек ( л.д. 33-35)..

Ответчикам Аветисян А.М. и Князян С.С. истцом направлялось уведомление об оплате просроченной задолженности 04 августа 2011 года (л.д.57,58), однако просрочка до настоящего времени не погашена, что не отрицалось ответчиком Аветисян А.М.

Жилой дом, расположенный в г. Ачинске, …………………. и земельный участок по указанному адресу, находящиеся в общей совместной собственности ответчиков на основании договора купли – продажи жилого дома и земельного участка от 18.12.2008 года (дата регистрации 24.12.2008 года л.д. 139,140), считается находящимися в залоге у Займодавца в силу закона с момента государственной регистрации данного договора и права собственности покупателя на квартиру.

Поскольку ответчики не исполняют обязательства по возврату займа, сумма неисполненных обязательств составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, с июня 2011 года составляет более трех месяцев, требования истца об обращении взыскания на квартиру являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из стоимости реализованного имущества ответчиков подлежит уплате АИЖК остаток по неисполненным обязательствам об уплате основного долга в сумме 2498 263 рубля 84 копейки, неуплаченные на день предъявлении иска проценты за пользование займом в сумме 209160 рублей 09 копеек.

Также истцом за просрочку исполнения обязательств ответчикам начислена пеня в сумме 76671 рублей 12 копеек.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, порученная ООО «Аудит – Стандарт», согласно результатам которой на 15.05.2012 года рыночная стоимость жилого дома составляет 3556921 (Три миллиона пятьсот пятьдесят шесть тысяч девятьсот двадцать один) рубль. Рыночная стоимость земельного участка на 15.05.2012 года составляет 411029 ( Четыреста одиннадцать тысяч двадцать девять) рублей. а всего рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет 3967950 (Три миллиона девятьсот шестьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят) рублей (л.д.103-126).

Разрешая вопрос об обращении взыскания суммы долга на заложенные суд полагает возможным установить начальную продажную цену предмета залога- жилого дома и земельного участка расположенной по адресу: г. Ачинск, ул. Ново – Восточная д. 10 Г в размере 3967950 рублей, в соответствии с отчетом №……….. об определении рыночной стоимости жилого дома и земельного участка.

В соответствии с ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа. В связи с этим, требования истца о начислении процентов 16% годовых за пользование займом на сумму основного долга по кредиту в размере 2498362 рубля 84 копейки начиная с 27 января 2012 года по день фактического исполнения решения, суда подлежат удовлетворению.

Что касается заявленных требований об определении размера пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0.20% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Заключенным сторонами договором займа предусмотрены пени (неустойки) в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа. Однако, определение к выплате пени (неустойки) по день исполнения решения, исключающее возможность применения ст. 333 ГК РФ, нарушает права должников по данному договору займа и поставит залогодателя (должника) в кабальные условия, иного же в договоре займа не предусмотрено.

В связи с чем, суд считает необходимым в удовлетворении требований ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» к Аветисян А.М., Князян С.С. о начислении пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему, начиная с в размере 0, 20% на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу, отказать.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все расходы с другой стороны. Как видно из платежного поручения истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 4 000 руб., которая подлежит взысканию с ответчиков по 2000 руб. с каждого (л.д. 2).

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, состоящее из жилого дома и земельного участка, находящегося по адресу: Красноярский край, город Ачинск, ул………………., установив начальную продажную стоимость в размере 3967 950 (Три миллиона девятьсот шестьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят) рублей, принадлежащую Аветисян А.М. и Князян, С.С. определив способ реализации недвижимости в виде продажи с публичных торгов.

Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 2784194( два миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи сто девяносто четыре) рубля 84 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу 2498362 руб. 84 коп., неуплаченных процентов за пользование займом 209 160 (Двести девять тысяч сто шестьдесят) рублей 09 копеек, пени в размере 76671(Семьдесят шесть тысяч шестьсот семьдесят один) рубль 12 копеек.

Начиная с 27 января 2012 года и по день полного исполнения обязательств по договору займа определить подлежащими к выплате Аветисян А.М. и Князян С.С. в пользу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» проценты за пользование займом в размере 16% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 2498362(Два миллиона четыреста девяносто восемь тысяч триста шестьдесят два) рубля 84 копеек, в остальной части заявленных требований истцу отказать.

Взыскать с Аветисян А.М. и Князян С.С. в пользу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате госпошлины по 2000 рублей 00 копеек с каждого.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.