К делу №163/2012 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 20 июля 2012 г. с.Аскарово Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Ахматнабиева В.Ф. с участием представителя истца ООО "Сиам" Смородиной Е.В. (доверенность от 27.10.2010 г.), представителя ответчика Резнюкова А.В. - адвоката Кильдиной Л.В. (ордер от 12.07.2012 г.), ответчика Резнюковой Т.В., ее представителя по устному ходатайству Каниевой М.Н. при секретаре Юсуповой А.З. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сервисное ипотечное агентство межрегиональное» (далее ООО «СИАМ») к Резнюкову ФИО12, Резнюковой ФИО13 о взыскание долга и обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: ООО «СИАМ» обратилось в суд с названным иском о взыскании солидарно с ответчиков задолженность по договору займа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ: <данные изъяты>, в том числе остатка неисполненных обязательств по кредиту (по основному долгу) <данные изъяты>; суммы начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – <данные изъяты>; начисленные пении в размере <данные изъяты>. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательства по договору займа или по день полного погашения обязательства по договору займа или по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование замом в размере <данные изъяты> годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по кредиту <данные изъяты>. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Резникову А.В. и Резниковой Т.В., расположенную по адресу: <адрес>, в том числе просит определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. И определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из рыночной стоимости квартиры, указанной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ в размере в <данные изъяты>. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>. Требование мотивировано не исполнением ответчиками условий договора ипотечного жилищного займа № от ДД.ММ.ГГГГ на ремонт жилого помещения, заключенного с КПКГ «Ключ-Капитал» в обеспечении которого была составлена закладная на указанную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, купленная ООО «СИАМ» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ В дальнейшем ООО «СИАМ» уточнило предмет иска в части начальной продажной цены заложенного имущества, прося установить ее равной 80 процентам от стоимости объекта в сумме <данные изъяты>. В судебном заседании представитель истца ООО "Сиам" Смородина Е.В. иск поддержала, пояснила, что каких либо выплат в счет погашения кредита с момента подачи иска не поступало, в расчете все выплаты по кредиту указаны, в уточненном иске указано неправильно годовая ставка, следует читать 12% годовых. Считает заключение судебной экспертизы достоверным. Ответчик Резнюкова Т.В., ее представитель Каниева М.Н. иск не признали, пояснили, что начальная продажная цена не может быть уменьшена до 80% и должна быть указана по заключение судебной экспертизы. Место жительство ответчика Резнюкова А.В, не известно, связи с ним не имеется, брак между Резнюковыми расторгнут. Пени не соразмерны последствиям нарушения обязательства. Расчет долга. представленный истцом она не оспаривает. Она-Резнюкова Т.В, нигде не работает, в центре занятости не состоит, трудовой книжки не имеет. Представитель ответчика Резнюкова А.В., место жительства которого не известно (по данным адресного бюро г.Магнитогорска последний выбыл в Абзелиловский район, кемпинг Горный воздух, однако в Абзелиловском районе не зарегистрировался) - адвокат Кильдина Л.В. иск не признала, просила уменьшить неустойку. Выслушав стороны, изучив и оценив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично. Согласно ст.ст. 807, 809, ч.1 810, ч.2 ст. 811 ГК РФ 1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. 1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. 2. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. 1. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Согласно ч.1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Согласно ч.ч. 1-3 ст. 47 данного закона 1. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). (п. 1 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ) 2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). (п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ) 3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. В соответствии с ч.1 48, ст.50, ч.2 ст. 54 данного закона (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ) 1. При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ) Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; (пп. 2 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ) 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); (пп. 3 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ) 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика; (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ) Как усматривается из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между кредитным потребительским кооперативом граждан «Ключ-Капитал» (займодавец) и Резнюковыми А.В., Т.В. (заемщики) был заключен договор займа № на сумму <данные изъяты>. сроком на <данные изъяты> для цели ремонта жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> состоящего из 1 комнаты общей площадью <данные изъяты>. (п.п. 1.1, 1.2 договора) по<адрес> % годовых (п.3.1) при условии ежемесячных аннуитетных платежей не позднее последнего числа календарного месяца (п.3.6.3), в размере <данные изъяты>. (п.3.6.6) и обеспечения обязательства по договору ипотекой жилого помещения по договору об ипотеке (п. 1.3). Пунктом 4.4.2, 4..4.3 данного договора займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов и суммы пеней, обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке заемщиком осуществление очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 дней. Пунктом 5.2 договора займа предусмотрена неустойка в размере <данные изъяты> от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. ДД.ММ.ГГГГ между КПКГ «Ключ-Капитал» и Резнюковыми заключено дополнительное соглашение №1 к договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым расчет процентов за пользование займом установлен в следующем порядке: <данные изъяты> годовых от даты, следующей за датой предоставления займа до ДД.ММ.ГГГГ включительно, <данные изъяты> годовых с ДД.ММ.ГГГГ до даты окончания срока исполнения денежного обязательства. Исполнением КПКГ «Ключ-Капитал» своих обязательств по предоставлению займа подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ По договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение названного денежного обязательства между КПКГ «Ключ-Капитал» и Резнюковыми заключен договор залога жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.. Рыночная стоимость установлена в сумме <данные изъяты>. (п.1.1). Данный договор, а также закладная зарегистрированы в УФРС по РБ ДД.ММ.ГГГГ №. Из представленных суду письменных требований КПКГ «Ключ-Капитал» от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ следует, что займодавец неоднократно требовал от заемщиков уплатить страховые взносы (п. 4.1.5 договора займа), погасить образовавшуюся за июля 2010 г., август 2010 г. и сентябрь 2010 г. задолженность, затем погасить основной долг <данные изъяты>., проценты и пени. По договору купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КПКГ «Ключ-Капитал» и ООО «СИАМ», дополнительному соглашению № к данному договору от ДД.ММ.ГГГГ, акту приемки-передачи закладных продавец КПКГ «Ключ-Капитал» передал, а покупатель ООО «СИАМ» принял закладную Резнюкова А.В., номер государственной регистрации ипотеки № с остатком ссудной задолженности <данные изъяты>., суммы накопленных процентов <данные изъяты>., просрочки платежа <данные изъяты>. В закладной имеется надлежащая запись о новом владельце- ООО «СИАМ». Судом установлено, карточкой счета 76.5.0 подтверждено, сторонами не оспаривается, что заемщиками Резнюковыми допущена просрочка ежемесячных платежей по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ более чем на 30 дней. Расчет задолженности по процентам с даты покупки закладной ДД.ММ.ГГГГ на сумму займа произведен по формуле: сумма задолженности*<данные изъяты>*количество дней просрочки ------------------------------------------------------------------------- 100*365 (366 в 2012 г.) и составляет на ДД.ММ.ГГГГ: основной долг <данные изъяты>. + сумма просроченный процентов на ДД.ММ.ГГГГ -<данные изъяты>. +<данные изъяты>. (с 01 мая по ДД.ММ.ГГГГ ) + <данные изъяты>. ( с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), а всего <данные изъяты>. (по заявленным требованиям <данные изъяты>.). Расчет пени произведен по формуле сумма долга*2%*количество дней просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составляет <данные изъяты>. (истцом заявлено о взыскании <данные изъяты>.). Суд находит расчеты истца правильными, соответствующими условиям договора займа, не противоречащими другим доказательствам. Против расчета ответчик Резнюкова Т.В., ее представитель, адвокат не возражали. Об отсрочке реализации заложенного имущества (ч.3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке») ответчиком не заявлено. Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество (ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке») не имеется. В тоже время, иск подлежит удовлетворению частично, поскольку размер неустойки явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства. Так, согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С учетом суммы, цели займа, длительности просрочки, суд считает необходимым уменьшить размер неустойки до 200000 руб. Как следует из отчета эксперта ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость <адрес> с учетом неотделимых улучшений (ремонта) составляет <данные изъяты>. Суд считает заключение экспертизы достоверным, данным экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. По приведенным основаниям суд отдает предпочтение заключение судебной экспертизы перед другими представленными истцом отчетами об определении стоимости заложенного имущества. Против заключения судебной экспертизы стороны не возражали. При определении начальной продажной цены заложенного жилого помещения, суд руководствуется п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеки», согласно которого если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковое заявление ООО «Сервисное ипотечное агентство межрегиональное» к Резнюковым ФИО14, Резнюковой ФИО15 о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Резнюкова ФИО16, Резнюковой ФИО17 в пользу ООО «Сервисное ипотечное агентство межрегиональное» сумму основного долга <данные изъяты>., проценты за пользование кредитом <данные изъяты>., неустойку <данные изъяты>., возврат госпошлины <данные изъяты>., а всего <данные изъяты>. Обратиться взыскание на <адрес>, кадастровый номер №, принадлежащую Резнюкову ФИО18, Резнюковой ФИО19, определив способ продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в сумме <данные изъяты>. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 1 месяца через Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан. Судья В.Ф.Ахматнабиев