№ 2-2049/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июля 2012 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Рагулиной О.А.,

с участием представителя истца Серпковой А.В. – Овчинникова В.Ю. (доверенность от 30.05.2012г.),

представителя ответчика ООО УК «ЖилКомфорт» Даниловой Н.Н. (доверенность № 3 от 28.11.2011г.),

при секретаре Усковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Серпковой АВ к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «ЖилКомфорт» о признании ничтожными условий договора управления многоквартирным домом», исключении начислений по оплате за жилищно-коммунальные услуги,

У С Т А Н О В И Л:

Серпкова А.В. обратилась в суд с иском к ООО «УК ЖилКомфорт» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом и применении последствий ничтожности сделки. Свои требования мотивировала тем, что она является собственником квартиры, расположенной в * доме * Привокзального микрорайона г.Ачинска, управление которым осуществляет ООО «УК ЖилКомфорт». Обратившись к ответчику для заключения договора управления домом, ей был представлен текст договора, условия которого не соответствуют действующему законодательству: неверно указано наименование управляющей компании, не указан объект, т.е. номер дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту в доме, стоимость услуг, вопросы, касающиеся порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств, а также вопросы, касающиеся проведения капитального ремонта, срок заключения договора превышает установленный законом срок, в договоре. В связи с чем, просила признать договор управления многоквартирным домом № * микрорайона * Привокзального района г.Ачинска недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки (л.д.3-7).

Впоследствии истица уточнила исковые требования, просила признать договор управления многоквартирным домом недействительным, применить положение о последствиях недействительности ничтожных сделок в виде исключения начисления по оплате за жилищно-коммунальные услуги за период с 19 мая 2010г., обязании отозвать платежные требования по оплате (л.д.115-117).

Представитель истца Серпковой А.В. –Овчинников В.Ю., действующий по доверенности № 6-1025 от 30.05.2012г., суду пояснил, что при обращении истицы в Управляющую компанию для подписания договора, ей был выдан типовой бланк договора, который был незаполнен. Так, в нем не был указан № дома, перечень оказываемых услуг, принцип оплаты, дата заключения и т.д. Уже после обращения истца в суд, ответчиком представлен договор № 25 от 02.09.2009г., подписанный управляющей компанией и собственниками жилья. О том, что выданный ей ранее бланк договора является всего лишь типовым договором, а не утвержденным на собрании собственников жилья, Серпкова не знала. В настоящее время истцом оспаривается договор, представленный стороной ответчика от 02 сентября 2009г. № 25, поскольку условия данного договора противоречат действующему законодательству. Несмотря на то, что в данном договоре имеются сведения о том, какой дом находится в управлении и информация о перечне коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией, тогда как в уточненном исковом заявлении указано на отсутствие данной информации, а также указан срок действия договора 5 лет (а не 7 лет как указано в исковом заявлении), представитель истца исковые требования в редакции уточненного искового заявления поддержал в полном объеме, объяснив это позицией истца. При этом также пояснил, что в договоре имеются и иные несоответствия закону. Так, наименование управляющей компании не соответствует их уставу, поскольку наименование компании ООО Управляющая Компания «ЖилКомфорт» (в слове компания «К» заглавная), а в договоре указано ООО Управляющая компания «Жилкомфорт» («к» маленькая). Указанный в договоре порядок контроля за деятельность компании предусматривает предоставление информации уполномоченному собственниками лицу, тогда как законом предусмотрено право получения такой информации любым собственником жилого помещения. Кроме этого до 01.02.2011г. Управляющая компания не имела договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями и соответственно не являлось исполнителем коммунальных услуг, что противоречит ст.162 ч.7 ЖК РФ. В связи с чем, просил признать договор управления многоквартирным домом от 02.09.2009г. № 25 недействительным, применить положение о последствиях недействительности ничтожных сделок в виде исключения начисления Серпковой А.В. по оплате за жилищно-коммунальные услуги за период с 19 мая 2010г. и обязании отозвать платежные требования по оплате. При этом, в чем конкретно заключается нарушение прав Серпковой А.В. данным договором как потребителя, представитель истца пояснить не смог.

Представитель ответчика – ООО «УК ЖилКомфорт» Данилова Н.Н., действующая по доверенности № 2 от 28.11.2011г., исковые требования не признала, суду пояснила, что проведенным собранием собственников жилья в сентябре 2009г. принято решение о выборе способе управления жилым домом *, * м-на Привокзального района ООО «УК ЖилКомфорт». Однако, с учетом того, что техническая документация на дом была им передана от предыдущей управляющей компании лишь после решения Арбитражного суда, фактически к управлению домом приступили с февраля 2011г. Серпкова А.В. собственником квартире в данном доме стала в мае 2010г., т.е. после принятия решения собственниками жилья, на тот момент текст договора управления домом был уже утвержден. Обратившись в компанию, Серпкова сообщила, что она желает ознакомиться с условиями договора управления домом. Для сведения ей был выдан бланк общего типового договора, разработанного на момент создания юридического лица, который к данному дому отношения не имел, текст данного договора на собрании собственниками не утверждался. 02 сентября 2009г. был утвержден текст договора управления домом. Серпкова А.В. с момента возникновения права собственности до настоящего времени по вопросу об изменении условий договора, либо его расторжении в компанию не обращалась, претензий не предъявляла. При этом исковые требования Серпковой считает необоснованными, поскольку текст договора управления домом № 25 от 02.09.2009г. содержит сведения о номере дома, переданного в управление, перечень работ и услуг, оказываемых компанией, предусмотрен пятилетний срок действий договора, что не противоречит законодательству. Что касается наименования организации, то в вводной части договора допущена опечатка в наименовании, «Управляющая компания «Жилкомфорт» в слове «компания» «к» написана строчной, тогда как правильно «к» должна быть заглавной. Полагает, что условия договора соответствуют действующему законодательству. Поскольку текст договора утвержден решением собственников жилья, единолично Серпкова не может решать вопрос о признании договора недействительным. По вопросу о расторжении либо изменении условий договора, истица не обращалась. В связи с чем, в удовлетворении исковых требований просила отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Положениями статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственников помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Как предусмотрено ч.8 ст.162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Как установлено судом, Серпкова А.В. является собственником жилого помещения, расположенного г.Ачинске * микрорайон Привокзального района д.* кв.** на основании свидетельства о государственной регистрации права от 19 мая 2010г. (л.д.12).

Решением общего собрания собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу в г.Ачинске * микрорайон Привокзального района, дом *, проведенного в сентябре 2009г. в заочной форме, принято решение о выборе способа управления данным жилым домом ООО УК «ЖилКомфорт», принято решение о заключении договора управления многоквартирным домом с ООО УК «ЖилКомфорт» (л.д.55,56).

Этим же собранием собственников помещений был утвержден текст договора управления многоквартирным домом № 25 от 02 сентября 2009г. с приложениями (л.д.58-77, 105-111). Данный договор подписан собственниками, указанными в приложении № 1 к Договору.

Как следует из договора управления многоквартирным домом от 02.09.2009 г. сторонами согласованы все его существенные условия, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.

Из оспариваемого договора усматривается, что он был подписан собственниками жилых помещений, составившими 53,67% от общего числа голосов собственников, а также руководителем управляющей компании.

Решение общего собрания о заключении договора управления многоквартирным домом в установленном законом порядке не оспаривалось и не было признано недействительным.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что собственниками помещений многоквартирного жилого дома, подписавшими договор управления, выражена воля на его заключение. С учетом приложений к Договору, являющихся его неотъемлемой частью, сторонами определены все существенные условия в соответствии с требованиями ст. 162 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем, оснований для признания данного договора недействительным не имеется.

При этом, судом оценены доводы стороны истца, заявленные в ходе судебного разбирательства.

Так, представитель истца Овчинников В.Ю. пояснил суду, что истицей оспаривается именно Договор № 25 от 02 сентября 2009г., имеющийся в материалах дела на л.д. 58-77,105-111).

В тексте оспариваемого Договора (п.1.1) указан адрес дома, Приложение № 5 к Договору содержит состав общего имущества дома (л.д.110), Приложение № 2 к Договору- перечень и стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (л.д.105), разделом 3 Договора определена цена договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, а разделом 6 Договора определен порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. При этом, в соответствии с п.5.1 Договора, Договор заключается сроком на 5 лет и действует с 15 сентября 2009г. (л.д.58-60).

В связи с чем, доводы истца, указанные в уточненном исковом заявлении в том, что в оспариваемом договоре не указан адрес дома, состав общего имущества собственников, перечень работ и услуг, оказываемых управляющей компанией, а также неверно указан срок договора-7лет, не принимаются судом во внимание, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Довод представителя истца о том, что фактически Управляющая компания «ЖилКомфорт» приступила к управлению многоквартирным домом лишь в феврале 2011г., что противоречит ст.162 ч.7 ЖК РФ, не принимается судом во внимание, поскольку предоставление услуг, связанных с эксплуатацией дома, в котором находится квартира истца, именно данной организацией в установленном законом порядке никем не оспорено. Более того, судом установлено, что к фактическому управлению многоквартирным домом ответчик приступил после передачи ему технической документации ООО УК «Горжилсервис» на основании вступившего в силу решения Арбитражного суда Красноярского края (л.д.78-87).

Тот факт, что наименование управляющей компании, указанной в вводной части Договора – ООО «Управляющая компания («к» строчная буква) «ЖилКофмфорт», не соответствует наименованию в выписке из ЕГРЮЛ и Уставу компании, где указано как ООО «Управляющая Компания («к» с заглавной буквы) «ЖилКофмфорт», судом расценивается как техническая ошибка, и в качестве основания для признания Договора ничтожным не принимается. При этом судом учитывается, что наименование на печати, проставленной на последней странице Договора, полностью соответствует наименованию управляющей организации, указанной в правоустанавливающих документах.

Что касается условий Договора, затрагивающих осуществление контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, судом оснований для признания их ничтожными также не усматривается. Форма контроля и порядок его осуществления путем предоставления уполномоченному собственниками лицу документов, связанных с выполнением обязательств по договору управления домом, согласован сторонами.

Стороны, в силу ст. 421 ГК РФ свободны в заключении договора.

Установленный порядок не запрещает и не лишает возможности собственника помещений получения необходимой информации относительно управления домом, объемах фактических выполненных работ, суммах собранных денежных средств с собственников в счет оплаты, отчетов и т.д.

При этом ссылку истца на противоречие условий Договора Постаналвлению правительства от 23.09.2010г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» суд считает несостоятельной, поскольку Договора заключен до принятия указанного Постановления.

При этом, после принятия указанного Постановления Правительства РФ собственники помещений, в том числе и истица, с вопросом об изменении данных условий Договора, не обращались.

Вместе с тем, как следует из пояснений представителя ответчика, по требованию Серпковой А.В., являющейся собственником жилого помещения, последней предоставлялись документы о деятельности компании и отчет по управлению домом. Данный факт не оспаривался и представителем истца в судебном заседании. Таким образом, каких-либо доказательств фактического нарушения прав истца в данной части, непредоставления запрошенной информации собственнику, стороной истца не представлено и судом не установлено.

Судом также учитывается, что на момент рассмотрения настоящего дела судом, договор управления многоквартирным домом действует третий год и исполняется его сторонами. В случае, если истец не согласна с выбранным способом управления многоквартирным домом, условиями договора содержания дома и т.д, она вправе в соответствии с положениями ЖК РФ выступить инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопросов по расторжению либо изменению условий договора в предусмотренном законом порядке (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Тот факт, что Серпковой А.В. для ознакомления был ошибочно выдан бланк типового договора управления многоквартирным домом, без указания конкретного дома и его адреса, не содержащий даты подписания и т.д., текст которого отличается от Договора, утвержденного собственниками жилых помещений от 02.09.2009г., не может являться основанием для признания ничтожным Договора управления многоквартирным домом № 25 от 02.09.2009г.

При изучении данного бланка типового договора усматривается, что составлен он был значительно позднее чем Договор от 02.09.2009, поскольку в тексте Договора имеются ссылки на Постановление Главы г.Ачинска, датированное 24.12.010г., Приложения к Договору датированы 2011г., в связи с чем к оспариваемому Договору данный бланк отношения не имеет.

Кроме этого, представленный стороной истца бланк типового договора не держит какой-либо привязки к дому, собственном жилого помещения в котором истица является, в связи с чем, прав Серпковой А.В. не затрагивает и не нарушает.

Таким образом, Договор управления многоквартирным домом, утвержденный на общем собрании собственников жилого помещений, содержит все необходимые условия, подписан обеими сторонами и каких-либо оснований для признания недействительным в силу ничтожности не имеется, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований истца следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Серпковой АВ в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «ЖилКомфорт» отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в месячный срок с момента изготовления решения суда в окончательной форме в Красноярский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья: О.А. Рагулина