К ДЕЛАМ № 2- 5, 8/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 января 2012 г. с. Аскарово

Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Якуповой Р.С.

с участием истца Чукловой М.Г.

представителя истцов Чукловой М.Г.,Сидоренко И.Г., Сызько Т.Д., Гумеровой Г.Х. по доверенности Руди О.Л.

представителей ответчиков

ООО «Уралспецстрой» по доверенности Сызько О.Д.

ОАО «Банк Уралсиб» по доверенности Гальцевой О.Ю., Ермакова А.А.

Администрации МР Абзелиловский район по доверенности Ягудиной М.М.

при секретаре Садыковой Р.Я.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чукловой ФИО19, Сидоренко ФИО20, Сызько ФИО21, Гумеровой ФИО22, Елгина ФИО23 к ООО «Уралспецтрой», ОАО «Банк Уралсиб» и администрации МР <адрес> об устранении нарушенного права на земельный участок путем признания договора ипотеки заключенного между ОАО «Банк Уралсиб» и ООО «Уралспецстрой» № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений № к нему недействительными, о признании обременений, зарегистрированных ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ отсутствующим и аннулировать государственную регистрацию, об обязании Администрацию Абзелиловского района сформировать земельный участок под жилыми домами,

УСТАНОВИЛ:

Чуклова М.Г., Сидоренко И.Г., Сызько Т.Д., Гумерова Г.Х. и Елгин А.Д. обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Уралспецтрой», ОАО «Банк Уралсиб» и администрации МР <адрес> об устранении нарушенного права на земельный участок путем признания договора ипотеки заключенного между ОАО «Банк Уралсиб» и ООО «Уралспецстрой» № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений № к нему недействительными, о признании обременений, зарегистрированных ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ отсутствующим и аннулировать государственную регистрацию, об обязании <адрес> сформировать земельный участок под жилыми домами.

Свои исковые требования Чуклова М.Г., Сидоренко И.Г., Сызько Т.Д., Гумерова Г.Х. и Елгин А.Д. обосновывают тем, что

ДД.ММ.ГГГГ Елгин А.Д.; ДД.ММ.ГГГГ Чуклова М.Г.; ДД.ММ.ГГГГ Сызько Т.Д.; ДД.ММ.ГГГГ Сидоренко И.Г.; ДД.ММ.ГГГГ Гумерова Г.Х. приобрели у ООО «Уралспецстрой» в собственность <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Уралспецстрой» не поставив в известность собственников квартир передал право аренды земельного участка, и расположенного на нем жилого строения - жилой корпус №, в залог ОАО «Банк Уралсиб» по договору об ипотеке. На указанном земельном участке расположен многоквартирный дом, квартиру в котором они приобрели. Заключенный договор об ипотеке нарушает их права владения земельным участком под многоквартирным домом, которое возникло у них в силу закона, в связи с невозможностью оформления их права собственности на соответствующую долю земельного участка.

В ходе судебного заседания истица Чуклова М.Г. исковые требования поддержала полностью с учетом уточнений. Пояснила, что ООО «Уралспецстрой» и ОАО «Банк Уралсиб» нарушают её права как собственника, так как из -за нахождения земельного участка под многоквартирным домом в ипотеке, они не могут оформить права собственности на земельный участок под домами. Если не расторгнуть заключенные договора между ООО «Уралспецстрой» и ОАО «Банк Уралсиб» даже при оформлении права собственности на земельные участки под квартирами, в свидетельстве о праве собственностина земельный участок, выданную им будет отмечено обременение в виде иптеки. В связи с наличием обременений они не могут воспользоваться своим правом на продажу квартир, так как их не покупают в связи с наличием обременения, они не могут строиться. Также они не уверены в том, что ОАО «БАНК Уралсиб» не переуступит ипотеку другим лицам и не будет проводить коммуникацию без разрешения собственников квартир. Просит удовлетворить исковые требования.

Представитель истцов Руди О.Л., действующая на основании п. 6 ст. 53 ГПК РФ в интересах Чукловой М.Г. и по доверенности от имени Сидоренко И.Г., Гумеровой Г.Х., Сызько Т.Д., исковые требования поддержала. Пояснила, что ООО «Уралспецстрой» и ОАО «Банк Уралсиб» нарушили права истцов на земельный участок заключенным с нарушениями требований действующего законодательства договором об ипотеке и дополнительными соглашениями к нему. В настоящий момент истцы и другие собственники квартир в многоквартирных домах, расположенных на земельном участке, право аренды, на который является предметом ипотеки, не могут воспользоваться своим правом на определение границ и размера земельного участка, формирования его и проведения государственного кадастрового учета для оформления в общую долевую собственность в соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004г. N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Истцам было отказано в определении границ земельного участка под многоквартирным домом и в выдаче землеустроительного дела в связи с зарегистрированным обременением права аренды земельного участка, в виде ипотеки. На сегодняшний день истцы своими силами произвели межевание земельных участков, получили кадастровые паспорта на 10 участков и поставили их на временный учет в Федеральном Бюджетном учреждении «Кадастровая палата». Администрация МР Абзелиловский район отказывает в формировании земельных участок и оформления права собственности на земельный участок за собственниками квартир. Просит удовлетворить исковые требования полностью.

Истцы Сидоренко И.Г., Гумерова Г.Х., Сызько Т.Д., Елгин А.Д. на судебное заседание не явились. К материалам дела приобщены заявления истцов с просьбой рассмотреть дело в их отсутствии, исковые требования поддерживают. Суд с учет мнения участников процесса определил рассмотреть дело в отсутствии истов, надлежаще извещенных о дне судебного заседания.

Представитель ответчика ООО «Уралспецстрой» Сызько О.Д., действующая на основании доверенности от 10.05.2011г. исковые требования признала в полном объеме и пояснила следующее. Действительно при заключении спорного договора об ипотеке и ОАО «Банк Уралсиб» и ООО «Уралспецстрой» было известно, что на земельном участке, право аренды которого заложено ОАО «Банк Уралсиб» расположены многоквартирные дома, в которых все квартиры проданы физическим лицам. Подтвердила, что при заключении договора об ипотеке собственники квартир согласие на передачу права аренды земельного участка в залог не представляли, а кроме этого их не ставили в известность о заключении договора об ипотеке. Поясняет, что права ОАО «Банк Уралсиб», как залогодержателя, в случае удовлетворения требований истицы нарушены не будут, в связи с тем, что с ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Уралспецстрой» по инициативе конкурсного кредитора ОАО «Банк Уралсиб» была введена процедура банкротства, банк в любом случае может удовлетворит свои денежные требования за счет реализации конкурсной массы в ходе конкурсного производства, не смотря на отсутствие или наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки на объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Уралспецстрой». Размежевание земельного участка, право аренды которого заложено ОАО «Банк Уралсиб» на средства жильцов проведены. ООО «Уралспецстрой» и собственники квартир обращались в Администрацию Абзелиловского района, в лице КУС с предложением сформировать земельные участки и передать в собственность собственников квартир. Данный вопрос не решен до настоящего времени в связи с неопределенной позицией вышеуказанных организаций. Кроме того, в момент приобретения <адрес> Сидоренко И.Г. действовало дополнительное соглашение №, согласно которой в ипотеке находился жилой <адрес>. В связи с чем, нарушены права Сидоренко И.Г. при заключение дополнительных договоров № между ООО «Уралспецстрой» и ОАО «Банк УралСиб»

Представители ответчика ОАО «Банк Уралсиб» Гальцева О.Ю. и Ермакова А.А., действующие на основании доверенности исковые требования не признали. Считают, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или права аренды этого участка. Просят отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ Мирсаев Р.Р. пояснил, что земельный участок в границах, необходимых для использования многоквартирного жилого дома, в котором находятся квартиры, принадлежащие истцам сформирована, а сам дом расположен на земельном участке, право аренды которого является предметом указанного выше договора об ипотеке и дополнительных соглашений к нему. Считает исковые требования не подлежащеми удовлетворению.

Конкурсный управляющий ООО «Уралспецстрой» ФИО11 на судебное заседание не явился. Извещен о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом. В силу ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие временного конкурсного управляющего ООО «Уралспецстрой» ФИО11 извещенного о времени и месте судебного заседания.

Представитель Администрации МР Абзелиловский район по доверенности Ягудина М.М. пояснила, что о заключенном договоре ипотеки на арендуемый земельный участок ООО «Уралспецстрой» Администрацию МР Абзелиловский район никто в известность не поставил. В администрацию Абзелиловского района в конце ноября 2011 г. поступили заявления от жителей <адрес> о формировании земельных участков. К заявлениям были приобщены кадастровые паспорта на земельные участки, согласно которых земельный участок с кадастровым номером № разделен на земельные участки под многоквартирными домами с кадастровыми номерами № сформированы. В связи с тем, что необходимо изменить разрешенный вид использования земельных участков с «Для строительства гостиничного комплекса» на разрешенный вид использования «для строительства жилых домов» в соответствии с Градостроительным кодексом РФ № 190 – ФЗ от 29.12.2004 г. необходимо врмя.Проект постановления о внесении изменений в разрешенный вид использования земельных участок подготовлен, находиться на стадии подписания. Просит отказать в удовлетворении исковых требований об обязании Администрацию Абзелиловского района РБ сформировать земельные участки под жилыми домами, расположенными по адресу: <адрес> в связи с тем, что земельные участки уже сформированы.

Заслушав истца Чуклову М.Г., представителя истцов Чукловой М.Г., Сидоренко И.Г., Сызько Т.Д., Гумерова Г.Х. - Руди О.Л., представителей ответчиков ООО «Уралспецстрой» Сызько О.Д., ОАО «Банк Уралсиб» ГальцевуО.Ю., Ермакова А.А. Администрации МР Абзелиловский район Ягудину М.М. и исследовав материалы дела № 2- 5, 8/2012 суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме на основании следующего.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований так и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно ст. 369 ГПК РФ указания, касающиеся необходимости совершения процессуальных действий и изложенные в определении суда кассационной инстанции в случае отмены решения суда первой инстанции и передачи дела на новое рассмотрение, обязательны для суда, вновь рассматривающего данное дело.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий её недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

ДД.ММ.ГГГГ между Елгиным А.Д. и ООО «Уралспецстрой» был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому Елгин А.Д. приобрел на праве собственности 1-комнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты>., расположенную по адресу: <адрес> Указанный договор и право собственности Елгина А.Д. на квартиру были зарегистрированы в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Чукловой М.Г. и ООО «Уралспецстрой» был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому Чуклова М.Г. приобрела на праве собственности 1-комнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты>., расположенную по адресу: <адрес>. Указанный договор и право собственности Чукловой М.Г. на квартиру были зарегистрированы в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Сидоренко И.Г. и ООО «Уралспецстрой» был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому Сидоренко И.Г. приобрела на праве собственности 1-комнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты>., расположенную по адресу: <адрес> Указанный договор и право собственности Сидоренко И.Г. на квартиру были зарегистрированы в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Гумеровой Г.Х. и ООО «Уралспецстрой» был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому Гумерова Г.Х. приобрела на праве собственности 1-комнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты>., расположенную по адресу: <адрес> Указанный договор и право собственности Гумеровой Г.Х. на квартиру были зарегистрированы в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Сызько Т.Д. и ООО «Уралспецстрой» был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому Сызько Т.Д. приобрела на праве собственности 1-комнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты>., расположенную по адресу: <адрес> Указанный договор и право собственности Сызько Т.Д. на квартиру были зарегистрированы в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ

Согласно договора аренды земель Абзелиловского района № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация МР Абзелиловский район РБ, в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений РБ по Абзелиловскому району ФИО13 и ООО «Уралспецстрой» в лице директора ФИО14 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> расположенного за пределами участка для строительства гостиничного комплекса со сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Приложением к договору аренды земельного участка приложен акт приема – передачи данного земельного участка с ограничениями: Установить запрет на отдельные виды деятельности на территории III зоны санитарной охраны в соответствии с постановлением Правительства РБ от 29.10.2003 г. «О курорте республиканского значения Якты- Куль».л.д. 9-15

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ, номер регистрационного округа 07, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Банк Уралсиб» и ООО «Уралспецстрой» был подписан договор об ипотеке №, предметом которого являлся залог недвижимого имущества и права аренды земельного участка а именно:

а)Жилое строение - <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> стоимость <данные изъяты>.

б)Право аренды земельного участка, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 2,0 га с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> расположенного за пределами участка. Стоимость <данные изъяты>.

Договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. л.д.25 - 32

В последствии к указанному договору были заключены дополнительное соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ,

В редакции указанного дополнительного соглашения предметом ипотеки являются следующее имущество:

Добавлено:

Здание – жилой дом, назначение: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>; л.д.33- 36

Согласно дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения а) Пункт 2.1 следует читать в следующей редакции

а)Жилой дом, назначение: жилое, <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>

б) Пункт 2.2. считать в следующей редакции:

Общая стоимость предмета залога по соглашению сторон составляет <данные изъяты> из которых <данные изъяты>. л.д. 37-39

и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ

п. 2.1. изложить в следующей редакции

залогадатель передает Банку в залог «Предмет залога»

а)здание – жилой дом, назначение жилое, 2<данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес>, стоимость №.

б) жилой дом, назначение: жилое, <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты>.

в) Право аренды земельного участка, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 2,0 га с кадастровым №:01:10 08 01:0086, расположенного по адресу: <адрес> расположенного за пределами участка. л.д.40-42

согласо кадастровой выписки о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ № датой внесения номера в государственный кадастр недвижимости земельного участка с кадастровым номером № является ДД.ММ.ГГГГ, разрешенное использование для строительства гостиничного комплекса. л.д. 57

Согласно постановлений главы администрации Абзелиловского района от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт государственной комиссии по приемке законченных строительством в эксплуатацию корпусов № в жилом комплексе «Алтынай» и и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. л.д. 213-

согласно решения Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 04.02.2010 г. и определения судебной коллегии по гражданским делам Челябинского обласного суда от 01.04.2010 г. солидарно с ООО «Уралспецстрой», ФИО15 и ФИО16 в пользу ОАО «Банк УралСиб» взыскана задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты>. л.д.98-107

из письма главы сельсого поселения Ташбулатовский сельсовет от ДД.ММ.ГГГГ на имья главы администрации МР <адрес> и протокола публичных слушаний от ДД.ММ.ГГГГ видно, что участники публичных слушаний прогаласовали за изменение разрешенного вида использования земельного участка с «Для строительства гостиничного комплекса» на «Для строительства жилых домов» л.д. 203 -206

земельный участок с кадастровым номером 02:01:100801:86 разделен на земельные участки под многоквартирными домами с кадастровыми номерами 02:01:100801:303, 02:01:100801:307, 02:01:100801:304, 026016100801:305 и поставлен на временный кадастровый учет в Федеральное бюджетное учреждение «Кадастровая палата», что подтверждается кадастровыми паспортами на земельные участки от ДД.ММ.ГГГГ №//1 – 252464, 02/11//1 252427, 02/11//1 – 252398, 02/11//1 -252390, 02/11//1 -252455, 02/11//1 -252368, 02/11//1 -252367, 02/11//1-252371 разрешенное использование для строительства гостиничного комплекса.

вышеуказанные докменты изучены в ходе судебного заседания и копии приобщены к материалам дела.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе… земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как разъясняется в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя третьего лица Управления Росреестра по <адрес> Мирсаева Р.Р. земельный участок в границах, необходимых для использования многоквартирного жилого дома, в котором находится квартира, принадлежащая истцам сформирована, а сам дом расположен на земельном участке, право аренды которого является предметом указанного выше договора об ипотеке и дополнительных соглашений к нему.

В ходе судебного заседания не добыто достаточных доказательств, объективно подтверждающих факт нарушения прав Чукловой М.Г., Сидоренко И.Г., Сызько Т.Д., Гумеровой Г.Х. и Елгина А.Д. оспариваемой ими сделки ипотеки, т.е. данных, подтверждающих заинтересованность истцов, позволяющих им оспорить договор об ипотеке.

На момент заключения оспариваемого договора об ипотеке Чуклова М.Г., Сидоренко И.Г., Сызько Т.Д., Гумерова Г.Х. и Елгин А.Д. не могли оформить договор аренды с КУС Минимущества РБ по <адрес> на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, необходимым для его использования, так как на этот момент имелся не оспоренный договор аренды земель, заключенный в установленном порядке между администрацией МР <адрес> и ООО «Уралспецстрой» на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 10)

Указанный договор является действующим и в момент рассмотрения настоящего спора, однако каких – либо требований относительно него истцами не заявлено.

Согласно материалов дела, земельный участок в границах, необходимых для использования многоквартирного жилого дома, в котором находяться квартиры, принадлежащие Чукловой М.Г., Сидоренко И.Г., Сызько Т.Д., Гумеровой Г.Х. и Елгину А.Д. сформирован, что подтверждается изученными в ходе судебного заседания документами, дом расположен на земельном участке, право аренды которого является предметом указанного выше договора об ипотеке и дополнительных соглашений к нему. Земельный участок находиться в собственности муниципального образования.

В этом случае Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъясняют, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом,истцы, как собственники квартир в многоквартирном доме на момент заключения оспариваемого договора об ипотеке и дополнительных соглашений к нему не могли распоряжаться земельным участком как его собственники, т.к. земельный участок был сформирован и был передан в аренду ООО «Уралспецстрой».

Установлено, что договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительные соглашения к нему № заключены между ОАО «БАНК УРАЛСИБ» и ООО «Уралспецстрой» в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика - ООО «Уралспецстрой» по договору о предоставлении

кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ, по которому заемщик получил у банка 50 000 000 рублей.

По указанному договору об ипотеке предметом залога явились:

жилое строение - жилой корпус №, назначение - жилое, 3-этажный, общей площадью 1064,30 кв., инв.№, Лит. Б, расположенный по адресу: <адрес>, д. Якты-Куль, жилой комплекс «Алтынай», <адрес>;

право аренды земельного участка, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 2,0 га с кадастровым №:01:10 08 01:0086, расположенного по адресу: <адрес>, с/с СП Кусимовский, примерно в 5 м. по направлению на юг от ориентира ТСЖ «Кондоминиум», расположенного за пределами участка.

О незаконности залога вышеупомянутого жилого строения истцами не заявляется и доказательств незаконности не представлено.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды.

При таких данных основным объектом залога по обеспечению возврата кредит является жилое строение, оцененное сторонами в размере 43 300 000 рублей (л.д.29). Ипотека права аренды земельного участка стоимостью 100 000 рублей является необходимым в силу приведенных норм законодательства.

При этом убедительных доказательств нарушения права истцов ипотекой права аренды суду не представлено.

Применение последствий ничтожности сделки ведет к приведению сторон в первоначальное положение, т.е. арендатором земельного участка в таком случае вновь становиться ООО «Уралспецстрой», а не Чуклова М.Г., Сидоренко И.Г.. Гумерова Г.Х.. Сызько Т.Д., Елгин А.Д.

Истицами и их представиелем не раскрыто, каким образом смена арендатора сформированного земельного участка под многоквартирным домом с ОАО «БАНК УРАЛСИБ» на 000 «Уралспецстрой» восстановит их нарушенные права, и в чем это нарушение заключается.

Необходимо учесть также, что Чуклова М.Г., Сидоренко И.Г.. Гумерова Г.Х.. Сызько Т.Д., Елгин А.Д. в настоящее время не лишены права владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в этом доме.

Пояснения истцов о том, что в формировании земельного участка под многоквартирным домом было отказано собственником по причине наличия зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка, не подтверждено документально, так как в материалы дела приобщены кадастровые паспорта на земельные участки, что подтверждает о формировании земелных участок и что они поставлены на временный учет. Соглалсно пояснений представителя администрации МР Абзелиловский район Ягудиной М.М., необходимо изменить разрешенный вид использования «для строительства гостиничного коплекса» на «для строительства жилых домов». Для дальнейшего решения вопроса о переоформлении земельного участка переданного в аренду ООО «Уралспецстрой» на жильцов необходимо провести ряд процедур.

На основании изложенного суд считает, что в ходе судебного заседания не добыты доказательства о нарушении прав истцов оспариваемой сделкой. Препятствий к осуществлению истцам права владения и пользования земельным участком со стороны залогодержателя ОАО «БАНК УРАЛСИБ» не имеется. Собственник земельного участка Администрация МР Абзелиловский район не препятствует оформлению документов на земельный участок истцами поясняя, что необходимо изменить разрешенный вид использования «для строительства гостиничного коплекса» на «для строительства жилых домов»

В связи с вышеизложенным требования Чукловой М.Г., Сидоренко И.Г.. Гумеровой Г.Х.. Сызько Т.Д., Елгина А.Д. об устранении нарушения их права на земельный участок, на котором расположен, и который необходим для использования жилого дома по адресу: <адрес>, путем признания заключенного между ОАО «Банк Уралсиб» и ООО «Уралспецстрой» договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему недействительными, о признании обременения отсутствующим и об аннулировании в ЕГРП государственной регистрации договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему, об обязании администрацию МР Абзелиловский район сформировать земельные участки под жилыми домами, расположенными по адресу: <адрес> не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 -199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Чукловой ФИО27, Сидоренко ФИО26, Сызько ФИО25, Гумеровой ФИО24 и Елгина ФИО28 к ООО «Уралспецстрой», ОАО «Банк Уралсиб», Администрации МР Абзелиловский район об устранении нарушенного права на земельный участок, на котором расположен и который необходим для использования жилого дома по адресу: <адрес> о признании договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Банк Уралсиб» и ООО «Уралспецстрой» и дополнительных соглашений к нему № недействительными, о признании обременений отсутствующими и аннулировать государственную регистрацию договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений № к нему в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании Администрацию Абзелиловского района сформировать земельные участки под жилыми домами, расположенными по адресу: <адрес> отказать.

На решение может быть апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения через Абзелиловский районный суд РБ.

Председательствующий судья: Якупова Р.С.