2-2806(2012)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июля 2012 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе:

председательствующего судьи Панченко Н.В.,

с участием ответчиков Никифоровой А.А., Никифорова А.И.,

при секретаре Зависновой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Никифоровой А.А., Никифорову А.И. об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, суд

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Никифоровой А.А., Никифорову А.И. об обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тем, что по договору займа №КИ-262/24/07 от 29.11.2007 г. ЗАО КБ «Евротраст» предоставил ответчикам ипотечный жилищный заем в размере 610000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу Ачинский район, с.Белый Яр, ул. Трактовая, д., кв.2. По состоянию на 07.11.2007 года квартира была оценена в 699 000 руб. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена 20.12.2007 года. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как залогодателями и выданной УФРС по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю ЗАО КБ «Евротраст». Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной и отметке на закладной о ее новом владельце. Начиная с марта 2008 года, ежемесячные платежи по возврату займа и процентов ответчиками производятся с нарушением условий кредитного договора. В связи с этим, ответчикам было предъявлено требование о погашении просроченной задолженности. По состоянию на 01.06.2012 года задолженность составляет 615399,91 руб., в том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу 564446,44 руб., неуплаченные проценты за пользование кредитом – 17543,87 руб., пени - 33409,60 руб. В связи с этим, истец просит обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчикам и расположенную по адресу: Красноярский край, Ачинский район, с.Белый Яр, ул. Трактовая, д., в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 615399,91, в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 564446,44 руб.; сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 17543,87 руб.; сумму начисленной пени в размере 33409,60 руб., а также, начиная с 02.06.2012 года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу; определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в закладной, в размере 699 000 руб., а также взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб.

Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», уведомленный о дне рассмотрения дела, в зал суда не явился, в поступивших ходатайствах представители истца Гуреев А.В., действующий на основании доверенности от 28.12.2011 г., Петрова Н.В. (л.д.65-67,73), дело просят рассмотреть в отсутствие представителя истца, исковые требования поддерживают в полном объеме по аналогичным основаниям.

Ответчики Никифорова А.А., Никифоров А.И. против исковых требований возражали, обстоятельства заключения кредитного договора с ипотекой и его условия не оспорили. Дополнительно суду пояснили, что вместе с ними созаемщиком выступил отец Никифорова А.И. – Никифоров И.Н. На полученный от банка кредит ими была приобретена квартира по адресу Ачинский район, п. Белый Яр, ул. Трактовая, д., кв. 2. До декабря 2010 г. ими в соответствии с графиком производились платежи по кредиту, однако потом Никифоров А.И. потерял работу и они из-за тяжелого материального положения не могли вносить платежи. При этом они письменно обратились в Ачинский офис банка, изложили ситуацию с намерением в будущем продолжить платежи, но официально им не ответили. Когда Никифоров А.И. устроился на работу, они стали гасить долг, внося по 9000 руб. при ежемесячных платежах по графику в 8048,81 руб. Считают, что просрочили платежи за 6 месяцев. Официального требования о возврате всего долга Банк им не предъявлял, они получали письмо и телефонные звонки о необходимости погашения просроченной задолженности. 21.06.2012 г. ими уплачено 9000 руб., 16.07.2012 г. – 21000 руб., неуплаченная ими задолженность должна составлять около 27000 руб. без учета неустоек. С обращением взыскания на квартиру, ее залоговой стоимостью по оценке 2007 г. они не согласны, просят в иске отказать.

Выслушав ответчиков, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются передать денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Согласно ст. 811, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то в случае нарушения заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (ч.1 ст.809 ГК РФ).

Статьей 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 47 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Согласно ч. 2 ст. 48 вышеуказанного закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Частью 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 названного закона, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона (ст. 54 указанного закона).

В соответствии со ст. 54.1 данного закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: - сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Из материалов дела следует, что 29.11.2007 года между ЗАО КБ «Евротраст» и Никифоровой А.А., Никифоровым А.И., Никифоровым И.Н. как солидарными заемщиками заключен договор займа № КИ-262/24/07 с ипотекой в силу закона, в соответствии с которым ЗАО КБ «Евротраст» предоставил ответчикам заем в размере 610 000 руб. сроком на 180 месяцев под 13,75% годовых (п.п. 1.1,3.1. договора) для целевого использования - приобретения в собственность Никифорова А.И., Никифоровой А.А. квартиры, находящейся по адресу: Россия, Красноярский край. Ачинский район, с.Белый Яр., ул. Трактовая, дом, кв.2, путем перечисления всей суммы займа на счет заемщиков (п.2.1 договора), а заемщики, согласно п. 4.1. договора, обязались возвратить заем и уплатить проценты на сумму займа путем осуществления ежемесячных платежей, в порядке, установленном в п. 3 договора. Согласно п. 1.4. договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека приобретаемой квартиры. В соответствии с п. 1.6. договора права ЗАО КБ «Евротраст» подлежат удостоверению закладной (л.д.7-16).

Согласно п. 3.3. договора заемщики погашают заем и уплачивают проценты, начисленные за пользование займом путем безналичного ежемесячного перечисления денежных средств на основании разовых или долгосрочных Поручений на расчетный счет ЗАО КБ «Евротраст». Пунктом 3.3.11. договора установлен ежемесячный аннуитетный платеж заемщиков в размере 8048,81 руб.

Согласно п. 4.4.1 договора Займодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае просрочки ответчиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу, более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 4.4.3. договора Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении требования ответчиками владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней. В силу п. 4.4.6 договора ЗАО КБ «Евротраст» имеет право передать свои права по закладной, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную.

Согласно п. 5.2., 5.3 договора при нарушении сроков возврата займа и процентов, Заемщик уплачивает Займодавцу пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Во исполнение условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) денежные средства ответчику в размере 610000 руб. были перечислены первичным кредитором – ЗАО КБ «Евротраст» Никифорову А.И. 15.01.2008 года, что подтверждается платежным поручением № 130987 от 15.01.2008 года (л.д. 22).

Кроме того, во исполнение условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) составлена закладная (л.д. 28-41), которой удостоверены права ЗАО КБ «Евротраст» по обеспеченному ипотекой обязательству.

В настоящее время на основании договоров купли-продажи закладных с отсрочкой поставки от 02.12.2004 г. и 31.10.2006 г. и акта приема передачи закладных от 27.03.2008 г. владельцем данной закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем имеется соответствующая отметка в закладной (л.д.74-92).

Указанная выше квартира была приобретена ответчиками Никифоровой А.А., Никифоровым А.И. в долевую собственность по 1/2 доле каждому по договору купли-продажи от 29.11.2007 г., право собственности зарегистрировано УФРС по Красноярскому краю 20.12.2007 года (л.д.23-27,42).

На момент рассмотрения дела согласно сведениям Ачинского отдела ФСГРКК по Красноярскому краю собственниками квартиры 2 дома по ул. Трактовой с. Белый Яр Ачинского района являются Никифорова А.А., Никифоров А.И., в отношении данного объекта недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу ЗАО КБ «Евротраст» от 20.12.2007 г.

Разрешая вопрос об обращении взыскания суммы долга на заложенную квартиру суд не усматривает оснований для удовлетворения данных требований.

Так, согласно произведенному истцом расчету по состоянию на 01.06.2012 г. сумма просроченного заемщиками основного долга составляла 29631,28 руб., сумма просроченных начисленных процентов 14698,49 руб., срочные проценты 200,92 руб. (л.д.46-57).

По графику платежей по 01.06.2012 г. заемщиками должно было быть выплачено долга и процентов на сумму 422204,79 руб., фактически согласно выписке из лицевого счета внесено 375217,70 руб., просроченные платежи составляли 46987,09 руб.

21.06.2012 г. Никифоровым А.И. было уплачено в счет долга 9000 руб., 16.07.2012 г. – 21000 руб., что подтверждается приходными кассовыми ордерами № 16776 и 17072.

С учетом подлежащего уплате взноса за июнь 2012 г. в сумме 8048,81 руб., 21951,19 руб. подлежит зачету в счет погашения ранее просроченных платежей.

Срок несения платежа за июль 2012 г. на день рассмотрения дела не наступил, следовательно просроченная неуплаченная ответчиками задолженность по основному долгу и процентам на момент вынесения решения составляет 21951,19 руб.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости спорной квартиры от 07.11.2007 г. ее залоговая стоимость определена сторонами кредитного договора в 699000 руб. (л.д.44-45).

Таким образом, в соответствии с положениями ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд полагает имеющееся в настоящее время нарушение ответчиками обеспеченного залогом обязательства крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, поскольку сумма просроченных платежей в 21951,19 руб. менее 5% залоговой стоимости спорной квартиры (699000 х 5% = 34950 руб.) и при ежемесячном аннуитетном платеже в сумме 8048,81 руб. период просрочки составляет менее 3 месяцев.

Также суд полагает, что сумма просроченных ответчиками обязательств подлежит расчету без учета начисленных истцом сумм пени, так как неустойка (пеня) не является прямым обязательством, размер которого предусмотрен договором и графиком платежей, а определяется законом как мера ответственности за нарушение договора, размер которой может быть определен судом при рассмотрении дела.

При таких обстоятельствах, с учетом обстоятельств, явившихся причиной просрочки платежа в виде увольнения заемщика Никифорова А.И., незначительности существующего в настоящее время нарушения обязательства, того факта, что спорная квартира является местом жительства семьи заемщиков, суд считает необходимым в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество отказать.

При этом, в силу ч.2 ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Никифоровой А.А., Никифорову А.И. об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.